De hotelmarkt laat voorzichtig de eerste tekenen van herstel zien. Er klinkt optimisme door over een stijgende bezettingsgraad, maar de kamerprijzen blijven nog laag. De RevPAR, de gemiddelde opbrengst per kamer, blijft daardoor ook nog ver achter bij het niveau van 2007. door Annemieke Diekmann PropertyNL Magazine Nr. 17 - 5 november 2010
De hotelmarkt laat voorzichtig de eerste tekenen
van herstel zien. Er klinkt optimisme door over
een stijgende bezettingsgraad, maar de kamerprijzen
blijven nog laag. De RevPAR, de gemiddelde
opbrengst per kamer, blijft daardoor ook nog ver achter
bij het niveau van 2007.
door Annemieke Diekmann
PropertyNL Magazine Nr. 17 - 5 november 2010
In 't kort:
• 2009 voor
hotelbranche een
rampjaar
• Plannen komen nu
weer op gang, met
name 4- en 5-sterren
• Streven A’dam 9000
kamers erbij in 2015
niet haalbaar
De gemeente Amsterdam is gematigd optimistisch,
aldus een woordvoerder: ‘We volgen de ontwikkelingen
op de voet en beseffen dat we niet te vroeg moeten juichen.
De voortekenen voor een langdurig herstel
zijn echter positief. De general managers
van de luxehotels verwachten onder meer dat 2013
een exceptioneel goed congresjaar wordt.’
De hotelsector is de afgelopen jaren hard getroffen door
de economische recessie. Toeristen en zakenreizigers
bleven weg, prijzen kelderden en de bezettingsgraad en
RevPAR daalden fors. Uit de laatste Market View van
CBRE over de hotelsector blijkt dat 2009 een desastreus
jaar was. Na een daling in 2008 nam de gemiddelde bezettingsgraad
in Nederland verder af met 6% naar een
percentage van 62. Dat is de laagste bezettingsgraad
sinds de vorige hotelcrisis in 1991-1993, toen als gevolg
van de Eerste Golfoorlog.
Door de lagere bezettingsgraad en kamerprijzen is de
winstgevendheid van de Nederlandse hotels met 33%
fors gedaald, blijkt uit het Hosta rapport van Adviesbureau
Horwath HTL. Voor 2010 wordt een eerste herstel
verwacht dat zich in 2011 zal voortzetten. Maar het gaat
langzaam, omdat ook het herstel van de wereldeconomie
traag verloopt.
De investeringen in hotels hebben ook vrijwel stilgelegen.
Er zijn nauwelijks deals gesloten, zo blijkt uit het
rapport van CBRE. De meeste contracten betroffen de
transfer van managementcontracten of het sluiten van
nieuwe franchisedeals. De vastgoedtransacties die wel
plaatsvonden waren veelal gedwongen verkopen. Een
opmerkelijk voorbeeld was de overname van het Holiday
Inn Schiphol Airport op het Airport Business Park
in Lijnden. Na het faillissement van het hotel is het Aereal
Bank, de belangrijkste schuldenaar, gelukt het hotel
te managen totdat het begin 2010 is verkocht aan Park
Plaza.
Plannen bleven liggen
Wat heeft de economische recessie nu voor effect gehad
op de bestaande plannen voor nieuwe hotels en uitbreiding
en renovatie van bestaande hotels? Amsterdam als
belangrijkste en veruit grootste hotellocatie, had
ambitieuze plannen, zoals onder meer vermeld staat in het
rapport ‘Understanding hotels in The Netherlands’ van
CBRE uit 2008. Zo zouden er vóór 2015 9000 kamers
extra bij moeten komen, vooral in het hoge segment.
Naast herontwikkeling van bestaande panden zou Amsterdam
ook komen met 50 nieuwe veelbelovende locaties.
Amsterdam stelde daarvoor destijds speciaal een
hotelloods aan.
historische pa nden
De Amsterdamse hotelmarkt bestaat op dit moment
voor meer dan 50% uit budgethotels met 2 sterren
en lager. Er bestaat al jaren behoefte aan meer 4- en
5-sterrenhotels om de verwachte toename van het
aantal hotelnachten te faciliteren. Een trend daarbinnen
is de herontwikkeling van historische panden in
de stad. Bestaande voorbeelden zijn The Grand in het
voormalige stadhuis en het Grand Hotel Amrath in het
oude Scheepvaarthuis. Maar er wordt momenteel ook
gewerkt aan verschillende andere locaties in de stad.
De uitbreiding met in totaal 9000 kamers past in dit
plaatje.
In de praktijk blijkt nu echter dat deze plannen van drie
jaar geleden nog wel overeind staan, maar dat de uitvoering
vertraging heeft opgelopen. Kenners van de Amsterdamse
hotelmarkt zoals Marcel van Bruggen, senior
consultant bij adviesbureau Horwath HTL, constateren
dat de Amsterdamse plannen zodanig zijn vertraagd dat
de deadline van 9000 extra kamers in 2015 niet zal worden
gehaald. De vertragingen schrijft hij voor een belangrijk
deel toe aan de economische crisis die een rem
heeft gezet op verschillende hotelontwikkelingen. ‘De
kredietverstrekking van banken heeft enige tijd zo goed
als stilgelegen. Ook voor hotelontwikkelingen was het
moeilijk om financiering te krijgen. Daardoor zijn veel
plannen blijven liggen. Tel daarbij op de neergang van
de hotelmarkt, waardoor financiers en investeerders
huiverig raakten.’ Uit de halfjaarlijkse monitor van de
gemeente Amsterdam blijkt inderdaad dat de plannen
achterop zijn geraakt. Er zijn tot nu toe 2335 kamers geopend.
In 2010 en 2011 komen daar totaal nog zo’n 1100
kamers bij. Volgens de monitor staat de teller tot 2015
momenteel op 57%. Dat wil zeggen dat de verwachting
nu is dat 57% van de 9000 kamers gerealiseerd zal worden.
Dit getal kan stijgen naarmate projecten vorderen
maar kan ook nog dalen als projecten toch afvallen. Er
sneuvelt weinig, maar de voortgang stokt bij veel projecten’,
aldus de gemeentewoordvoerder. ‘Vooral daar
waar nog geen eindbelegger is gevonden.’
Positief noemt Van Bruggen van Horwath HTL de plannen
en deels realisatie van de ombouw van historische
stadspanden, veelal aan de gracht, in luxe 5-sterrenhotels.
Zo wordt momenteel gebouwd aan hotels in de
voormalige openbare bibliotheek aan de Prinsengracht,
het oude burgerziekenhuis op de Linnaeusstraat en het
pand van de vroegere Rijkspostspaarbank op de Van
Baerlestraat, waar als laatste het conservatorium huisde.
Dat er in één keer nu te veel dure hotelkamers op de
markt zouden komen gelooft hij niet. ‘De realisatie van
een hotel beslaat een vrij lange periode van start tot oplevering.
We zitten nu in een economische herstelfase
en gaan naar een groeifase toe. Het onderliggende beeld
van Amsterdam is bovendien nog steeds dat het luxesegment
duidelijk ondervertegenwoordigd is. Alle 4- en
5-sterrenhotels zijn denk ik welkom in de stad.’ Toch
zijn er ook in de binnenstad plannen die tijdelijk in de
ijskast zijn gezet, zoals het Oosterburger Eiland hotel
een 4-sterrenhotel met 306 kamers. Maar bij navraag
blijk dat niets met de crisis te maken hebben, maar
met bestuurlijke en stedenbouwkundige beslissingen.
‘De bouwaanvraag is in 2008 al ingediend, maar het
stadsdeelbestuur Centrum heeft het concept Masterplan
afgeschoten’, vertelt Ger Stoevelaar, directeur van
ontwikkeling en participatiemaatschappij Introvast. ‘In
het gebied komen nu veel meer verschillende functies
wat de omgeving een heel ander aanzicht geeft dan het
oorspronkelijke plan. Het ontwerp van het hotel moet
daarop worden aangepast, maar ik heb er alle vertrouwen
in dat het hotel er komt.’
De plannen voor de nieuwbouw van hotels buiten het
centrum van Amsterdam staan eveneens nog overeind,
maar ook hier is de bouw van verschillende hotels uitgesteld.
‘Het gaat duidelijk minder snel dan gepland’,
aldus Van Bruggen. ‘Zo liggen er plannen voor verschillende
hotelontwikkelingen langs de hele A10-west. Alleen
het Fashionhotel is recent geopend. Dat hadden
er meer moeten zijn.’ Een hotelontwikkeling waar het
mis mee dreigt te gaan is het Symphony Hotel met 210
kamers aan de Zuidas. Dit pand staat leeg sinds Golden
Tulip failliet is gegaan. In de markt valt echter te beluisteren
dat de gesprekken over een nieuwe koper, operator
en brand nu echt in een zeer vergevorderd stadium
verkeren. Ook in de andere grote steden en op Schiphol
zijn plannen voor nieuwe hotels uitgesteld maar niet geschrapt.
Kort geleden heeft wel het Hilton in Den Haag
zijn deuren geopend. ‘Een significante toevoeging van
het aantal hotelkamers aan de hotelmarkt in Den Haag’,
aldus Van Bruggen.
Cyclische markt
Hoewel de vooruitzichten nog broos zijn en er meer
sprake is van een inhaalslag dan van nieuwe plannen,
zijn betrokkenen uit de markt redelijk optimistisch.
Stoevelaar van Introvast, dat al 25 jaar actief is op de
Amsterdamse hotelmarkt, heeft er zelfs alweer volop
vertrouwen in. ‘Het is een cyclische markt waarbij
het belangrijk is te kijken naar het lange termijn rendement.’
Ook Van Bruggen van Horwath HTL merkt
dat de belangstelling voor nieuwe hotelontwikkelingen
weer toeneemt. ‘Dat heb ik deels vernomen uit de markt
en deels omdat wij weer meer opdrachten krijgen voor
haalbaarheidsstudies en waarderingen.’
Je merkt volgens hem dat het vertrouwen in de sector
zelf ook weer toeneemt. ‘Door nu te renoveren of uit te
breiden kun je zodra de markt aantrekt weer profiteren.
De mogelijkheid is er nu omdat het door de lagere
bezettingsgraad makkelijker is een gang of vleugel af
te sluiten en te renoveren dan in tijden dat het hotel
vol zit.’
De interesse bij beleggers in hotelvastgoed lijkt ook terug.
Vooral de afgelopen maanden is de investeringsmarkt
stevig aangetrokken. Er is weer geld beschikbaar,
constateert Van Bruggen. ‘Partijen uit heel Europa
bewegen zich weer nadat het een tijd heel rustig is
geweest. Zo heeft Accor opnieuw een portefeuille verkocht,
nu van 48 hotels (Etaps, Novotels, Suitehotels) in
België, Duitsland en Frankrijk aan een Frans fonds voor
€ 367 miljoen en huurt die weer terug voor 19% van de
omzet.’ Een andere grote deal is de aankoop en verhuur
van de Norgani hotelportefeuille van 73 hotels door het
Zweedse Pandox voor € 1 miljard, waaronder de merken
als Scandic en Choice. Ook in Londen en Parijs zijn dit
jaar al weer verschillende deals gesloten. In Nederland
heeft vooral Fletcher veel gedaan dit jaar: De Scheperskamp,
Erenstein, Brughof, De Hunzebergen. Daarnaast
werden zes Postiljonhotels – eindelijk - verkocht aan
een particuliere belegger.’
Van Bruggen verklaart de groei van het aantal deals uit
het feit dat het dieptepunt is bereikt. ‘Dat is voor investeerders
het beste moment om deals te doen. De grotere
fondsen in de ons omringende landen hebben dat door.
Ook in Nederland zien we dat een enkel fonds begint
met de opbouw, maar de meeste investeerders zijn nog
private partijen. Grotere investeringen hebben we in
Nederland nog niet gezien, maar die zitten er wel aan
te komen.’
Amsterdamse hotels, gepland en in aanbouw 2010-2011
Oost hotel sterren kamers
2010
Oost Casa 400 3 150
2011
Zuid Conservatorium Hotel 5 130
Zuid Amsterdam Symphony 5 210
Oost Eden Parc Hotel 4 100
West Conscious Hotel 3 80
Centrum City Inn 4 540
