Dit jaar is StiVAD van start gegaan. Waarom is dit initiatief belangrijk voor de markt? Door Peter van Gool en Pieter Jager PropertyNL Magazine nr. 10, 22 juni 2012
Dit jaar is StiVAD van start gegaan. Waarom is dit initiatief belangrijk voor de markt?
Door Peter van Gool en Pieter Jager
PropertyNL Magazine nr. 10, 22 juni 2012
Vele (institutionele) beleggers hebben voor de database voor beleggingstransacties Stichting Vastgoeddata StiVAD de handen ineen geslagen. Dat is een mijlpaal in het streven naar meer transparantie binnen de vastgoedsector, maar nu moet een verbreding van het initiatief plaatsvinden naar een zo groot mogelijk deel van de professionele vastgoedsector. Essentieel is op termijn een grotere dekking van het aantal transacties via een vergroting van het aantal deelnemers en samenwerkingen met dataleveranciers die deze op dit moment al verzamelen, zoals PropertyNL. Dit laatste moet dan wel conform standaarden en definities die later in dit artikel worden toegelicht. Het leidende idee is dat transparantie voorrang krijgt op gegevensafscherming gericht op een kortetermijngewin.
In dit artikel worden de achtergrond van dit initiatief en het belang van zuivere gegevens beschreven. Waarom een nieuw initiatief? Onder invloed van de kredietcrisis in 2008 en de schuldencrisis in 2011 zijn er twijfels gerezen over de waardes van vastgoed. Politici en toezichthouders zetten vraagtekens bij taxaties. Makelaars verkondigden dat de getaxeerde waardes van vooral kantoren nog vele miljarden te hoog waren. Beleggers klaagden over de onderbouwing van taxaties en taxateurs wijzen op een gebrek aan referenties. De maatschappelijke druk om te komen tot een verbetering van de taxatiepraktijk nam toe.
Tegen deze achtergrond heeft de Vereniging van Institutionele Beleggers Nederland (IVBN) de handschoen opgepakt om te komen tot een goede database voor beleggingstransacties in vastgoed. Bovendien is de Amsterdam School of Real Estate in overleg met de IVBN en partijen zoals de RICS en Vastgoedcert gestart met de opleiding Real Estate Valuation. Het doel van beide initiatieven is interne en externe taxateurs extra houvast te geven voor hun taxaties. Door meer en vooral ook betere referentietransacties kunnen taxaties van de marktwaarde beter worden onderbouwd en worden gevalideerd (gecontroleerd). Het initiatief is door de leden van de IVBN verwelkomd, ook al waren er vanuit de ledenkring enkele aarzelingen, vooral vanuit commerciële overwegingen en het aspect van vertrouwelijkheid. Een werkgroep zag het licht en een gebruikersgroep bestaande uit vertegenwoordigers van beleggers is in 2011 met veel enthousiasme aan de slag gegaan.
Gekozen is voor het maken van een database met een zogenoemd schillenmodel. Daardoor blijven bepaalde commercieel gevoelige transactiegegevens (in de eerste schil) vertrouwelijk en zijn die alleen in te zien door de rapporterende partij. Maar uiteindelijk krijgen taxateurs wel inzage in voor hen relevante, essentiële referentiegegevens, die van de feitelijke gegevens worden afgeleid. Daarmee kunnen ze dan een goede vertaalslag maken van referentieobjecten naar een te taxeren object.
Een uitdaging was het beperken van de aan te leveren gegevens per transactie. Dit was in het besef dat overvraging averechts zou werken. Om te komen tot een juiste balans hebben de beleggers in verschillende ronden bij wijze van proef gerapporteerd over hun transacties. Dit heeft geleid tot bijstellingen van definities en van rapportageformulieren. Ook zijn tussentijds taxateurs gepolst of zij goed uit de voeten kunnen met de verkregen informatie. Een en ander heeft geleid tot een rapportagestelsel waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende soorten transacties (aankoop, verkoop, koop/aanneming enz.) voor uiteenlopende projecten (kantoren, winkels, woningen enz.) onder verschillende omstandigheden. Verder is stilgestaan bij de informatie die nodig is bij verschillende waarderingsmethoden. De direct vergelijkende methode vraagt bijvoorbeeld om andere informatie dan een BAR/NAR- of DCF-benadering. Ook omdat DCF-benaderingen van de marktwaarde in de praktijk zwaar leunen op ‘marktevidence’ in de vorm van bruto- en nettoaanvangsrendement, is gekozen voor een benadering via de BAR en de NAR.
Informatieverstrekking taxateur centraal
Centraal staat de informatieverstrekking aan taxateurs. Er is immers een spanningsveld tussen een grote vraag naar informatie van hun zijde en de gerechtvaardigde belangen van de rapporterende partijen. In dit kader is er in beginsel overeenstemming bereikt over wat de deelnemers (de beleggers) aanleveren per verrichte transactie en over wanneer rapportage plaats moet vinden. Ook is in principe bepaald wat StiVAD aan informatie kan vrijgegeven voor onderlinge gegevensuitwisseling en voor hun externe taxateurs. Dit betreft meer dan de bekende gegevens uit de database van bijvoorbeeld PropertyNL met onder andere naam, adres van het verhandelde object, transactiedatum, oppervlakte (vvo), parkeerplaatsen, koopsom (kk of von), maar ook de eigendomssituatie van de grond (eigen grond of erfpacht, soort erfpacht) en de eventuele canon; het energielabel van het verhandelde object; de theoretische jaarhuur; de financiële leegstand en het indicatieve nettoaanvangsrendement (de NAR). Bovendien zijn toegevoegd vier verschillende berekeningen voor brutoaanvangsrendementen (BAR’en):
1. BAR TH: op basis van de totale theoretische brutojaarhuur en de feitelijke koopsom vrij op naam (von);
2. BAR THC: op basis van de totale theoretische brutojaarhuur waarbij de huurwaarde van het leegstaande gedeelte is gecorrigeerd voor te geven verhuurincentives en de feitelijke koopsom vrij op naam (von);
3. BAR HW: op basis van de totale brutomarkthuur (huurwaarde) in totaal verhuurde staat en de feitelijke koopsom von gecorrigeerd voor over- of onderhuur;
4. BAR EHW: op basis van totale effectieve brutomarkthuur na correctie voor verhuurincentives (de ‘effectieve’ huurwaarde) en de voor nog lopende verplichtingen ‘geschoonde’ koopsom.
Waarom onderscheid?
Waarom nu zo’n onderscheid maken tussen verschillende BAR’en? Op zich laat BAR TH, die is gebaseerd op de theoretische brutojaarhuur, in het hierna behandelde voorbeeld een aantrekkelijk aanvangsrendement van 7,6% zien. Deze BAR is voor het leegstaande gedeelte gebaseerd op een huurwaarde van € 20.000 per jaar. Maar als daarvan de te verstrekken verhuurincentives (van 15%) worden afgetrokken, ontstaat er voor dat leegstaande gedeelte een effectieve huurwaarde van € 17.000, waardoor een BAR THC van 7,5% ontstaat.
Vervolgens is er dan nog de overhuur, die nog vijf jaar wordt genoten. Die is niet structureel te noemen. Als daarvoor in BAR HW wordt gecorrigeerd, daalt de BAR naar 6,7%. Wanneer niet alleen rekening wordt gehouden met de lagere huurwaarde, maar ook met nog te verstrekken verhuurincentives, ontstaat BAR EHW van 5,6%. Dit laat zien dat de koper van het pand rekening moet houden met een lager rendement wanneer alle vertekeningen zijn weggenomen; of anders geformuleerd: het pand is toch tegen een hoog te noemen prijs verkocht.
In de afgelopen maand hebben bijna alle deelnemende participanten expliciet ingestemd met het vrijgeven van deze informatie aan andere deelnemers van StiVAD en hun taxateurs. Dit is heel bijzonder, omdat zo een openheid wordt betracht die tot voor kort voor onmogelijk werd gehouden.
StiVAD-aanpak met aanvangsrendementen
Neem een kantoor met 1000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), dat voor 900 m² is verhuurd en voor 100 m² leeg staat, waarbij alle ruimten gelijkwaardig zijn. De huurder van de 900 m² heeft nog een huurcontract voor vijf jaar en de feitelijke brutocontracthuur per m² bedroeg op het moment van de transactie € 250 per m² vvo. Door minder goede marktomstandigheden ligt de markthuur (de zogeheten huurwaarde) op het transactiemoment (in het vervolg: ‘nu’) veel lager, namelijk op € 200 per m² vvo. Dat is nog zonder de verrekening voor de te verstrekken verhuurincentives. De leegstaande 100 m² vvo heeft daarom een (bruto)huurwaarde van (100x200=) € 20.000. Op grond van die situatie zijn er vier huurbegrippen:
• De theoretische huur van het pand. Die bestaat uit de brutocontracthuur van het verhuurde gedeelte plus de (bruto)huurwaarde van het lege gedeelte. In totaal bedraagt die theoretische huur € 245.000. Omdat bij het verhuurde gedeelte de contracthuur hoger is dan de markthuur, is er sprake van ‘overhuur’, namelijk het verschil tussen de hogere contracthuur en de lagere markthuur. Het gaat hier in het eerste jaar om € 50 per m² en voor de verhuurde 900 m² komt dat in dat jaar neer op € 45.000 per jaar.
• Wanneer wordt verondersteld dat alle ruimten nu tegen markthuur zouden worden verhuurd, dan zou de totale huurwaarde (1000x200=) € 200.000 bedragen.
• Bij ‘effectieve’ theoretische huur gaan wij ervan uit, dat er voor verhuur, van bijvoorbeeld de lege ruimten, verhuurincentives moeten worden gegeven. In het voorbeeld: op een tienjarig huurcontract moet er 1,5 jaar aan huurvrij worden gegeven. Dit geeft een kortingspercentage van (8 maanden /120 maanden=) 15%. Wanneer wij voor de lege ruimte dus niet zouden rekenen met de ‘officiële’ huurwaarde van € 20.000, maar met de voor verhuurincentives gecorrigeerde ‘effectieve’ huurwaarde van [20.000x(1-15%)=] € 17.000, dan zou de ‘effectieve’ theoretische huur (225.000+17.000=) € 242.00 bedragen in plaats van de theoretische huur zonder correctie voor incentives van € 245.000.
• Bovendien is er ‘effectieve’ brutomarkthuur na correctie voor verhuurincentives. Dat is de brutomarkthuur, ofwel de ‘formele’ huurwaarde, van het gehele pand (van € 200.000) gecorrigeerd voor de 15% incentives, wat een ‘effectieve’ brutomarkthuur of een ‘effectieve’ huurwaarde oplevert van [200.000x (1-15%)=] € 170.000.
Gegeven de verschillende huurbegrippen kunnen er vervolgens ook verschillende koopsommen worden onderscheiden. Neem een koopsom van € 3 mln kosten koper. Omdat het een ouder pand is, is 7% kosten koper te betalen door de koper. Dit levert een koopsom vrij op naam (von) op van (3 mln x1,07=) € 3,21 mln.
Maar er is sprake van overhuur voor de nog resterende looptijd (5 jaar) voor het verhuurde gedeelte. Bij een aantal veronderstellingen is de contante waarde over de nog lopende huurperiode (5 jaar) van die oververhuur € 217.824. Wanneer die waarde (die in de komende jaren ‘wegloopt’) van de koopsom von wordt afgetrokken, ontstaat een feitelijke koopsom von gecorrigeerd voor oververhuur. Dat is een koopsom die correspondeert met de feitelijke markthuur (de huurwaarde).
Ten slotte de ‘geschoonde’ koopsom von. Dat is een koopsom waarbij ook rekening is gehouden met nog door de koper nog te maken uitgaven om te komen tot een normale langdurige exploitatie, waaronder door de koper nog te maken herstelkosten, afkoop erfpacht, nog te betalen lopende incentives enz. Deze laatste koopsom doet recht aan een huuropbrengst die structureel is. Op basis van de verschillende huurbegrippen en te onderscheiden koopsommen kunnen nu verschillende BAR’en worden berekend die variëren in het voorbeeld van 5,6% tot 7,6%.
Onafhankelijke stichting
De IV BN heeft besloten voor het initiatief StiVAD een aparte onafhankelijke stichting op te richten. Zo kunnen ook niet-institutionele professionele vastgoedbeleggers meedoen. De raad van toezicht wordt gevormd door Hans Copier (CBRE GI), Dick Gort (ASR ) en Rob Vroom (onafhankelijk adviseur). Het bestuur wordt gevormd door René Vierkant (Syntrus-Achmea) als voorzitter, Kaj Deana (Bouwfonds), Wim Wensing (Amvest), Peter van Gool (SPF Beheer en ASRE /UvA) en Kees van der Meulen (Altera). De huidige directie wordt gevormd door Pieter Jager (Brighter). Over 2011 zijn in totaal 120 transacties gerapporteerd met een waarde van € 890 mln.
Prof. dr. Peter van Gool FRICS is hoogleraar vastgoedeconomie aan de UvA (ASRE), hoofd vastgoed SPF Beheer en bestuurslid StiVAD. Drs. Pieter Jager MRE MRICS is directeur StiVAD
