Nieuwe bouwminister krijgt tips uit een versnipperd speelveld

Congresorganisator RBEF en ontwikkelaar ReBorn organiseerden eind mei in het Haagse Nieuwspoort een bijeenkomst met Kamerleden, ontwikkelaars en beleggers. Deze vond plaats onder een goed gesternte: de reacties op de woningparagraaf van het Hoofdlijnenakkoord van PVV, VVD, NSC en BBB zijn veel beter dan op de rest van het akkoord. Terwijl veel critici luchtkastelen in het akkoord benoemen, zijn de voornemens over wonen concreet.

Leren van De Jonge

De woningparagraaf borduurt voort op het beleid dat minister Hugo de Jonge heeft ingezet om met meer regie op provincies en gemeenten bouwlocaties af te dwingen. Ook wil hij het mes zetten in bezwaarprocedures, en dat komt terug in de paragraaf. Tevens is zijn pragmatisme overgenomen om niet eenzijdig op traag en duur binnenstedelijk bouwen te mikken. Aan de andere kant biedt het Hoofdlijnenakkoord de boodschap dat geleerd is van de fouten van De Jonge, die met zijn huurbeleid beleggers van de woningmarkt heeft verjaagd. Dat zou voor de markt het startsein kunnen zijn om met een paar mooie tips te komen om die 100.000 woningen te realiseren.

Conform de Chatham House Rules van de organisatoren mochten de tips niet toegeschreven worden aan personen, maar aan mijn tafel rekende een buitenlandse belegger voor dat buitenlandse beleggers onmisbaar zijn voor het genereren van de € 350–400 mrd voor deze woningopgave. De elders in deze editie door Emile Poort van Patrizia opgesomde ellende van fiscale maatregelen jaagt buitenlandse beleggers echter weg (zie pagina 22). Ze komen alleen terug als het fiscale beleid niet verder wordt aangetast, zoals nu dreigt te gebeuren met de zogenoemde earningsstripping-regeling. Voor anderen geldt dat de zogenoemde FBI-status niet mag komen te vervallen, zoals nu per 2025 de bedoeling is.

Dialoog

Het vergt echter vooral een dialoog tussen Kamer en beleggers, die nu door de brancheverenigingen onvoldoende wordt opgezocht. Een van de beleggers vertelde dat Kamerleden niet begrijpen dat Nederlandse pensioenfondsen nooit de middelen hebben om de 100.000 woningen per jaar te financieren, en dat woningcorporaties (nu goed voor maar 15%) ook de productie niet kunnen opjagen.

Gelukkig heeft minister De Jonge dit probleem ook gesignaleerd en heeft hij het Structureel Overleg Investeringsklimaat ingesteld, onder leiding van de voormalige topman van Rabo Real Estate Finance, Roel van de Bilt. Van de Bilt was ook aanwezig in Nieuwspoort. Hij hoorde geen nieuwe dingen, maar vooral bekende suggesties, zoals afschaffing van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, substantiële verlaging van de overdrachtsbelasting en de tarieven in box 3 voor beleggers en vooral: meer ambtenaren bij gemeenten. De eerste suggesties vergen aanpassingen aan het budget en de laatste is strijdig met de plannen in het Hoofdlijnenakkoord om juist te besparen op het ambtenarenapparaat.

Tot op het bot verdeeld

Wat opviel was dat veel deelnemers het uitgangspunt – hoe 100.000 woningen te realiseren – verlieten met een tegenvraag: hebben we daadwerkelijk wel 100.000 woningen nodig?

De een wilde kijken naar de exacte behoefte per regio of stad, de ander naar alternatieve woonconcepten. Voorbeelden als ‘120.000 Oekraïners hebben we ook kunnen huisvesten’ werden afgewisseld met ideeën voor fiscale maatregelen om samenwonen te stimuleren.

Dat veel tafels de 100.000 woningen als uitgangspunt ter discussie stelden, geeft aan dat de markt tot op het bot verdeeld is. Van de Bilt vond dat op zich niet hinderlijk, als er maar consensus is over het feit dat er op de woningmarkt grote tekorten zijn. Veel van de suggesties die werden gedaan, zoals ‘onderzoek de effecten van een verlaging van de overdrachtsbelasting’, ‘kijk wat het buitenland doet’, had hij al ingelost met zijn onderzoek voor Hugo de Jonge (zie de Kamerbrief woningmarkt van februari 2024).

ESG

De discussie over de woningmarkt werd nog complexer toen ook ESG erbij werd betrokken. Saman Mohammadi van ReBorn stelde vragen als: Hoe kunnen we rekening houden met duurzaamheid en biodiversiteit? Hoe kunnen we biobased en klimaatadaptief bouwen? Kunnen we die 100.000 woningen per jaar niet beter bouwen op landbouwgrond in het oosten, boven de zeespiegel, in plaats van in het westen? Hoe kunnen we blijven bouwen als we in 2027 door het CO2-budget voor de bouw heen zijn? Hoe zorgen we ervoor dat de leefbaarheid in steden wordt verbeterd? Die vragen leidden tot grote vergezichten, zoals een nieuw Deltaplan, maar ook tot praktische tips, zoals het waterprobleem oplossen à la België, door al het regenwater op te slaan onder je huis.

Sprong voorwaarts

Sommigen van de deelnemers bleken voorstander van de marktwerking (investeren in gebieden met goede infrastructuur), anderen kozen voor alle buitengebieden als potentiële woonzones. Het beleid van Hugo de Jonge was gericht op het laatste. Dan zijn er altijd mensen die kiezen voor een sprong voorwaarts: ‘Leg een nieuw Schiphol in zee, dat geeft pas ruimte voor woningbouw’ met zelfs een nieuwe toevoeging: ‘dat levert ook een bijdrage aan de kustverdediging’. In dezelfde categorie: ‘Maak van de Oostvaardersplassen een nieuwe Flevostad.’ We weten alvast één ding: dat gaat het nieuwe kabinet niet realiseren.

Samenvatting Hoofdlijnenakkoord
Een coördinerend minister voert regie over ruimtelijke ordening en woningbouw. Om structureel afspraken te maken over woningbouw wordt er een Woontop georganiseerd met diverse belanghebbenden, zoals pensioenfondsen en woningcorporaties.
Het uitgangspunt is de grondwettelijke taak van de overheid om bestaanszekerheid te waarborgen, vooral voor jongeren. Daarvoor moeten structureel 100.000 woningen per jaar worden bijgebouwd, passend bij demografische en ruimtelijke ontwikkelingen. De aanpak van de wooncrisis begint bij een versnelling van de woningbouwprocedures, een vermindering van de regeldruk en fiscale prikkels om bouwen te bevorderen. Daarbij moet meer bouwgrond, zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk, beschikbaar komen en moeten bestaande gebouwen, zoals kantoren en recreatiewoningen, worden herontwikkeld voor woningdoeleinden.
Voorwaarde: minimaal 30% van de nieuwbouw wordt sociale huur; twee derde van de nieuw te bouwen woningen moet betaalbaar zijn voor middeninkomens.
Het huurbeleid moet de betaalbaarheid versterken en investeringen in nieuwbouw en verduurzaming mogelijk maken. De overheid stimuleert private huurwoningen door vermindering van regeldruk en belastingdruk. Juridische en financiële belemmeringen voor coöperatief wonen worden weggenomen om een derde sector te creëren. De fiscale positie van de eigen woning wordt niet gewijzigd, om onzekerheid op de woningmarkt tegen te gaan. De gemeentelijke woonlasten (OZB) worden gemaximeerd door afspraken met gemeentes. De programmering van koopwoningen moet rekening houden met voldoende woningen voor ouderen om doorstroming te bevorderen. Er wordt niet getornd aan de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait blijft onveranderd.