2022: Het jaar van de uitgestelde oplevering van Valerius

De Amsterdamse Max de Jong heeft zijn ziel en zaligheid gelegd in het prestigieuze Valerius, een woonconcept met services, veiligheid en zorg dat zijn gelijke niet kent, ook niet qua prijs. Het complex wordt het nieuwe onderkomen van onder anderen oud-topvoetballer Marco van Basten.
De oplevering van Valerius door aannemer De Nijs heeft eind november plaatsgevonden, maar nog niet alles is af. ‘Ik kan wel zeggen dat de vertraging alleen door corona kwam, maar eigenlijk zijn het VTW’s’, stelt De Jong, die met het familiebedrijf De Jong Groep en zijn compagnons in dit project, Emro Real Estate en Bevima Holding, al acht jaar werkt om hun Valerius-droom te verwezenlijken.
VTW’s? ‘Ik wist het ook niet, maar door Valerius heb ik geleerd dat VTW staat voor Verzoek Tot Wijziging. We hebben tijdens het bouwproces zo’n 700 kleinere tot grotere wijzigingsverzoeken bij de aannemer gedaan. Alles om het gebouw en concept steeds meer kloppend en beter te krijgen.’
Gevolg is wel dat er in de parkeergarage nu nog slechts één auto staat. Wel is er al een hosting dame achter de balie aanwezig. Haar dagtaak is nu de twee eerste bewoners van Valerius te assisteren en de werkmensen toegang te verlenen. In het zorghotel aan de achterkant zijn ook zogenoemde ‘estate managers’ actief. Zij draaien proef voor de aanstaande bewoners en waken over de afbouwwerkzaamheden van de zorgappartementen. De professioneel ogende gym en het monumentale ondergrondse zwembad worden op dit moment nog maar gebruikt door één bewoner, die zich nu nog wel heer des Valerius-huizes mag noemen. In de loop van december zullen meerdere bewoners hun intrek nemen in het complex. De Jong: ‘Ik heb wel respect voor het incasseringsvermogen van de eerste bewoners, want er moet nog van alles geregeld worden. Zo lopen er nog veel werkmensen, maar ze vinden het juist leuk om dit proces mee te maken.’

Maar mensen als Marco van Basten hebben toch niet gekozen voor Valerius om erop te moeten wachten?
‘Ik vertel natuurlijk niet over wie er komen wonen en wie past bij Valerius. Ik wil wel kwijt dat mijn moedertje in een van de appartementen komt te wonen en dat ook mijn vrouw en ik er onze intrek zullen nemen. Marco heeft zelf kenbaar gemaakt dat hij in Valerius gaat wonen. We hebben onze kopers gedurende het hele bouwproces precies op de hoogte gehouden van de reden van de eerder opgelopen vertraging. Overigens is alles ruim binnen de gemaakte afspraken vastgelegd in de koopakten, waarvan sommigen alweer drie jaar oud zijn. De kopers gaan daar respectvol en begripvol mee om. Ze zien ook waarom de vertraging heeft plaatsgevonden en dat de vertraging de kwaliteit steeds ten goede is gekomen. Zij zijn gelukkig allemaal in de positie dat ze ruimte elders hebben, maar toch.’

Lees ook: ‘Emotieproject’ Valerius geeft Amsterdam moderne Warners

Wat was het spannendste moment van Valerius?
‘Het spannendste moment had helemaal niets met de bouw te maken. We hadden alle toekomstige bewoners ter onderlinge kennismaking uitgenodigd in Valerius. Zij wisten natuurlijk dat er een strenge ballotage heeft plaatsgevonden, maar wisten niet wie de andere bewoners waren. Gelukkig zat iedereen na een half uur gezellig met elkaar te praten als een grote ‘Valerius-family’. Dat was voor mij een emotioneel moment na acht jaar ‘bloed, zweet en tranen’. Toen wist ik zeker: Valerius is een succes!’

Dat klinkt wat vreemd na de lange bouwtijd.
‘Er zijn zo weinig specialisten van het niveau die aan Valerius werken, dat we regelmatig hebben moeten wachten. Ook kwamen we er vaak achter dat zaken niet optimaal zijn voorgesteld en ontworpen, dus ontstond er meerwerk en vertraging. Er ontstond zelfs meerwerk als we iets dachten te versimpelen. Onze kopers wisten echter heel goed dat we vertraging opliepen doordat we de kwaliteit voorop stelden. Samen met de kopers aan iets bijzonders werken, dat vind ik heel mooi.’

Het ziet er naar uit dat je leergeld hebt betaald. Kun je dat nog goed maken?
‘Ik hoopte na Valerius een aantal soortgelijke projecten aan te pakken. Dan zou ik wat kunnen terugverdienen van dat leergeld. Zo hebben we in Amsterdam-Buitenveldert aan de Van Boshuizenstraat het kantoorpand van Russell Advocaten gekocht met de bedoeling er een soort Valerius Light te realiseren. De koopsommen per vierkante meter liggen daar op minder dan de helft van Amsterdam-Zuid, dus de kwaliteit zou niet hetzelfde zijn geweest. Dat is echter niet gelukt, omdat de gemeente ondanks het nijpende woningtekort het bestemmingsplan toen niet wilde wijzigen. Ik denk ook dat het niveau van Valerius in Nederland niet meer gehaald kan worden. We hebben de vakmensen gewoon niet meer om dat te realiseren.’

Je hebt het over kwaliteit, maar de tikker loopt ook door. Ik neem aan dat je ook om bedrijfseconomische redenen geen Valerius II kunt maken, tenzij je natuurlijk de tegenvallers kunt doorberekenen.
‘Je hebt gelijk. In een nieuwe tijd zou een niet zo goed gekapitaliseerde ontwikkelaar op zo’n project failliet kunnen gaan. Wij hebben het geluk dat de koopsommen aanvankelijk wel zijn meegestegen. Dat het door de rentestijging en de inkoopprijzen wat ongunstiger is voor ontwikkelaars, mag je niet doortrekken na de gehele ontwikkelingsperiode. We hebben ook uitstekende jaren gehad.’

Lees ook: De Jong zoekt met Valerius nieuwe niche

Maak je je zorgen over de appartementen die nog verkocht moeten worden?
‘Geen moment. Er zijn nog zes appartementen in de verkoop, waarvan twee onder optie. Het is de bedoeling dat wij ze compleet gaan afbouwen, dus inclusief keuken en sanitair. Het is ons opgevallen dat deze doelgroep helemaal geen zin heeft in onderhandelingen met bijvoorbeeld een aannemer en een keukenleverancier met lange levertijden. We hebben een van de beste keukenbouwers uitgezocht (Boffi) en onze klanten zijn allang blij dat die keuken er staat. Bovendien weten de onderaannemers voor het interieur ook dat mensen graag hun appartement willen betrekken en rekenen ze dus al snel wat meer. Dat kunnen we dan beter zelf doen, en zo de kopers beschermen.’

Hoe kwam het dat je niet makkelijk een opvolger voor Valerius hebt kunnen vinden? Je zou denken: alle hens aan dek in de woningmarkt?
‘Dat dacht ik ook toen we het kantoor van Russell van 3500 m² kochten. We hebben tekeningen gemaakt om 50 appartementen te realiseren, maar de gemeente wilde per se kantoren, dus die gaan we er nu maar realiseren. Wel opvallend dat de nieuwe stadsdeelvoorzitter laatst zei: Wat een gemiste kans: nu zou je er wel woningen van kunnen maken.’

Daarbij gaat het echter niet om vrije sector zoals Valerius, neem ik aan?
‘Nee, de stadsdeelvoorzitter vroeg of we in een toekomstig woningcomplex ook appartementen zouden willen bestemmen voor zorg, politie en onderwijzend personeel. En dat is prima, dat zijn goede huurders, die iedere belegger wil hebben. Mensen zoeken soms een tegenstelling die er niet is.’

Het probleem zit toch vaak in het percentage. Amsterdam is een 40+40+20-gemeente, waarbij alleen de 20 slaat op niet-gereguleerde woningen. Dat is een laag percentage om een project mee rond te rekenen.
‘Dat is inderdaad niet op iedere plek mogelijk zonder grondprijsaanpassing. Gemeenten die aanvankelijk Amsterdam wilden volgen, zeggen nu dan ook: kom maar eens praten. Ik vind overigens dat corporaties veel meer moeten bouwen voor het sociaal domein. We hebben die mooie instellingen, maak er gebruik van. Geef die corporaties het geld om te doen waar ze goed in zijn.’

Dure appartementen zijn geen gemakkelijke markt gebleken. Is dat de belangrijkste les van Valerius?
‘Ik denk dat we blij mogen zijn met de combinatie tussen de appartementen, services, veiligheid en het zorgconcept. De voorzijde oogt als een appartementencomplex zoals je tot nu toe alleen in het buitenland zag, maar achter zijn veel zorgfuncties ondergebracht. Alle bewoners, maar ook hun kinderen, vinden dat een geruststellende gedachte. Zij maken er geen gebruik van, maar als het moet, is het er allemaal. Dus wat in het begin misschien lastig leek, pakt nu heel goed uit. Ook dachten we in de ontwikkelfase dat de minimumleeftijd van 55 een probleem zou kunnen zijn, maar dat is het niet. Sterker nog, ik ben net 56 geworden. Als ik niet acht jaar bezig zou zijn geweest met Valerius, had ik er zelf niet in gekund.’

Dat zijn twee leermomenten die geen geld gekost hebben. Hoe voorkom je verliezen?
‘We hebben geleerd dat dat je veel kunt besparen door vooraf met alle ontwerpers aan tafel te gaan om het concept veel meer uit te werken en ze te vragen: neem je dit wel aan en hoe ga je het precies maken? Dat had ons veel van die VTW’s bespaard.’

Profiel De Jong Groep
Max de Jong is de derde generatie van de familie die aan het roer staat van de vastgoedonderneming. De grondlegger was Salomon (Sal) de Jong (1911–2002). De vader van Max, Joop, is niet meer actief, maar is nog bijna dagelijks in het bedrijf te vinden.
De grondlegger wordt geëerd met een stichting die schenkingen doet in de geest van Sal de Jong. Zo is de stichting onder andere verbonden aan het Joods Historisch Museum, het Rijksmuseum Amsterdam en het Stedelijk Museum Amsterdam. Op medisch gebied steunt de stichting de Poeppoli van het Amsterdam UMC, het Alzheimer Centrum Amsterdam en het VU Cancer Center.
De groep bezit veel monumentale gebouwen in Amsterdam, zoals de Groote Club op de Dam en veel winkelpanden op de Kalverstraat. De groep haalde in het afgelopen jaar samen met Prowinko en Emro het Franse Christian Dior binnen voor Amsterdam als huurder van een gebouw aan de Dam.

Roberto Meyer
Het project Valerius is getekend door de beroemde architect Roberto Meyer MVSA, bekend van onder meer het prijswinnende Centraal Station Rotterdam en het eerste Well-gecertificeerde kantoor in Nederland, het WTC Utrecht.
Valerius, genoemd naar de dichter-componist, is in 1910 opgezet als kliniek voor geestelijk gehandicapten en bood in de Tweede Wereldoorlog onderdak aan joodse onderduikers. Na de oorlog werd de Valerius-kliniek onderdeel van het VU Medisch Centrum, maar sinds 2017 stond het pand leeg na gesteggel over het bestemmingsplan. De Jong Groep kreeg de handen op elkaar voor een complex met aan de ene kant appartementen en aan de andere kant een zorghotel, fysiotherapie, arts en (ondersteunende) horeca.
Van de 28 appartementen van 150–450 m² van zo’n € 3–12 mln zijn er nog zes beschikbaar. De vierkante meterprijzen – tussen de € 18.500 en € 29.500 – zijn Amsterdamse records, maar de makelaars (Eefje Voogd Makelaardij en Makelaardij Broersma) houden vol dat de metrages voordelig zijn ten opzichte van gelijk uitgeruste complexen in het buitenland.