Uit de jaarverslagen van de honderd grootste woningcorporaties blijkt eindelijk een stijging van de nieuwbouw. De onderlinge verschillen zijn echter groot en de afdwingbaarheid is gering.
Een van de doelen die PropertyNL probeert te bereiken is het (een beetje) transparanter maken van de vastgoedmarkt door te laten zien welke partij wat en waar uitspookt. Een grote frustratie was dat we wel kunnen laten zien welke projectontwikkelaars wat waar ontwikkelen, maar dat woningcorporaties een zwart gat vormden. Tot deze editie, die voor het eerst laat zien welke corporaties investeren in sociale huur en middenhuur en welke veel minder.
Feiten en conclusies
Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat BrabantWonen in Oss maar de helft investeert van het bedrag dat Studenten Huisvesting Utrecht SSH oplevert aan sociale huurwoningen. Je kunt ook zien dat je voor investeringen in middenhuur geen grote corporatie hoeft te zijn: DeltaWonen in Zwolle voert de lijst aan. Het onderzoek laat ook zien wie door de jaren heen het meest heeft geïnvesteerd, om te voorkomen dat er alleen naar een uitschieter wordt gekeken. Nijestee in Groningen is hiermee veruit de koploper in middenhuur en wil dat blijven, met 250 woningen per jaar. In de sociale huur liggen de investeringen per eenheid veel lager. Woonstede uit Ede, De Alliantie in Hilversum en Zayaz uit ’s-Hertogenbosch hebben een wat hoger gemiddeld investeringsniveau.
Het levert – zoals bij veel onderzoeken van PropertyNL – een begin van transparantie op als je weet welke de partij de grootste is en het meest investeert of omzet. De analyse moet nog komen of de grootste ook de beste is, of – in dit geval – of de grootste investeerder in huurwoningen ook maatschappelijk de meest wenselijke is. Deze editie levert alleen feiten en conclusies op sectorniveau.
Onderzoek van Finance Ideas
Het leeuwendeel van het onderzoekswerk naar corporaties is gedaan door prof. Johan Conijn met zijn team van Finance Ideas. Zij hebben de jaarverslagen van de honderd grootste woningcorporaties geanalyseerd en hebben op grond daarvan algemene conclusies getrokken. In de november-editie meldden we al dat dit onderzoek een stabiel beeld oplevert van de financiële ratio’s bij een veel hoger investeringsniveau. In deze editie laat PropertyNL zien hoe groot de onderlinge verschillen zijn tussen SSH – de nummer 1 op het gebied van investeringen per eenheid in de sociale huursector – en nummer 20, BrabantWonen in Oss.
In de middenhuur komen DeltaWonen, Nijestee en Staedion als de grote investeerders naar voren en is BrabantWonen opnieuw de hekkensluiter van de twintig corporaties die het meest investeren.
De oorzaak waarom het onderzoek naar belangrijke corporaties zo lang op zich liet wachten, heeft een politieke achtergrond. Na de schandalen in de corporatiesector wilde de politiek straffen uitdelen. Het drama Vestia, dat dit jaar pas als afgerond kan worden beschouwd, heeft de wereld van corporaties een grote, perverse prikkel gegeven. De politiek wilde de miljardenschade via de verhuurderheffing verhalen, en de corporaties dachten maar aan één ding: hun hoofd onder het maaiveld houden. Dat betekende zo min mogelijk investeren in sociale en middenhuur. Pervers, omdat deze lethargie haaks staat op de doelstelling van de corporatiesector. Zeggen dat je 30.000 woningen gaat realiseren, maar er in bepaalde jaren maar 15.000 neerzetten, is een middelvinger naar woningzoekenden.
Blaffen
De politiek blafte wel, maar had niets om mee te bijten. Als het dreigend begon te worden, verwezen de corporaties steevast naar de verhuurderheffing. Zo lang die heffing er was, was het voor hen verliesgevend om grootschalig te investeren. Een corporatiesector in een politieke wurggreep, dat is een gevaarlijk verhaal voor de media. De corporaties hadden het in de media liever over hun groene gezicht dan over concrete aantallen woningen, goede corporaties zoals Staedion daargelaten.
Ook de koepelorganisatie Aedes werkte vooral achter de schermen. De reden was dat in de afgelopen vijf jaar in veel publicaties juist de rijkdom van de woningcorporaties is benadrukt. Die verhalen gaven de politiek munitie om zich te verdedigen wanneer corporaties de verhuurderheffing aan de orde stelden.
Mythisch bedrag
Dat is nu allemaal anders geworden. Conijn c.s. heeft met het jaarlijkse onderzoek naar corporaties aangetoond dat corporaties financieel heel moeilijk toekomen aan hun sociale taak. Hij heeft de mythe van rijke corporaties nu enige jaren achter elkaar systematisch doorgeprikt.
Als je corporaties ziet als beleggingsinstelling en je taxeert hun bezit op marktwaarde, dan krijg je een mythisch bedrag. Flink uitponden en je kunt in het hoofdkantoor gouden kranen aanleggen, met als bonus een Maserati voor de deur. Conijn benadert corporaties echter als instellingen die hun bezit in stand moeten houden, en dan blijkt dat het ook na afschaffing van de verhuurderheffing moeilijk is om uit de operationele kasstroom de noodzakelijke verbeteruitgaven te dekken.
Het zag er zelfs naar uit dat dit helemaal niet zou lukken, maar uit het onderzoek van november blijkt dat de top dit jaar 31% meer heeft geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering dan in het voorgaande jaar. Belangrijk: die investeringsgolf heeft niet geleid tot verslechtering van de financiële ratio’s, waarvoor in 2023 nog werd gevreesd. Dat duidt erop dat dit investeringsbeleid niet eenmalig is.
Stappen gezet
Er zijn daarmee afgelopen jaar grote stappen gezet: het Vestia-drama is afgewikkeld, men is het erover eens dat de rijkdom van corporaties op een mythe berust en er is inzicht in de investeringsactiviteit. Daarmee kunnen politiek en corporaties voor het eerst een constructieve brug slaan tussen politieke ambities en mogelijkheden voor corporaties.
Deze editie biedt daarbij stof voor discussie voor de corporaties onderling: welke corporaties kunnen een tandje bijzetten voor hun sociale taak? Hoe is de mix tussen verbeteropgaven voor de bestaande voorraad en de inzet om met nieuwbouw de woningnood te lijf te gaan? Misschien vergis ik me, maar ik heb niet de indruk dat die discussie tot nu toe veel is gevoerd.
Beleggers zijn anders dan corporaties gewend te werken met benchmarks op allerlei terreinen. Corporatiebestuurders kunnen natuurlijk prijsschieten: op elke benchmark is wel wat aan te merken. De financiële sector blijkt bij elke crisis opmerkelijk creatief te zijn in het maskeren van echte rendementen. Maar of dit een aansporing is voor corporaties om zonder tucht van de markt, zonder media, zonder benchmarks te functioneren?
De tijd is rijp voor een nieuwe, transparantere aanpak van corporaties. Het onderzoek van Conijn is daarbij een aansporing.
Eendracht?
Betekent dit dat politiek, marktpartijen en corporaties eendrachtig samen de woningnood gaan oplossen? Dat klinkt te mooi om waar te zijn, en dat is het ook. Als deze editie op de persen ligt, wordt onder leiding van minister Mona Keijzer een Woontop georganiseerd.
De verwachtingen zijn niet hoog gespannen. Er liggen te veel obstakels om eindelijk vaart te maken met de aanpak van de woningnood. Dit komt mede door een vrijblijvende inbreng van corporaties. Uit onderzoek van Conijn blijkt dat corporaties vaak schermen met een ambitieniveau voor nieuwbouw dat vervolgens niet gehaald wordt. Keijzer wil daarom naar afdwingbare afspraken, maar die afdwingbaarheid is sinds de creatie van het corporatiestelsel nog nooit gelukt. Keijzer kent haar dossiers, maar haar opponenten Martin van Rijn (voormalig minister, die als Aedes-voorman de lobbykar aanvoert, red.) en Arno Visser van Bouwend Nederland weten nog beter dan zij de weg bij de ambtelijke top in Den Haag.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
Gerelateerde artikelen:
