20 jaar PropertyNL: Verduurzaming vastgoed op wetenschappelijke kaart

In deze jubileumeditie een speurtocht naar erflaters die hun stempel in de afgelopen twee decennia op het vastgoed zetten. Prof. Piet Eichholtz zette onderzoek naar vastgoed op de wetenschappelijke kaart en selecteerde indertijd Nils Kok, die ondertussen ook professor is, om zijn werk te continueren, met als rode draad de kwantificering van verduurzaming voor het vastgoed.
Toen PropertyNL in 2001 ontstond, was Piet Eichholtz al ‘top of mind’, als de ondernemende vastgoedhoogleraar van de Universiteit van Amsterdam. Hij richtte bedrijven op – van Global Property Research tot Finance Ideas en stond aan de wieg van het achteraf voor de makelaars te disruptieve idee van M2Match. Het zou een te lange opsomming worden om alle bedrijven, instellingen en beleggers te noemen waarbij Eichholtz betrokken was.
Eichholtz: ‘Aan mijn studenten vertel ik als anekdote dat ik jou tegenkwam, Wabe, en dat je tegen mij zei: Ah, daar hebben we de vergeten vastgoedprofessor.’ (Zoals veel verdachten stotterde ik als antwoord: ‘Ik heb geen actuele herinnering aan dit pijnlijke voorval’, WvE.)

Sleutelrol
Hoe dan ook, het blijkt onterecht te zijn. Eichholtz was in de beginjaren wat vaker in de kolommen en als moderator van PropertyNL actief, maar hij is nooit van de radar geweest. Een reden voor zijn verminderde zichtbaarheid is dat hij aanvankelijk de universiteiten van Amsterdam en Maastricht combineerde, maar uiteindelijk koos voor het laatste buitengewest. Voor de vastgoedhoofdstad was het soms: uit het oog, uit het hart. Niettemin speelt hij in Maastricht een sleutelrol op het gebied van vastgoed: de site van de universiteit meldt van hem 144 researchrapporten en 14 wetenschappelijke prijzen. Bij PropertyNL speelde hij een hoofdrol in meer dan 100 artikelen.
In deze serie moet een erflater een belofte voor de toekomst selecteren en Eichholtz kwam uit bij een van de ‘High Potentials’ uit de PropertyNL van vijf jaar terug: Nils Kok. Kok en Eichholtz verbinden zakelijk met privé: ze wielrennen samen door de Limburgse heuvels en Eichholtz verkocht zelfs zijn huis aan Kok. Graag hadden we het gesprek gevoerd zoals gepland – in een kroeg bij de universiteit – maar corona veroordeelde ons tot een wat zakelijker Zoom-gesprek. Misschien maar goed ook, want in de afgelopen twee decennia is er geen interview geweest waar zo veel over valt te schrijven. Helaas mag ik van mijn lezers (en eindredacteur) niet de helft van het magazine ‘opofferen’ aan de schat van Maastrichtse informatie.

Blijvend veranderd
Veel lezers zullen zich niet realiseren dat Eichholtz de wereld van institutionele vastgoedbeleggers blijvend heeft veranderd sinds hij als dertigjarige in 1993 zijn proefschrift ‘Real Estate Diversification’ schreef. Interessant is hoe onderzoeken van Eichholtz en Kok locaties kwalificeren en partijen in het vastgoed beïnvloeden. Terwijl veel marktpartijen een groen pak aantrekken, kun je in Maastricht echt te weten komen hoe energie-efficiency doortikt in de beleggingswaarde. Als veel mensen roepen over gezonde gebouwen, kun je bij Eichholtz en Kok te weten komen wat wetenschappelijk wel en niet onderzocht is.
Vergeef me de lange inleiding, maar om me alvast in te lezen, stuurde Eichholtz me vier tussenstanden van onderzoeken waarmee hij bezig is, met in totaal meer dan 250 pagina’s.
Eén ervan – over de huizenprijzen in Parijs – is een déja vu. Eichholtz scoorde een paar jaar terug met een onderzoek naar het rendement op Amsterdamse grachtenpanden. Dat was niet even een paar jaar Kadaster plunderen met een sappige conclusie. Nee, het betrof een onderzoek naar 400 jaar prijsvorming (van 1628 tot 1973). De Herengrachtindex is de één na langste cijferreeks over vastgoedperformance ter wereld – alleen voor Parijs is een nog langere bekend.
Met Zoom valt het effect in het water, maar ik had voor Eichholtz de maart-editie 2006 van The New York Times Magazine bewaard met een coverstory over zijn Grachtenpanden-onderzoek. De Amerikanen smulden van zijn Amsterdamse observaties met de ‘tulip mania’ Later in het gesprek zal Eichholtz aangeven dat de Amerikanen een transparante vastgoedmarkt hebben, op het gebied van commercieel vastgoed zelfs transparanter dan Nederland, maar als jong land missen ze historie.

Donald Trump
Overigens, de total return van het nieuwe Parijse onderzoek levert maar een magere 4% op, nog minder dan in Amsterdamse grachtenpanden in die vergelijkbare periode. Op het gebied van grachtenpanden was het niet verstandig om je zakelijk te laten leiden door het onderzoek van Eichholtz. De conclusie was namelijk dat het gemiddelde rendement op een grachtenpand allesbehalve spectaculair is geweest. Met de kennis van nu hadden de lezers van de NYT massaal moeten investeren: de waardestijging van grachtenpanden tussen de publicatie in 2006 en nu is wel spectaculair.
Apart was dat de prachtige ‘Eichholtz’-editie van de New York Times mede mogelijk werd gemaakt door niemand minder dan Donald Trump als adverteerder. Hij nodigde de lezers uit om te komen kijken naar de appartementen van zijn Trump Tower in Chicago (prijzen van € 815.000 tot € 8 mln). Overigens berichtte PropertyNL toen al sceptisch over zijn successen als vastgoedinvesteerder, niet wetende van zijn puinhopen als president later.
Eichholtz wil zijn rol graag relativeren. ‘Mijn werk bestond eigenlijk uit klassiek onderzoek naar beleggen en financieren van vastgoed. Laten zien hoe je portefeuilles kunt optimaliseren, wat het effect is van projectontwikkeling voor een belegger, wat de resultaten van beursintroducties zijn. Daar heb ik veel publicaties aan gewijd, vaak samen met Dirk Brounen. (Brounen heeft als hoogleraar vastgoedkunde furore gemaakt bij Tias in Tilburg, red., zie ook p. 60 in dit nummer). Ik ben me daarna gaan bezighouden met ‘governance’ in het vastgoed. Hoe werkt de markt? Een voorbeeld van nu is een groot onderzoek samen met Holtermans in Canada en Rodrigues in Maastricht naar de rol van de makelaar. Daarbij zijn 105.000 deals onderzocht in de VS en de conclusies zullen er niet om liegen. Beleggers kunnen tot 15% verliezen wanneer ze onder bepaalde omstandigheden gebruikmaken van een makelaar.’
Het zwaartepunt van het onderzoek in Maastricht, samen met andere universiteiten (onder meer MIT in Cambridge), richt zich op de effecten van duurzaamheid voor het vastgoed. Met een team van 8 FTE’s werkt Eichholtz daar nu bijna permanent aan. ‘Het is interessant om te zien hoe onderzoek vroeger ging en nu. Het onderzoek is nu zo omvangrijk in termen van organisatie en dataverzameling dat je tien jaar vooruit moet plannen. Ik ben nu 58 jaar en heb nog negen jaar te gaan voor mijn pensioen. Dat betekent dat ik nu al sommige zaken moet overdragen. Dat doe ik dan ook aan Nils.’

In de voetsporen van Eichholtz
Nils Kok was tien jaar terug de wetenschappelijke oprichter van Gresb, de organisatie die de scores van vastgoed op het punt van duurzaamheid inventariseert. Voor meer dan 60 institutionele beleggers werden inmiddels ruim 1000 vastgoedfondsen met een beleggingswaarde van in totaal meer dan € 6000 mrd langs de meetlat gelegd. In de voetsporen van Eichholtz studeerde Kok niet alleen, maar is hij ook entrepreneur, met een brug naar Silicon Valley. Hij schaarde APG en PGGM achter het initiatief Gresb en in 2014 verkocht hij Gresb aan een Amerikaanse partij. Sinds 2017 is hij betrokken bij Geophy, een aanbieder van gedigitaliseerde taxatiesystemen – een bedrijf dat doorgaat waar het vroegere M2Match van Eichholtz gestopt was.
Zijn academische onderzoek heeft Kok tientallen wetenschappelijke publicaties opgeleverd – ook vaak samen met Dirk Brounen. Ook heeft Kok essentiële inbreng in de indices van de verenigingen van beursgenoteerde vastgoedfondsen in Europa (Epra) en Noord-Amerika (Nareit). Vier jaar terug startte hij met als drijvende kracht Peter Göbel van ING Real Estate Finance onderzoeken naar energie-efficiency, tegenwoordig uitgebreid met de gezondheidseffecten van gebouwen.

Niet te meten
Het lijkt simpel: bewijzen dat meer energie-efficiency leidt tot een hoger beleggingsrendement. De complexe onderzoekspraktijk met de gebouwdiversiteit bleek veel weerbarstiger dan verwacht. Pas de laatste tijd komen er bruikbare resultaten die banken zoals ING inzetten bij het beoordelen van kredietrisico’s en het verstrekken van hypotheken.
Het effect van energie-efficiency is al moeilijk te meten, maar een bredere kijk op duurzaamheid van foodprints is nog lastiger, net als – nog moeilijker – het verantwoorden van investeringen door gezondheidwinst van de huurders.
Eichholtz onderkent het probleem met gezondheid. ‘Het probleem is dat een diensteneconomie productiviteit heel moeilijk kan definiëren, althans op niveau van het individu. Als je niet weet wat de productiviteit van een werknemer is, kun je ook de verbinding met betere of slechtere gebouwen niet maken. Je moet dus eerst zoeken naar bewijsmateriaal in segmenten waar dat wel kan, zoals callcenters en stukwerk. In China zijn in dat kader proeven gedaan met teams van Booking.com in verschillende gebouwen. We doen ook kleinere proeven met gecreëerde omstandigheden. Een voorbeeld zijn schaaktoernooien. In hoeverre verbetert de sportieve prestatie bij een hogere luchtkwaliteit in de binnenruimte?’
Soms ligt het geluk voor de onderzoekers echter dicht bij huis. Eichholtz: ‘De gemeente Venlo is in het onderwerp geïnteresseerd. Zij hebben een nieuw stadskantoor betrokken, waarin de helft van de ambtenaren werkt. De helft blijft achter op de oude locatie. Wij mogen metingen doen bij beide kantoren en de werkzaamheden vergelijken.’
Is zo’n kwalitatief onderzoek niet wat mager voor het trekken van grotere conclusie over het wel of niet efficiënt investeren? Of anders gezegd: verschilt zo’n stadhuisproef niet met de juist grootschalige onderzoeken naar energie-efficiency in gebouwen waarmee de universiteit beroemd is geworden? Eichholtz: ‘Ja, het klopt dat de onderzoeken niet te vergelijken zijn, maar zo moet je wel beginnen. Onderzoek begint met geloven. Het is aan de wetenschap of er al dan niet bewijs voor dat geloof is te leveren.’

Klimaatrisico’s
Kok neemt het tweede gedeelte van het gesprek over, als hij praat over de andere nieuwe lijn van onderzoeken: het in kaart brengen van de klimaatrisico’s voor de gebouweigenaar. Het onderwerp zullen veel lezers wat ver van hun bed vinden. Ik was ook eerlijk gezegd wat verbijsterd toen een Amerikaanse belegger me vijf jaar terug vertelde niet te willen beleggen in Amsterdam omdat de kantoren onder de zeespiegel lagen. Ik grapte dat bij overstromingen in Nederland altijd een Hansje Brinker een vinger in de dijk stopt, maar hij meende het serieus. Kok doet nu grootschalig onderzoek naar die klimaatrisico’s op betaalgedrag van hypotheken, niet alleen naar risico’s van de zeespiegelstijging, maar ook naar overstromingsrisico’s van rivieren. De klimaatrisico’s blijven niet beperkt tot water. ‘We hebben afgelopen jaar de bosbranden in Australië en Californië gezien. Het aantal bosbranden neemt wereldwijd toe, kijk bijvoorbeeld in Nederland naar de Brabantse heide. Dit type risico’s vergt aanpassingen aan de gebouwen.’
De universiteit van Maastricht is niet alleen een vastgoedkennisbron voor banken en beleggers, maar fungeert ook voor studenten als een magneet voor onderzoek. Kok zoekt de verklaring in de mate van transparantie. ‘In Duitsland zijn bijvoorbeeld nauwelijks databanken beschikbaar, mede doordat het Kadaster niet openbaar is. De Nederlandse woningmarkt is de meest transparante ter wereld, maar op deelgebieden kunnen we veel leren. PropertyNL weet hoe moeilijk het is om alle prijzen van commercieel vastgoed te achterhalen. In dat opzicht ligt de VS ver voor.’
Met de kennis van grote datastromen kunnen Kok en zijn team ook accelereren in deelonderzoeken die inspelen op de actualiteit. Zo is hij bezig met een onderzoek naar de invloed van windturbines op de prijsvorming van woningen.
Over actualiteit gesproken: kan het gesprek nieuws opleveren over het effect van thuiswerken door corona op de kantorenmarkt? Eichholtz en Kok staan klaar om hiervoor onderzoek te doen, maar er is ook al literatuur over. Eichholtz: ‘Niet veel thuiswerkers realiseren zich wat uit Amerikaans onderzoek is gebleken: mensen die thuiswerken lijken minder te gaan verdienen. Dit komt doordat werkgevers eerder geneigd zijn thuiswerkers te vervangen door goedkopere krachten elders in de wereld.’
Dit is misschien geen opsteker voor thuiswerkende PropertyNL-lezers, maar ook dat is kenmerkend voor de wetenschappers: de uitkomst laat zich niet voorspellen. Eichholtz en Kok kunnen zich wel voorstellen dat de vastgoedmarkt meer met hun onderzoeken zouden kunnen doen. Zij nemen zich beiden voor om in de toekomst meer onderzoek via PropertyNL naar buiten te zullen brengen, en dat is toch een kleine opsteker als afsluiter.