Door een inzakkende vraag naar logistiek vastgoed kunnen ontwikkelaars van grote distributiecentra steeds moeilijker huurders vinden. Alleen al in het noorden gaat het om zeker 210.000 m² aan leegstaand logistiek vastgoed, zo schrijft het Financieel Dagblad, zusteruitgave van PropertyNL.
De vraag naar logistiek vastgoed groeide tijdens en net na de coronapandemie razendsnel, maar is nu ingezakt door de vele spanningen in de wereld. Gevolg: ontwikkelaars krijgen hun net opgeleverde logistieke hallen steeds moeilijker verhuurd. ‘Helaas zijn we momenteel aan het bouwen voor leegstand.’
Vanwege de turbulentie in de wereldhandel hebben ontwikkelaars van distributiecentra steeds meer moeite huurders te vinden voor hun logistieke hallen. Vooral op plekken buiten bekende hotspots zoals Rotterdam, Tilburg en Venlo staat een fors aantal vierkante meters aan net opgeleverde opslagruimte leeg.
Soms wordt vanwege een gebrek aan interesse de bouw stilgelegd of een project helemaal afgeblazen. Alleen al in Noord-Nederland staat zeker 210.000 m² aan nieuw logistiek vastgoed leeg, blijkt uit een rondgang langs logistiek ontwikkelaars en vastgoedadviseurs. ‘Helaas zijn we momenteel aan het bouwen voor leegstand’, zegt Charles de Preter, zelfstandig vastgoedadviseur in het noorden van het land.
In andere regio’s is ook sprake van een wegvallende vraag. Zo zoekt de van oorsprong Zweedse vastgoedinvesteerder EQT Exeter nog een huurder voor de in 2024 opgeleverde hallen in het Zeeuwse Hulst (117.000 m²) en het Limburgse Horst aan de Maas (28.800 m²).
Ook het eveneens vorig jaar opgeleverde distributiecentrum Park Twente (55.000 m²) van de Amerikaanse ontwikkelaar Panattoni staat leeg, net als zijn logistieke hal in Steenwijk (34.300 m²), die afgelopen zomer gereedkwam.
Noodzaak om in te grijpen
‘In de topjaren net na de coronapandemie verhuurden wij onze hallen al tijdens de bouw’, zegt Jeroen Gerritsen, directeur Nederland bij Panattoni. ‘Het was natuurlijk heerlijk dat de ene hal na de andere weg was voor je het wist. Maar dat was een uitzonderlijke situatie.’
Ontwikkelaars stellen een half jaar tot een jaar leegstand te hebben ingecalculeerd. Toch voelen sommige zich genoodzaakt nu al in te grijpen. Het Zwitserse Necron legde bijvoorbeeld afgelopen zomer de bouw van een 67.000 m² grote hal in de Eemshaven stil. Het overweegt nu een deel te verhuren aan bedrijven buiten de logistieke sector, of aan Defensie.
Onlinekoopdrift
De vraag naar logistieke ruimte groeide tijdens en net na de pandemie razendsnel vanwege de onlinekoopdrift van consumenten. Ook besloten bedrijven, uit angst voor verstoringen in de toeleveringsketen, grotere voorraden aan te leggen. Om daarop in te spelen, waagden ontwikkelaars de sprong buiten de bestaande logistieke trekpleisters.
In Zuid-Limburg, Flevoland en in het noorden was nog wel ruimte. Daar werd dan ook expliciet op nieuwe distributiecentra ingezet. Bovendien zijn stikstof en netcongestie er een minder groot probleem.
Maar in de afgelopen anderhalf jaar zorgden geopolitieke spanningen en de onzekerheid over het grillige Amerikaanse handelsbeleid ervoor dat de vraag naar logistiek vastgoed daalde. Vorig jaar werd 185.000 m² aan extra logistieke ruimte in gebruik genomen, becijferde vastgoedadviseur CBRE, tegen 3,6 miljoen m² in 2022 en 2,2 miljoen m² in 2023.
In de eerste helft van 2025 was er een licht herstel, met een nettoabsorptie van ruim 514.000 m². Tegelijkertijd groeide de leegstand naar 4,5%, het hoogste percentage sinds 2014.
Op de tekentafel
Volgens CBRE zijn juist de plekken die zich op de kaart proberen te zetten als nieuwe logistieke hotspot, nu kwetsbaar. Distributiecentra in deze regio’s die nu in de afbouwfase zitten of net zijn opgeleverd, zijn vaak in de hoogtijdagen op de tekentafel bedacht. Ontwikkelaars bouwden daarbij meestal op risico, zonder vooraf een huurder te contracteren.
‘Door alle onzekerheid in de wereld is de uitbreidingsvraag tijdelijk weggevallen’, zegt Jim Orsel, hoofd industrie & logistiek bij CBRE. ‘Bedrijven kijken de kat uit de boom en schuiven huisvestingsvraagstukken voor zich uit.’
In Flevoland, Zuid-Limburg, Groningen en Friesland zit nog voor honderdduizenden vierkante meters aan vergunde logistieke ruimte in de pijplijn. Cees-Jan Pen, lector Duurzame Stedelijke Transformatie aan de Fontys Hogeschool, vreest voor toenemende leegstand en spreekt van ‘overoptimisme’ bij overheden en marktpartijen.
‘Iedereen probeerde een graantje mee te pikken in deze hype en makkelijk kavels te verkopen, zonder rekening te houden met de mogelijkheid dat de vraag ook weer zou kunnen inzakken. Dit is een klassiek voorbeeld van hoe het ontbreken van regie door het Rijk leidt tot overaanbod.’
