PropertyNL Top Financiers 2016: Gevecht aan de top is losgebarsten

Vorig jaar schreven we dat de banken al sinds de crisis roepen: ‘We moeten minder financieren en meer bemiddelen.’ De cijfers over het afgelopen jaar en het eerste halfjaar van dit jaar tonen echter aan dat de totale leningproductie langzaam aan weer opklimt naar niveaus die we kort na de crisis zagen. Eind van dit jaar hebben de top-8 vastgoedfinanciers meer leningen verstrekt dan in 2011 het geval was. Er is meer dan ooit sinds de crisis belegd en gefinancierd. Er wordt inderdaad meer bemiddeld, maar ook veel meer gefinancierd. Nederlandse vastgoedbanken pikken ook steeds vaker de rol op van bookrunner. Ofwel, de financier die de boeken beheert en daardoor de gunstigste voorwaarden kan bedingen

Grotere verschillen
De top-3 vastgoedfinanciers is in de nieuwe lijst onveranderd gebleven, maar de verschillen onderling zijn groter geworden. ABN Amro neemt afstand van ING REF en blijft op nummer één. ING voert de productie op en blijft met gemak FGH voor, dat zelfs pas op de plaats maakt en daarmee hekkensluiter van de top-3 is. FGH wordt op de hielen gezeten door Duitse collega Deutsche Hypo, dat zijn productie in de versnelling heeft.
Als we kijken naar de productie over 2015 doet FGH zelfs onder voor Deutsche Hypo. De vastgoedbank die sinds kort verder gaat onder de naam Rabo Real Estate Finance heeft daar echter een verklaring voor: ‘Het loket bij FGH is weliswaar open en is ook altijd open geweest, maar we hebben wel door de integratie een lagere hypotheekproductie gedraaid dan in voorgaande jaren.’ Het totale uitstaande volume daalde eind 2015 naar € 15,176 mrd (eind 2014: € 17,431 mrd). FHG is druk bezig met de najaarsschoonmaak.
Eerder dit jaar verkocht FGH vastgoeddochter RNHB Hypotheekbank. Het betrof de verkoop van € 1,7 mrd aan vastgoedleningen, een klantenportefeuille van ruim 9000 leningen en circa 60 medewerkers aan een consortium bestaande uit CarVal Investors en Vesting Finance. RNHB Hypotheekbank ontstond in 2008 door een fusie van Rijnlandse Hypotheekbank en Nederlandse Hypotheekbank. Toen had de kredietportefeuille nog een omvang van circa € 2 mrd. De vastgoedbank was destijds al een dochter van FGH.
Aan de top is de strijd om de eerste plek al losgebarsten. ING Real Estate Finance gaf in de eerste helft van 2016 bijna net zo veel aan leningen af als in het volledige jaar 2015. Het volume van ING nam ultimo 30 juni 2016 toe tot € 14,164 mrd. De bank komt aardig in de buurt van marktleider FGH, die in dezelfde periode een totaalvolume heeft uitstaan van € 15,176 mrd.
Traditioneel gezien wordt het leeuwendeel van de leningen in de tweede helft van het boekjaar verstrekt. De totale leningproductie van het eerste halfjaar van 2016 is ruim € 3,7 mrd. In 2015 verstrekten de acht grootse vastgoedfinanciers voor bijna € 5,5 mrd aan leningen met Nederlands vastgoed als onderpand.
ABN Amro verstrekte alleen al in de eerste zes maanden van dit jaar € 1,34 mrd bij een totaalvolume van € 4,94 mrd. Vorig jaar stond de productie voor het hele jaar op € 1,675 mrd. Bijzonder is dat een kwart daarvan (24%) werd verstrekt bij projectontwikkeling.

Nog geen gelopen race
De race aan de top is echter nog niet gelopen. ING REF zal in de tweede helft van dit jaar fors meer leningen verstrekken. Begin oktober financierde de bank de aankoop van 8 wooncomplexen door beleggingsfonds Woonhave. Verkoper was Van der Vorm. ING trad op als sole mandated lead arranger om de loonfaciliteit te verhogen naar € 169 mln.
Ondanks de concurrentie werken de banken ook samen, zoals bij de verstrekking van de vijfjarige hypothecaire lening van € 240 mln aan Merin. ING en ABN Amro traden op als bookrunner. Als gezamenlijke underwriters nemen zij elk 50% voor hun rekening.
ING (30%) en ABN Amro (36%) zijn samen verantwoordelijk voor het gros van de leningproductie van de eerste helft van dit jaar. FGH, dat op de derde plaats staat, was goed voor 11% van de totale leningproductie. Vorig jaar was de kloof tussen FGH (20%) en ING kleiner (21%). Na de crisis bouwde ING de leningportefeuille langzaam af ten gunste van FGH. Van 2011 tot 2014 realiseerde FGH elk jaar een marktaandeel van minimaal 40% op de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt. Sinds de reorganisatie bij Rabobank is dat veranderd ten gunste van ABN en ING.

Geen retail maar woningen
Bij financiers is duidelijk te zien dat de vraag naar woningen sinds de crisis is toegenomen. Retailbeleggingen die na die periode als inflatieproof werden gezien, worden minder aantrekkelijk nu het winkelgedrag verandert, waardoor de cashflow voor de belegger en indirect voor de financier minder voorspelbaar wordt. Over het algemeen is de vraag naar vastgoed, door gebrek aan goede beleggingsalternatieven, toegenomen. De lage marktrente stuwt het beleggingsvolume en daarmee de leningproductie. ING verwacht vooralsnog niet dat de rente binnen afzienbare tijd stijgt. Het voordeel, maar ook het nadeel, is dat beleggers hoge prijzen betalen. Dit is terug te zien in het beleggingsvolume en de leningproductie.
Vooralsnog heeft ING nog een gespreide leningportefeuille. Het afgelopen jaar had een kwart van de leningen een kantoorgebouw als onderpand, 20% betrof retail en nog eens 20% van de leningen werd verstrekt aan woningbeleggingen.
Topfinancier ABN verstrekte het afgelopen jaar 20% van de financieringen voor kantoordeals. Het leeuwendeel van de leningen werd echter ook door ABN Amro verstrekt aan deals met woningen als onderpand (64%).
Het beleggingsvolume wordt al enkele jaren aangejaagd door buitenlandse beleggers, veelal in de vorm van private equity die schuldpapieren opkoopt. In de leningproductie is dit niet opgenomen. Het financieren van schuld, ook al heeft dit vastgoed als onderpand, is namelijk een heel andere tak van sport.
Bad Bank Propertize is dit jaar van de lijst verdwenen. De bank die opheffing van zichzelf als doel had, is voor € 895,3 mln overgenomen door een consortium van Lone Star Funds en JP Morgan Securities. Propertize had aan het eind van 2015 een portefeuille met € 3,4 mrd aan vastgoedleningen.
Uit de Property Lending Survey 2016 van KPMG blijkt dat er inderdaad steeds meer vastgoed gefinancierd wordt, maar dat alternatieve financiers een steeds groter deel van de markt pakken. Het gaat niet alleen om buitenlandse vastgoedbanken, maar ook om institutionele partijen zoals verzekeraars en pensioenfondsen.
Volgens KPMG beschikken Nederlandse banken over bad loans die zo’n 5–7% van de totale portefeuille uitmaken. Ongeveer 65% hiervan kan succesvol worden geherstructureerd. Voor de vastgoedmarkt ziet het er niet eens zo heel slecht uit. Naar verwachting blijft de rente nog wel laag en is er vanuit institutionele partijen en buitenlandse private equity genoeg kapitaal voorradig. Dit zorgt er onder andere voor dat het verschil tussen de prijs die beleggers bereid zijn te betalen voor niet-presterende leningen en de boekwaarde die de banken hanteren, is afgenomen. De verkoop van Propertize is hiervan een voorbeeld.

Deutsche Hypo – managing director Benelux Wouter de Bever
Het afgelopen jaar realiseerde Deutsche Hypo € 497 mln aan leningen. In de eerste zes maanden van dit jaar heeft de Duitse financier voor € 261 mln aan Nederlandse vastgoedleningen verstrekt. De leningproductie voor de eerste drie kwartalen van dit jaar staat al op € 511,6 mln. Dit is inclusief de nieuwe clubfinanciering van € 700 mln van het Amvest Residential Core Fund. De nieuwe faciliteit bestaat uit een ‘bullet loan’ van € 350 mln met een vaste rente en een ‘revolving credit facility’ van € 350 mln met een variabele rente. De financiering werd verstrekt door ABN Amro, Deutsche Hypothekenbank (€ 250 mln) en ING DiBa (€ 100 mln). Tot en met het eerste kwartaal van 2017 zit er nog € 295 mln aan geaccepteerde offertes in de Nederlandse pijplijn.
‘Deutsche Hypo herfinanciert zichzelf via Pfandbriefe. Bij een lage leverage en grotere volumes biedt dit voor beleggers een rentevoordeel. Denk aan Patrizia eind 2014’, zegt managing director Benelux Wouter de Bever. De aankoop van 5500 woningen van Vestia door de Duitse belegger Patrizia voor € 578 mln is voor € 331 mln gefinancierd door een consortium bestaande uit Deutsche Hypo, ING Real Estate Finance en pbb Deutsche Pfandbriefbank.
De leningportefeuille bestaat inmiddels grotendeels uit woningen, maar Deutsche Hypo is ook een actieve retail financier en heeft de nodige bekende nationale en internationale hotelketens gefinancierd. De Bever: ‘Voor wat betreft hotels hebben wij, voor dit moment, nagenoeg ons ‘plafond’ bereikt. De meest recente hotelfinanciering was die van het W Hotel in Amsterdam (achter het Paleis op de Dam), waarin Deutsche Hypo voor € 50 mln heeft geparticipeerd in een door Deutsche Pfandbriefbank opgetuigde financiering van € 135 mln. Ook het Waldorf Astoria-hotel in Amsterdam hebben we gefinancierd.’
De kantorenportefeuille wordt bij Deutsche Hypo langzaam uitgedund. Partijen die in aanmerkingen komen voor een herfinanciering, maar waarvan het onderpand niet meer in de strategie van Deutsche Hypo past, worden bijtijds verzocht op zoek te gaan naar een nieuwe (her)financier. ‘Mijn collega Rogier Bos van Berlin Hyp is de actieve kantoorfinancier. Wij richten ons voornamelijk op woningen, logistiek, hotels en retailobjecten. We zijn twee Duitse banken met elk een andere focus, dat bijt elkaar niet’, aldus De Bever.
Deutsche Hypo merkt duidelijk dat de vraag naar woningen sinds de crisis is toegenomen. ‘Maar over het algemeen is de vraag naar vastgoed door gebrek aan goede beleggingsalternatieven toegenomen, vooral de vraag naar prime assets. Rond A-locaties begint de ‘subprime’-discussie alweer. Doordat iedereen op dezelfde locatie wil zitten, stijgen prijzen sterk en komen rendementen verder onder druk te staan. Kantoren zijn voor ons weliswaar met de jaren minder interessant geworden, maar we maken uitzonderingen voor bepaalde locaties, zoals de Zuidas.’

Zie voor de getallen bij onderstaande profielen PropertyNL 11 (2016) p. 62

ABN Amro
De jaarlijkse leningproductie van ABN Amro Real Estate Finance lijkt elk jaar toe te nemen. Alleen al in de eerste zes maanden van dit jaar wist de vastgoedbank de productie, ten opzichte van vorig jaar in dezelfde periode, te verdubbelen tot € 1,34 mrd. Dat is bijna net zoveel als de bank vorig jaar in totaal heeft uitgeleend (€ 1,675 mrd). Het uitstaande volume stijgt eveneens, van € 4,8 mrd ultimo 2014 tot € 5,03 mrd eind 2015.
Vorig had 90% van de nieuwe leningen betrekking op beleggingen, dit jaar was dat 70%. Bijna een kwart van de leningen werd verstrekt ten behoeve van projectfinanciering. Transformatie van panden was goed voor 6% van de nieuwe productie. ABN Amro financierde vorig jaar met name woningdeals (64%), kantoren (20%) en retail (11%). Samen met ING verstrekte ABN een lening van € 240 mln voor Merin. Een revolving credit facility van € 100 mln ging naar CBRE.

ING REF
Woonhave kocht afgelopen oktober acht wooncomplexen van Van der Vorm. ING zorgde als sole mandated lead arranger voor een loonfaciliteit van € 169 mln. De leningproductie van ING steeg in de eerste zes maanden van dit jaar naar € 1,13 mrd. Vorig jaar in dezelfde periode stond de teller op € 660 mln. Door deals zoals die met Woonhave is de kans groot dat de leningproductie dit jaar boven het niveau van dat van 2011 uitkomt (€ 1,482 mrd). Het totale uitstaande volume van ING REF kwam het afgelopen jaar uit op € 13,8 mrd, tegen € 13,19 mrd eind 2014. Medio 2016 stond er al een totaalvolume uit van € 14,16 mrd.

Rabo REF/FGH
Twee jaar na de aankondiging van de integratie van FGH Bank is het zover: Rabo REF opende op 1 november de deuren. De bruto-portefeuille is teruggelopen en ook de productie over het eerste halfjaar van 2016 was lager dan in 2015. Rabo REF verklaart dit als volgt: ‘Het loket bij FGH is weliswaar open, en is ook altijd open geweest, maar we hebben wel door de integratie een lagere hypotheekproductie gedraaid dan in voorgaande jaren. Dat is echter inherent aan keuzes maken, in ruimte maken in de balans voor segmenten en klanten waarvoor we kiezen. Dat past ook binnen de overall-strategie van de Rabobank om de balans te flexibiliseren.’ De leningproductie over het eerste halfjaar van 2016 kwam uit op € 403 mln. Over heel 2015 is dit € 1,099 mrd. Het totale uitstaande volume daalde eind 2015 naar € 15,176 mrd (€ 17,431 mrd eind 2014).

Deutsche Hypo
Terwijl Rabo REF eerder dit jaar even pas op de plaats maakte, zette het Nederlandse kantoor van de Duitse vastgoedbank Deutsche Hypo er een tandje bij. In de eerste zes maanden van 2016 financierde de Duitse geldverstrekker voor € 261 mln aan Nederlands vastgoed. Het deel van de herfinanciering van € 250 mln die Deutsche Hypo verstrekte voor het Amvest Residential Core Fund valt net buiten deze zes maanden. Wel zit er nog fors wat in de pijplijn voor dit jaar. Het uitstaande volume van de portefeuille was ultimo 2015 € 1,302 mrd. Per 30 september 2016 staat het uitstaande volume echter al op € 1,727 mrd. Ging in 2014 nog 23% van de productie naar woningdeals, het afgelopen jaar was dit segment goed voor 66% van de nieuwe leningen. Retaildeals waren goed voor 4% van de nieuwe leningproductie en kantoren voor 11% (2014: 20%).

NIBC
De vastgoedafdeling van de Haagse zakenbank is in de eerste zes maanden van dit jaar goed voor een leningproductie van € 250 mln. De vastgoedtak onder leiding van Jan Willem van Roggen moet het hebben van innovatieve financieringsoplossingen. De rating van NIBC is namelijk niet van dien aard dat de bank makkelijk kan meedoen met standaardfinancieringen. Daarbij kan men denken aan bijvoorbeeld forward-starting renteswaps of mezzanine financieringen. NIBC hielp dit jaar Gramercy Property Europe met het financieren van de overname van vijf bedrijfspanden voor € 27,4 mln.

Syntrus Achmea
In de eerste zes maanden van dit jaar verstrekte Syntrus Achmea Real Estate Finance net zoveel leningen als het de afgelopen twee jaar in totaal heeft gedaan. De leningproductie kwam eind 2015 uit op € 95 mln. Dat is twee keer zoveel als in 2014 (€ 52 mln). Het eerste halfjaar van 2016 alleen al verstrekte Syntrus € 148 mln. Van deze productie werd 42% besteed aan nieuwe klanten. Het afgelopen jaar werden enkel beleggingsfinancieringen verstrekt. De loan-to-value die de financier hanteert, betreft maximaal 75% van de executiewaarde of 60% van de marktwaarde, voor zowel nieuwe als bestaande klanten. Syntrus Achmea heeft een groot deel van de financieringen, net zoals in 2014, gestoken in woningen (85%). Retailbeleggers kregen de rest aan financiering. Het brutovolume van de uitstaande leningenportefeuille was eind 2015 € 1,661 mrd. Medio 2016 was dit € 1,681 mrd.

Berlin Hyp
De Duitse bank Berlin Hyp verstrekte het afgelopen jaar in totaal voor € 4,4 mrd aan nieuwe leningen wereldwijd. Daarvan werd 76,3% (€ 3,357 mrd) verstrekt bij Duitse deals. Buitenlands vastgoed was goed voor 23,7% (€ 1,042,8 mrd) van de totale leningen het afgelopen jaar. Frankrijk was goed voor 45,7% van de productie (€ 477 mln). In Nederland verstrekte Berlin Hyp € 331 mln aan nieuwe leningen (31,7%) en in Polen verstrekte de bank vorig jaar voor € 242 mln aan leningen (22,6%). Ongeveer 21,3% van de leningen werd verstrekt voor projectontwikkeling.

Triodos
Het uitstaande volume commercieel vastgoed van Triodos groeide ultimo 2015 naar € 349 mln. Dat is inclusief het Triodos Groenfonds en € 4 mln meer dan in 2014 is verstrekt. In de eerste zes maanden van dit jaar realiseerde Triodos een productie van € 87 mln. De leningproductie over 2015 is € 113 mln. Net zoals in 2014 is ook vorig jaar 90% van de leningen verstrekt aan nieuwe klanten. Voor zowel bestaande als nieuwe klanten hanteert Triodos een loan-to-value van 65%. Vorig jaar werd onder andere de Dutch Design Fabriek in Utrecht gefinancierd voor € 6 mln.