Het jaar van: CBRE dat zich ook op woningen ging richten

Het gesprek met Eefje Voogd en Marco Hekman (ceo CBRE) vindt plaats in een overvol CBRE-hoofdkantoor, The Core in Amsterdam. De organisatie heeft omwonende senioren een Indonesische rijsttafel voor kerst aangeboden. Het team vindt het belangrijk voelhorens te hebben met de maatschappij, waar vereenzaming een hoofdthema geworden is.

‘Ik voelde me hier direct thuis’, vertelt Voogd, die vorig jaar de markt opschudde door een inlijving in CBRE. The Core is informeel, in een informele omgeving, maar het interieur heeft al wel prijzen in de wacht gesleept. ‘Het design lijkt met de kleuren zwart en groen op wat ik met mijn kantoor aan de Parnassusweg heb gerealiseerd.’

Aanpalende expertise

Voor Hekman was de overname van Eefje Voogd niet de eerste primeur. Hij nam als eerste in Nederland een winkelbeheerder over (SCM) en een kantoorinrichter (Rietmeijer). ‘Wij kennen de professionele markt, maar door de overname van Eefje Voogd kregen we ook zicht op de consumentenmarkt. Eefje Voogd is bij bijna de helft van alle nieuwbouwwoningen in de regio Amsterdam betrokken, dus zij weet waar ze het over heeft.’

Voogd zegt van haar kant direct te hebben kunnen profiteren van het nationale en internationale netwerk. ‘CBRE-vestigingen in Londen, Madrid, Parijs en Milaan hebben namelijk ook CBRE-onderdelen die zich specifiek op de woningmarkt richten. Maar nog meer heb ik aan de aanpalende expertise in Nederland, zoals het speciale healthcare team.’

Een voorbeeld is daarvan het zorgdorp dat een onderdeel is van het plan De Krijgsman in Muiden (KNSF Vastgoed met 1300 woningen, waarvan 200 zorgwoningen), waarbij Voogd betrokken is.

Voogd ziet ook dankzij het netwerk van CBRE een grote vraag van beleggers op zich afkomen om woningen uit te ponden. ‘Dit is een rechtstreeks gevolg van de strengere regulering op de huurmarkt. Grootschalig uitponden kan alleen met een organisatie van een zekere omvang.’

Minder regulering

De ambities voor woningmakelaardij gaan bij Voogd en Hekman veel verder dan Groot-Amsterdam. Hekman: ‘Wij kunnen vanuit onze regiokantoren van Eindhoven tot Zwolle (met een ‘representative office’ in Groningen) de diensten aanbieden. Het gaat dan om grote partijen die ook landelijk ontzorgd willen worden bij verhuur van hun woningbouwprojecten.’

Het is voor CBRE wel wennen aan de streng gereguleerde woningmarkt. Door de nieuwe maatregelen van minister De Jonge zal bijna de helft van de ongereguleerde sector van de 20 grootste gemeenten worden gereguleerd. Hekman: ‘We zouden serieus moeten overwegen om voor een bepaalde periode van maximaal 5 jaar alle reguleringen stop te zetten en de markt zijn werk te laten doen. Dit zal uiteindelijk leiden tot prijsdaling en de bouw van woningen waar nu behoefte aan is. De meeste institutionele beleggers willen al met name betaalbare huizen bouwen. Hoe meer regulering vanuit Den Haag wordt opgelegd, hoe minder woningen er gebouwd zullen worden.’

Huiveringwekkende vergelijkingen

Voogd en Hekman willen het niet laten bij een hartenkreet. CBRE heeft onlangs een rapport uitgebracht over de kanteling in de woningbeleggersmarkt van een niveau dat Nederland nog niet kende van de internationale vastgoedadviseurs. Hierin worden bijvoorbeeld huiveringwekkende vergelijkingen getrokken met het buitenland. In Berlijn was bijvoorbeeld de zogenoemde Mietendeckel met huurbevriezingen en maximale huurprijzen. Dat zou een schrikbeeld moeten zijn voor minister De Jonge. Het aantal aangeboden woningen in Berlijn daalde na de bekendmaking in 2020 binnen een jaar met 35%. De prijzen in het ongereguleerde deel stegen explosief met 8%. Na amper een jaar werd de draconische Mietendeckel ongrondwettelijk verklaard. Dat kan de Nederlandse markt ook te wachten staan als in 2024 de regulering toeslaat.

Voogd ziet het wat minder somber, omdat zij bij veel projecten merkt dat er nog wel veel geld onder de consumenten is. Zij maakt zich dan ook geen zorgen of de enkele nog te verkopen appartementen waarbij zij betrokken is in onder meer Amsterdam (Valerius) en Utrecht (Wonderwoods-penthouses) toch een bewoner zullen vinden.

CBRE boekte records tot september

Marco Hekman kijkt tevreden terug op de hele Nederlandse organisatie tot en met september. ‘Dit ging beter dan begroot en veel beter dan in 2021. In Q4 is de markt beducht geworden voor (verdere) rentestijging en viel het volume terug. Dat betekent niet dat de markt op slot is gegaan. Zo adviseerde CBRE bij de verkoop van winkelcentrum Heuvel in Eindhoven voor € 160 mln, nu al bekend omdat zeven vrouwen in de lead zaten.’

Het omzetvolume van CBRE was in Q4 vergelijkbaar met vorig jaar, maar gezien het herstel in de rest van het jaar teleurstellend, aldus Hekman. ‘Nederland loopt daarbij overigens in de pas met vrijwel alle landen in wereld. Overal is druk op de markt, vanwege onzekerheden over Oekraïne, energiekosten, rente en inflatie.’

Als geheel kijkt Hekman terug op een goed jaar. ‘Bij ons met name bij taxaties en beheer. Ook de aan- en verhuur van met name kantoren heeft het goed gedaan. Bij beleggingen zie je daarentegen dat kantoren lastiger liggen, terwijl juist retail-beleggingen zijn aangetrokken.’

CBRE

CBRE is marktleider in het vastgoedadvies met circa 2000 medewerkers in Nederland, verdeeld over beleggingen (CBRE Investment Management, 250), facility management (Global Workplace Solutions, 1000) en 720 fte’ers in het directe advies onder leiding van Marco Hekman. Bij die 720 zitten 36 woningspecialisten van de overgenomen makelaardij van Eefje Voogd.

Dit verhaal verscheen eerder in PropertyNL 12