PWC brengt nieuw kapitaal naar Nederlandse markt

Dit artikel is ook verschenen in PropertyNL magazine no. 1, 27 januari 2017.

Jelle Bas Boon (tax director) en Erik Troost (director real estate advisory) lichten de sterke positie van PWC toe als het gaat om gespecialiseerd advies aan (internationale) vastgoedpartijen. PWC ontwikkelt zich steeds meer tot een partij die klanten over een breed spectrum kan adviseren, van accountancy tot aan cyber security. Boon: ‘Die positie danken we aan het feit dat PwC zich al vroeg heeft gespecialiseerd in fiscale kwesties en vastgoed. Dat deden we al vanaf begin jaren ’90. We zagen de mogelijkheden voor specifieke expertise voor de vastgoedsector.’

Omzet advies stijgt snel
In de kantoren in de Riekerpolder in Amsterdam heeft PwC op één afdeling alle mensen bij elkaar gebracht die zich bezighouden met de vastgoedsector. Boon: ‘Zo kunnen we ons breed positioneren naar de klanten. Dat zijn beleggers, maar ook projectontwikkelaars. Bij elkaar zijn daar wel zo’n 125 man mee bezig.’ Net als de overige afdelingen is de taxatieafdeling sterk gespecialiseerd: er worden daar bijvoorbeeld veel taxaties van portefeuilles gedaan en veel minder de jaarlijks terugkomende IPD-taxaties voor individuele panden. Troost: ‘Onze taxateurs kunnen ook een heel bedrijf waarderen, en er wordt veel gewerkt met smart data uit andere bronnen. De vraag is of de makelaardij met zulke ontwikkelingen kan meegaan.’

Afgelopen herfst werden de jaarcijfers van PwC Nederland bekend gemaakt. In het gebroken boekjaar is de omzet van PwC Nederland met 7% gestegen naar € 744 mln. De omzet van Assurance bedraagt € 302 mln (+3%), van Tax € 251 mln (+4%) en van Advisory € 191 mln. (+16%).

Gedreven door complexiteit
Boon en Troost weten wel waarom PwC een sterke positie heeft opgebouwd binnen het vastgoed: ‘Ook in de moeilijke jaren zijn wij blijven vasthouden aan de vastgoedpropositie en zijn we dicht op de klant blijven zitten. Zo zijn we steeds blijven doorgaan met onze Europe real estate conference en onze aanwezigheid op Expo Real en Mipim. Toen de markt weer aantrok, stonden we dan ook vooraan om die te bedienen.’

Vanuit het streven om de klant volledig te ‘ontzorgen’ is PwC vervolgens ook begonnen met het adviseren bij deals, zegt Boon. In de zomer van 2014 heeft Erik Troost deze afdeling opgezet, en inmiddels werken er 7 man. Troost beklemtoont de onafhankelijkheid: ‘Met onze deals advisory staan wij niet in direct contact met tax en valuations. Wel werken we in een team soms mee met due diligence-trajecten.’

Troost noemt PwC een nichespeler met adviesdiensten. ‘We zijn niet gedreven door volume, maar door complexiteit, en we zoeken steeds naar de link met kapitaal. We zitten qua profiel tussen de grote makelaars en de investment banks in. We houden ons vooral bezig met financieringsvraagstukken en due diligence. Onze klanten zijn institutionele beleggers en hedge funds, minder de particuliere belegger. We bewegen ons aan de passiva-kant van de balans. De ene keer zijn we betrokken bij de verkoop van een vastgoedbedrijf, de andere keer bij de verkoop van een leningportefeuille. Ook worden er pakketten verkocht die een combinatie zijn van commercieel vastgoed en consumentenleningen. We kunnen ook mensen leveren aan private equity-partijen. Dan vormen we gespecialiseerde teams.’

Spraakmakende deals
Inmiddels kan het team van Troost terugkijken op een aantal spraakmakende deals. Zo adviseerde PwC in 2015 een groot internationaal hedge fund dat naar Nederland kwam om zijn risicoprofiel te diversifiëren. Troost: ‘Dat fonds wilde een bovengemiddeld rendement via de aankoop van winkelcentra. Er zat een tax-component aan en ze zochten een lokale partner. Dat resulteerde uiteindelijk in de aankoop van een groot Nederlands retail-object in samenwerking met een Nederlandse partij.’

Boon vertelt dat het bij het aantrekken van zulke nieuwe partijen voor de Nederlandse markt helpt dat PwC vanuit het belastingadvies internationaal ‘een ijzersterk’ netwerk heeft. ‘We kunnen nieuwe proposities linken aan het netwerk. En daar kan Erik met zijn adviesteam dan helpen.’ Troost: ‘We zijn bij veel leningportefeuilles van banken betrokken. Ook in de trajecten met Duitse banken spelen we een rol.’

Troost zegt dat het spannend is wat er komend jaar gaat gebeuren bij de laatste probleemportefeuilles. ‘Ik verwacht minder gedwongen verkopen. De Nederlandse banken staan er heel goed voor. Ze hebben momenteel maar 3% probleemleningen. In Italië, Griekenland en Portugal is dat 30–50%. Daar zit op dit moment dus eigenlijk ook de handel. Het echte distressed vastgoed is uit de Nederlandse markt. Probleemleningen gaan niet langer tegen een sterke discount – die is onder de 10% gedaald. Ik verwacht dus ook niet veel transacties op dit gebied in Nederland.’

Overleg met fiscus
Ook Boon noemt de liquiditeit van de Nederlandse markt een uitdaging. ‘De internationale concurrentie is groot. Ik adviseer vanuit de belastingadviespraktijk traditioneel veel Duitse vastgoedbeleggers. Zij zijn nog steeds zeer actief, maar beleggers uit andere landen bewegen zich ook op de Nederlandse markt. De Aziaten komen er nu echt aan.’

Hij vertelt dat het werk als belastingadviseur is veranderd. De afgelopen decennia is er veel aandacht geweest voor tax-planning, de opgave om de belastingdruk voor bedrijven zo laag mogelijk te houden. Boon: ‘De maatschappelijke beweging is: we willen dat niet meer. Opdrachtgevers willen zekerheid en ‘compliant’ zijn. Zekerheid over de tax-positie is belangrijker dan de besparing in harde euro’s. En de klant wil het simpel en begrijpelijk kunnen presenteren naar zijn stakeholders, inclusief de belastingdienst. Er is meer openheid en transparant overleg met de fiscus.’

Hij vertelt dat het voor klanten met een internationale portefeuille de uitdaging is ‘in control’ te blijven over de exacte fiscale druk per locatie. ‘Het inzichtelijk maken van de tax-positie op het niveau van de onderneming is een hele uitdaging, zeker voor grote, wereldwijde vastgoedbeleggers. De internationalisatie en de toenemende regeldruk zijn belangrijke thema’s.’

Boon zegt dat de aangescherpte regels voor onafhankelijkheid impact hebben op zijn werk als adviseur: ‘Bij organisaties van openbaar belang (beursgenoteerde ondernemingen, banken etc.) waar we accountant zijn, kunnen we niet meer optreden als adviseur of taxateur. Dat is overigens een goede zaak, want het schept duidelijkheid over onze rol. Maar met onze expertise over fiscaliteit en taxaties kunnen we de accountant wel ondersteunen bij de jaarrekeningcontrole.’

‘Broker’ in kapitaal
Troost vertelt dat de deals in de markt weer steeds vaker worden gedreven door de beschikbaarheid van kapitaal. PwC voegt waarde toe door het juiste kapitaal bij de deal te zoeken en doet daarmee werk dat vergelijkbaar is met de banken, die ook steeds vaker optreden als een ‘broker’ in kapitaal. ‘Het grote verschil is dat wij geen positie kunnen innemen op onze balans. Dat kunnen we bijvoorbeeld ook niet doen bij een beursgang, zoals zakenbanken dat wél doen. Bij ons is het puur advies.’

Hoewel de afdeling van Troost veel heeft aan de kennis die bij tax, valuations en accountancy aanwezig is, moet hij ideeën voor een deal toch altijd zelf initiëren. ‘Dat betekent dat je niet ontkomt aan een grondige kennis van de markt. Wij zijn onderdeel van een pan-Europees netwerk. Duitsland is een grote markt en we hebben daar veel contact. Als een Aziatische belegger voor de eerste keer neerstrijkt in Frankfurt, is deze bij ons bekend. Wij doen deals samen met de collega’s in Duitsland en in het Verenigd Koninkrijk. Ook met onze Belgische collega’s werken we vaak samen.’

Records in verhuur
Voor 2017 verwacht Troost dat het beleggingsvolume in Nederland zal afvlakken. ‘We komen niet hoger dan de € 12–13 mrd die we vorig jaar hebben gezien. De reële economie zal groeien. We zullen records zien in de verhuur, dat zien we ook al Duitsland. Dat zal zeker in Amsterdam het geval zijn. Een blijvende vraag is de allocatie van kapitaal. Kapitaal voor projectontwikkeling is nog steeds onvoldoende beschikbaar. We zijn op zoek naar nieuwe spelers op dit terrein. Het kapitaal is van Angelsaksische oorsprong en een stuk duurder dan het vroeger was.’

Boon en Troost zien vanuit de internationale praktijk van PwC dat de markt in het Verenigd Koninkrijk afneemt. Er zijn daar duidelijk minder deals, en de Brexit heeft daar alles mee te maken.
Belangrijk zijn zoals altijd de ontwikkelingen op de Duitse markt, die met een beleggingsvolume van meer dan € 50 mrd een veelvoud is van die van Nederland. ‘Er zijn grote deals in wording in Duitsland en dat zal zeker ook impact hebben op de Nederlandse markt.’

Vastgoedketen bedienen met betrouwbare data
Bart Kruijssen, partner PWC en European (EMEA) Real Estate Leader, in Nederland Leader Real Estate, Infrastructure and Hospitality (tweede foto): ‘De markt trekt aan, en dat heeft een positieve weerslag op onze real estate-praktijk. Het aantal partners dat zich volledig focust op vastgoed is gegroeid naar zes. Twee jaar geleden hebben we binnen onze praktijk een nieuwe start gemaakt met deals en consulting. Verder verbreden we onze dienstverlening, bijvoorbeeld met deskundigheid omtrent risicomanagement, people & organization en technologie.'

Volgens het jaarlijkse onderzoek ‘Emerging Trends in Real Estate’ van PwC ziet de vastgoedmarkt de voortschrijdende technologie als kans, maar ook als punt van zorg. De precieze impact van bijvoorbeeld blockchain op de vastgoedmarkt laat zich moeilijk voorspellen, maar PwC experimenteert met proof of concepts om te ontdekken wat de praktische mogelijkheden zijn.
'We doen dit samen met marktpartijen', aldus Kruijssen. 'Voor onze praktijk zijn consistente data, transparantie en vertrouwen momenteel de sleutelwoorden. Om een voorbeeld te geven: met onze data-analisten ontsluiten we smart en big data uit de markt. Deze data koppelen we vervolgens aan taxatiegegevens. Daarnaast zijn wij nauw betrokken bij ontwikkelingen als vastgoedtaxonomie, gericht op consistenter datagebruik. Daarmee verhogen we tevens de kwaliteit en impact van onze fiscale, accounting en due dillegence-dienstverlening. Ook zijn we al jaren in de vastgoedmarkt actief met het maken van performance-modellen. Kortom, we bedienen de hele keten van betrouwbare data – van property tot investeerder.’