Lessen uit Alaska, mixed-use avant-la-lettre

Voor een staat die in oppervlakte twee keer zo groot is als de grootste staat van Amerika in de ‘lower 48’ – Texas, met 30,5 mln inwoners – telt Alaska verrassend weinig zielen. Met ruim 730.000 ingezetenen telt de staat nauwelijks meer mensen dan Rotterdam. Anchorage is met ongeveer 300.000 inwoners de grootste stad, op ruime afstand gevolgd door hoofdstad Juneau en het noordelijker gelegen Fairbanks, beide goed voor ruim 30.000 inwoners.

Bereikbaarheid

De bereikbaarheid van zowel de staat en als de plaatsen is dan ook eufemistisch gezegd uitdagend te noemen. The Alaskan Marine Highway is een van de twee slagaders en – heeft anders dan de naam doet vermoeden – geen betrekking op asfalt, maar op een systeem van veerboten, dat de plaatsen langs de 3500 mijl lange Alaskaanse kust met elkaar verbindt. Je op deze manier verplaatsten vraagt al een snel een werkdag aan tijd.

Echte snelwegen, waar auto’s overheen rijden, zijn er maar beperkt. In totaal is er zo’n 500 mijl aan snelweg, hoofdzakelijk de noord–zuid verbinding van de zuidelijk kustplaats Seward, via de grote stad Anchorage, naar Fairbanks, de thuishaven van veel bedrijven en mensen die werken in ‘olie en gas’.

Niet voor niets is Fairbanks ook van oudsher het meest noordelijk gelegen station van de Alaska Railroad, de treinmaatschappij die vorig jaar haar eeuwfeest vierde en hoofdzakelijk toeristen vervoert. De trein kwam er om opportunistische redenen, die de ‘boom-bust-boom’ economie van Alaska typeren. In 1923 had de goudkoorts mensen van heinde en verre in zijn greep, en dat vroeg om een logistieke operatie.

Andere hoofdstad

Wil je snel van A naar B, dan is het vliegtuig vaak de enige uitkomst. Vrijwel iedere plaats van enige importantie in Alaska heeft dan ook een eigen luchthaven, al is het vaak niet meer dan één strip voor vertrek en aankomst. Hoofdstad Juneau is alleen met de boot en het vliegtuig bereikbaar. Het leidde jaren geleden tot vruchteloze poging om van het noordelijker gelegen Willow de nieuwe hoofdstad te maken. Het plan kreeg geen financiële steun in 1982; de angst dat Juneau zou doodbloeden na het vertrek van de overheid als grootste werkgever won het van het bereikbaarheidsargument. Nog altijd komen de volksvertegenwoordigers in het vergaderseizoen met een (privé)vliegtuig naar de hoofdstad. Verder wordt er, al sinds ver voor corona, vertrouwd op vergaderen op afstand via een beeldverbinding.

Inwoners vasthouden

Door de beperkte bereikbaarheid is het lastig voor de staat en werkgevers om met name jongere inwoners vast te houden. Daarbij helpt het ook niet dat – net als in Nederland – wonen steeds duurder is geworden, in het bijzonder in Anchorage. De grootste stad, ruim van opzet en voorzien van het typisch Amerikaanse stratenplan van horizontale oplopende genummerde straten en verticale avenues, heeft ook in het centrum hoofdzakelijk een- of tweelaagse eengezinswoningen. Hoogbouw is er nauwelijks, en is hoofdzakelijk in gebruik als hotel of kantoor.

Het zorgt ervoor dat met name starters op de woningmarkt nauwelijks aan hun trekken komen, iets waar veel stedelijke regio’s in de Verenigde Staten (net als in Nederland) mee kampen. Bovendien ligt het aantal verstrekte bouwvergunningen in veel regio’s de helft of meer lager dan in de piek tijdens de coronajaren, toen thuiswerken de norm werd en appartementen niet waren aan te slepen. Van oudsher leiden veel bewoners van de staat bovendien een nomadisch bestaan van trailerpark naar trailerpark: het wonen volgt het werk.

Goed gevulde portemonnee

Starters die binnen het beperkte aanbod een kansje willen maken op woonruimte moeten een goed gevulde portemonnee meenemen. De Anchorage Daily News berichtte in juli nog dat een huurwoning in Anchorage inmiddels gemiddeld $ 1375 per maand kost, 7,8% meer dan een jaar eerder ($ 1275), nadat de huren in 2023 al met gemiddeld 5% stegen en in 2022 zelfs met 14,2%. De prijs voor (nieuwbouw) koopwoningen nam in dezelfde periode navenant toe. Voor een eengezinswoning in Anchorage betaalde je in 2023 gemiddeld $ 490.596, 26% meer dan in 2019, toen een zo’n woning nog gemiddeld $ 389.477 kostte. Volgens de National Association of Homebuilder kan 86% van de inwoners zich geen koopwoning veroorloven.

Door de gestegen huizenprijzen en de fors opgelopen rente is de gemiddelde maandlast van de hypotheek tussen 2018 en 2024 met liefst 52% gestegen. Om je een eengezinswoning in Anchorage te kunnen veroorloven, althans de hypotheeklasten, zijn er 1,8 inkomens nodig. Voor de goede orde: ook in Amerika geldt het als financieel ongezond als een huishouden meer dan 30% van het inkomen kwijt is aan huur of hypotheek en gas, water en licht. Elders in Alaska is het wat betreft de betaalbaarheid van koopwoningen niet veel beter en lag de index medio dit jaar op 1,66, het hoogste sinds 2006.

 Tussen wal en schip

Het zorgt ervoor dat woningzoekers tussen wal en schip raken. Betaalbare huurwoningen zijn er steeds minder, en een hypotheek is voor starters op de woningmarkt nauwelijks haalbare kaart. Een toenemende verhuur van bestaande woningen als vakantieverblijf en teruggelopen nieuwbouw door gestegen bouwkosten en een tekort aan personeel helpen ook al niet.

Oplossingen voor de huizencrisis variëren van afwachten op betere macro-economische omstandigheden tot het aanjagen van nieuwbouw. De Fed, het Amerikaanse stelsel van centrale banken, heeft al aangekondigd de rente te gaan verlagen. Doorvertaald naar een lagere hypotheek verbetert dat de betaalbaarheid van koopwoningen.

Het stadsbestuur van Anchorage zit ook niet stil. Voor de zomer nam het nieuwe zoneringsregels aan, waarbij het in heel de stad mogelijk wordt om een bescheiden appartementengebouw – een duplex – te realiseren of om bestaande woningen te splitsen. Tot voor kort gold voor 40% van de stad, residentiële gebieden met een lage woningdichtheid, een verbod op de bouw van duplexgebouwen.

Onzichtbare stad

Het stapelen van woningen en functies bleef in Alaska lange tijd beperkt tot het curieuze plaatsje Whittier, ten zuiden van Anchorage aan de Prince William Sound. De slechte bereikbaarheid was een absolute pre toen de bestuurders van het Amerikaanse territorium Alaska (toen nog geen staat) in 1941 besloten dat het leger een basis moest hebben die door Japan en toekomstige vijanden minder makkelijk aan te vallen was dan Pearl Harbor. Whittier werd die plek. Het stadje is tot op dag van vandaag over land alleen bereikbaar via een speciaal daarvoor gegraven spoortunnel – later ook geschikt gemaakt voor auto’s – van ruim 4 kilometer door de bergen. In de zomermaanden sluit de tunnel om 10 uur ’s avonds; in de winter kom je na 5 uur ’s middags niet meer over de weg het stadje uit.

Na de Tweede Wereldoorlog leek Whittier even in onbruik te raken, maar een paar jaar later was daar de Koude Oorlog. Er werd opdracht gegeven om een gebouw neer te zetten waar zo’n 1000 soldaten permanent konden wonen. Het Buckner Building, genoemd naar de generaal die er opdracht toe gaf was, in 1953 een feit. Behalve slaapvertrekken zaten er onder meer een bioscoop, bowlingbaan en een kleine gevangenis in het massieve complex van ongeveer 275.000 m2, dat via tunnels was verbonden met andere delen van Whittier. Toen het leger in 1966 besloot om het stadje te verlaten, kwam het gebouw leeg te staan. In de jaren tachtig was het in handen van wijlen de infame projectontwikkelaar Pete Zamarello, die op dat moment in Alaska bekend stond als King of the Stripmall. Op de hoge golven van de olie- en vastgoedeconomie ontwikkelde hij talloze winkelstrips en trailerparks in steden van enige importantie in heel Alaska.

Vastgoedcrisis jaren tachtig

Maar zoals het gaat in het kluitjesvoetbal van de conjunctuur kwam er in de vastgoedcrisis van medio jaren tachtig een eind aan het imperium van Zamarello, op dat moment goed voor zo’n $ 150 mln aan vastgoedinvesteringen. Het faillissement van zijn bedrijf, dat volledig met geleend geld gefinancierd was, zorgde mede voor de ondergang van drie Alaskaanse banken en een handvol credit unions. Van Zamarello’s plannen om het Bucknergebouw te transformeren tot een gevangenis kwam niets meer terecht. Het hevig vervallen gebouw, nu eigendom van het stadje, fungeert nu enkel nog voor toeristen als intrigerende erfenis van de Koude Oorlog.

Dat geldt allerminst voor het nabijgelegen Begich Towers, dat in dezelfde periode verrees. Oorspronkelijk neergezet als hoofdkwartier voor het United States Amy Corps of Enigeers, kreeg het gebouw in de jaren zestig een multi-tenant bestemming als huisvesting voor de belangrijkste openbare en commerciële diensten. Begin jaren zeventig werd het gebouw echt een mixed-use gebouw avant la lettre. Sindsdien wonen bijna alle 200 inwoners van Whittier, vandaag de dag een populaire toeristische stop, in het gebouw. En dat niet alleen: Begich Towers heeft op de begane grond ook een postkantoor, een kleine supermarkt, een school, een kerk, een vakbondskantoor en een notaris.

Het wonderlijke verhaal Van Whittier en haar twee voornaamste gebouwen leverde uiteindelijk het boek The strangest town in Alaska en verschillende documentaires op.