Anbeek heeft de markt en ‘zijn’ Wereldhave opgeschud. De geheime ambities van een fonds dat wil verdubbelen
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 26 mei 2017
Onder Dirk Anbeek is met Wereldhave meer gebeurd dan in de 75 jaar daarvoor. Dat blijkt al bij binnenkomst. Het stof van de Haagse Nassaulaan was bij Wereldhave hoog opgetast: de prominente directieparkeerplaats, de eenzame nagellakkende receptioniste, de stilte in de gangen tot de gastenkamer met thermoskan.
Nu is Wereldhave in de ban van het nieuwe werken in de dynamiek van het WTC Schiphol, met Anbeek in trui. Belangrijker is dat de willekeurige wereldwijde vastgoedverzameling van Wereldhave (vier sectoren; zeven landen) volledig is getransformeerd. Anbeek hanteert een strakke focus op ‘convenience’ winkelcentra met een dominante positie in 100.000+-gebieden in de Benelux en Frankrijk. Toch lijkt dit onvoldoende om aansluiting te krijgen bij de toppers Unibail-Rodamco en Klépierre met portefeuilles van € 40 mrd en € 26 mrd. Wereldhave strijdt samen met tien Europese partijen met portefeuilles € 1,5 tot € 4 mrd in een andere divisie.
Hoe komt het dat het gat zo groot blijft?
‘Dat verschil wordt vooral verklaard door de financieringskosten. Die beïnvloeden een groot deel van de kosten van vastgoedfondsen. Wereldhave doet het met een rating van Moody’s (BAA1) relatief goed, maar dat betekent toch dat we zeker een half procentpunt meer kwijt zijn dan de twee grootste fondsen. Om het directe rendement goed te maken hebben we een eigen organisatie die de bezettingsgraad en de huur maximaliseert en we doen er alles aan om ‘lean and mean’ te blijven. Bij ons vind je ook ‘business development’, maar niet in de orde van grootte van een Unibail-lab. Kortom, schaalgrootte heeft voordelen aan de funding-kant voor eigen en vreemd vermogen, maar ook operationele synergiën.’
De Big Two hebben stabiele aandeelhouders. Dit jaar kreeg Wereldhave er twee grote bij (3,8% Prudential en 3,3% Goldman Sachs), maar die kunnen ook zo maar weer weg zijn. De analisten van Goldman lijken zelfs een voorschot op een exit te hebben genomen: zij hebben het aandeel Wereldhave in april op ‘sell’ gezet. Op zich zijn asset managers en analisten door Chinese walls gescheiden, maar zegt dat niet iets over de volatiliteit?
‘We gaan niet in op specifieke aandeelhouders, maar het is wel waar dat een fonds zoals Wereldhave niet automatisch in het mandje van elke institutionele belegger komt. Daarvoor zijn we niet groot genoeg. We moeten het meer hebben van opportunistische beleggers. Daar staan ook veel trouwe particuliere beleggers tegenover die feeling hebben met onze producten en onze aandeelhoudersvergaderingen bezoeken. Ik wil overigens niet de indruk wekken dat we in een concurrentieslag zijn om de investeerders. Het is meer een taak van de vastgoedsector om met de juiste product/marktcombinatie te komen. Dat bepleiten we bij de Epra (European Public Real Estate Association). Specialisten in super regional malls (zoals Unibail-Rodamco en Klépierre, red.) bieden een ander product. Zo is Wereldhave complementair aan fondsen met alleen winkels in high streets (zoals Vastned, red.) en factory outlets (zoals McArthurGlen, red). Als we het als collega’s in Europa goed doen, dan bedienen we de institutionele beleggers beter en groeit elk fonds. Uiteraard wil je het relatief beter doen dan je directe collega, maar de sector als geheel is gebaat bij sterke spelers.’
Als Wereldhave wil groeien moet het acquireren of ontwikkelen. Het eerste is niet eenvoudig, want Wereldhave kan momenteel moeilijk aandelen uitgeven. De koers schommelt rond de € 43, terwijl de net asset value op € 50 ligt. Wanneer Wereldhave aandelen uitgeeft, verwateren de zittende aandeelhouders. Zoals de aandeelhoudersvereniging VEB al nuffig opmerkte: ‘We zijn de claimemissie van Wereldhave nog niet vergeten.’
‘Ik wil op dit moment zeker niet groeien door de uitgifte van aandelen. Daar zijn we heel duidelijk over. We concentreren ons op interne groei, resultaat en een aantrekkelijk dividendrendement van 7%.’
Gelukkig is er nog een knop om te groeien: lenen. De loan-to-value is nu voorzichtig beneden de 40%, terwijl fondsen met de fbi-status tot 60% mogen gaan, maar de cfo van Wereldhave heeft dit jaar gezegd daar ook niet voor te voelen.
‘We hebben besloten om de leverage niet te laten oplopen. Onze aandeelhouders hechten sterk aan de financiële stabiliteit. De rente is laag, de waarde van het vastgoed relatief hoog. Mocht de markt kantelen – dat voorzie ik niet – dan zijn we met een loan-to-value van minder dan 40% goed gepositioneerd.’
De portefeuille groeit niet omdat Wereldhave in het afgelopen jaar twee winkelcentra heeft verkocht en dezer dagen Zwolle verkoopt aan Aberdeen.
‘We hebben de centra verkocht omdat ze bijna volledig verhuurd waren, zodat we weinig waarde konden toevoegen. Bovendien voldeden ze niet aan onze eis dat ze een dominante positie moeten hebben in een verzorgingsgebied van 100.000 inwoners. Dat is het segment waarin we de meeste waarde zien. Toen we de op zich prima centra konden verkopen en er een boekwinst op konden halen, hebben we niet geaarzeld.’
Kennelijk wogen de argumenten om te focussen toen zwaarder dan het streven om met meer omvang de financieringslasten naar beneden te brengen. Maar in Finland werd juist een andere keuze gemaakt. Wereldhave heeft de focus op de Benelux en Frankrijk, maar nog één centrum in Finland. Dit centrum ligt niet alleen geografisch geïsoleerd, maar het is ook een ander product. Wereldhave is specialist in convenience centers met waarderingen van € 100–200 mln. In Finland gaat het om een super regional mall voor een miljoenenpubliek met een waardering van naar schatting € 500 mln. Dat zou eigenlijk in de portefeuille van Unibail-Rodamco of Klépierre thuishoren.
‘We hebben inderdaad besloten om Finland voorlopig niet te verkopen. Het is een prima centrum. Het zit ons niet in de weg, maar de kans bestaat natuurlijk altijd dat een koper er meer mee kan. Ik zie kansen om onze portefeuille in bijvoorbeeld België en Frankrijk te optimaliseren. Daar is de portefeuille nog relatief beperkt. We doen alle beheer zelf en meer schaal zou efficiënter zijn.’
Is het dan niet mogelijk om een paar winkelcentra die voor Unibail-Rodamco of Klépierre te klein zijn te ruilen voor Finland?
‘Daar geloof ik niet in. Bij ruilen moet er één huilen. Zelfs al zou het ook voor ons een goede deal zijn, dan nog is het moeilijk aan aandeelhouders uit te leggen. Omdat wij kleiner zijn, hebben we de schijn tegen.’
U doelt ook op de afgelopen jaren, toen u met de aankoop van centra van Unibail en Klépierre steeds moeste vertellen dat Wereldhave geen afvoerput is.
‘Dat is anders. Wereldhave heeft een kans gekregen om de portefeuille te verdubbelen door winkelcentra van hen te kopen. Dat was een uniek momentum. Het heeft inspanning gekost om uit te leggen hoe wij waarde toevoegen, terwijl deze partijen verkochten. Ik denk dat we daar als inmiddels sterke organisatie in geslaagd zijn. In Nederland hebben we bijvoorbeeld met 16 winkelcentra van in totaal € 1,5 mrd en een eigen beheerorganisatie een optimale omvang gekregen. De bezettingsgraad is zowel in Frankrijk als in Nederland inmiddels met 2% opgelopen en de waarde van de aangekochte centra is gestegen.’
Hoe verklaart u dan dat de beleggers deze uitleg nog niet in de koers tot uiting brengen?
‘We zien alle fondsen van onze omvang kampen met discounts, waaronder Citycon en Eurocommercial. Wereldwijd kunnen eigenlijk alleen Westfield (Australië, USA, Londen) en Simon (USA en ook grootaandeelhouder in Klépierre en McArthurGlen, red.) aan deze trend ontkomen. In Europa lukt dit niet. Ook bij Unibail en Klépierre is het verschil tussen koers en net asset value per aandeel kleiner geworden.’
Beleggers in direct vastgoed in Nederland plaatsen retail inmiddels wel weer op de hotlist. Is het risico op faillissementen in de retail voorbij?
‘De Nederlandse markt is duidelijk beter. We zijn vorig jaar door faillissementen 6% misgelopen op onze huurstroom. Dat is ongekend. Dan praat je over € 6 mln huurstroom (Wereldhave was onder meer getroffen door V&D, red). Het risico is duidelijk teruggelopen. De geldt ook voor internetverkopen. Die verkoop blijft belangrijk, maar de groeicijfers vlakken af. Wij zijn proactief, bijvoorbeeld met Blokker. We hebben een package-deal gesloten om hun winkelbestand te rationaliseren. We sorteren daar voor op de nieuwe strategie.’
Kan Wereldhave zich voldoende onderscheiden nu de markt aantrekt? De manier waarop Unibail de Mall of Scandinavia als voorbeeld inzet voor de Mall of the Netherlands, dat kan Wereldhave niet in Nieuwegein bewerkstelligen.
‘Veel marketing lijkt een selffulfilling prophecy; als het maar genoeg kost, gelooft iedereen het. Uiteindelijk bepaalt de kassa echter of je gelijk krijgt. Natuurlijk kunnen we op het gebied van leisure en technologie niet hetzelfde bieden als een super regional mall, maar we bieden wel een gezelligheid waardoor mensen regelmatig terugkeren, denk aan La Place. Ik zie meer tendensen die in ons voordeel werken. We hebben te maken met urbanisatie en vergrijzing. Die mensen kiezen eerder voor de regelmaat van een centrum dichtbij dan voor een groot centrum ver weg. Ik zie ook medische verzorging en fitness steeds vaker terug in onze centra. De functie van winkelcentra als onderdeel van levendige binnensteden zal veranderen. Het is zaak dat we de ‘multi-use’ trends tijdig vertalen in onze centra.’
Die vergrijzing is een trend voor de lange termijn. Hoe komen beleggers nu op het puntje van hun stoel?
‘Elke trend pakt net anders uit. We weten uit de bezoekcijfers van met name onze Franse en Belgische winkelcentra dat veiligheid een steeds grotere rol speelt. Mensen mijden na de aanslagen grote centra in Brussel en Parijs. Dan kiezen ze liever voor onze centra dichtbij. Het is niet erg als onze klanten af en toe naar een super regional mall gaan, als ze maar voor hun doorsneeboodschappen bij ons komen. Daarbij speelt ook dat het hart van onze centra ligt bij de supermarkten: niet alleen Albert Heijn, Dirk en Jumbo, maar ook de kleinere spelers. Door mijn retailachtergrond en retailkennis die nu in onze organisatie zit trekken we veel met hen op. Ze zien dat we willen investeren in de centra en komen dan met hun nieuwste concepten als eerste naar ons. Die combinatie zal steeds meer vruchten afwerpen. We kijken daarbij niet alleen naar beursfondsen, maar ook hoe andere partijen met vergelijkbare winkelportefeuilles van € 1,5 mrd in Nederland het doen, zoals Kroonenberg Groep. Dat is een prima voorbeeld van een zeer actieve belegger.’
Een private belegger als Kroonenberg heeft ruimte om opportunistisch uit te wijken naar woningen of hotels. Loopt een fonds als Wereldhave dan niet tegen zijn grenzen op?
‘Het is belangrijk is dat je met een ondernemende blik naar de toekomstige huurstroom kijkt. We investeren € 100–200 mln per jaar in onze centra. Er zijn er niet veel die dat doen, behalve partijen zoals Kroonenberg. We zijn actief met onze horeca. Waarom zou daar dan geen hotel bij passen? Ik zie veel toekomst in zorgcentra, dus dan kijken we hoe dat valt in te passen in de strategie. We krijgen hoe dan ook meer te maken met ‘multi-use’.’
We begonnen het gesprek met de kans dat Wereldhave een maat groter wordt. Is dat uiteindelijk niet de sterkste boodschap voor beleggers?
‘Ik sluit overnames in te toekomst niet uit, zelfs niet als dat zou betekenen dat we onze focus iets moeten verbreden. Zo hebben we op zich geen focus op factory-outlets, maar als ik de outlet in Roermond zou kunnen kopen, zou ik daar geen nee tegen zeggen, mits de prijs klopt en er synergie valt te behalen. Het is echter logischer dat institutionele beleggers gaan inzien dat hun schaal te klein is en winkelcentra aan ons overdoen. U noemt Multi Vastgoed als target (Multi’s eigenaar Blackstone heeft gezegd dat er een aantal van de 130 shopping centers zullen worden verkocht – in Nederland heeft Multi 19 overwegend kleinere centra, red.). Daarover laat ik me niet specifiek uit, maar ik blijf bij mijn stelling dat het voor de beleggers in vastgoedfondsen in Europa goed zou zijn wanneer Wereldhave of andere spelers een portefeuille van € 5–10 mrd zouden bezitten. Het gat tussen Unibail-Rodamco/Klépierre en de rest is momenteel te groot.’
In het hart een retailer
Dirk Anbeek (geboren in 1963) ging na zijn studie in Limburg werken bij DSM. Na een intermezzo bij PWC ging hij aan de slag bij Ahold, waarbij hij van 1996 tot 2009 werkte in verschillende functies, onder meer als cfo van de Scandinavische tak ICA. Hier heeft hij een retailhart ontwikkeld dat hij in 2009 heeft meegenomen naar Wereldhave. In een van de moeilijkste perioden voor Wereldhave, in 2012, trad Anbeek aan als ceo. Er moest toen over 2012 € 183 mln worden afgeboekt bij het ‘derisken’ van de portefeuille. In de periode tot vorig jaar kwam daar nog eens zo’n bedrag bij. De net asset value per aandeel daalt nog steeds, maar dat zou dit jaar weleens kunnen kantelen. Anbeek heeft fors gesnoeid in de eigen organisatie, die dit jaar van 210 tot ruim 150 mensen wordt teruggebracht.
Stevige raad van commissarissen
Traditioneel heeft Wereldhave een zware raad van commissarissen. Voorzitter was de voormalig BAM-baas Joop van Oosten, geflankeerd door onder meer Herman van Everdingen (directeur Catalyst en mede-eigenaar van een Duits winkelfonds) en Joost Bomhoff (voormalig coo van Rodamco). Dit jaar vervangt Hein Brand (voormalig ceo ING Real Estate) Bomhoff en wordt de plaats van voorzitter Van Oosten ingenomen door Adriaan Nühn, voormalig ceo van Sara Lee/Douwe Egberts. Nühn is een top-100 commissaris en onder meer betrokken bij Unilever, Takeaway.com en het Wereld Natuurfonds.
Rotterdamse glorie
De ouderwets klinkende naam Wereldhave lijkt goed het oudste beursgenoteerde en ooit wereldwijd beleggende vastgoedfonds te weerspiegelen. De werkelijkheid is anders. In 1930 doopte Arie Arkenbout samen met vier compagnons zijn vehikel voor Rotterdams woningvastgoed tot De Wereldhaven. Arkenbout bleef 33 jaar op zijn post en trad in 1963 terug. Zijn opvolger Andriessen transformeerde het bouw- en ontwikkelingsbedrijf tot fiscale beleggingsinstelling onder de naam Wereldhave. Daarna kwamen roemruchte bestuurders zoals Onno Husken (overname Peachey voor w282 mln), Meindert Kooistra (poging inlijving voorloper Klépierre, VIB) en Gijs Verweij (aankoop Helsinki-winkelcentrum in 2002 voor € 322 mln).
