Julian Doorten hoort met Storage Share inmiddels bij de top 3 aanbieders van tijdelijke opslagruimte in Nederland, tot nu toe zonder grote 'nieuwbouwdozen' langs de snelweg neer te zetten. Dat gaat ook niet gebeuren, zegt hij, want de focus blijft op bestaande bouw liggen. 'Er zijn nog heel veel plekken waar we kunnen landen.'
Alleen Shurgard en Allsafe hebben in ons land meer verhuurbare self-storage ruimtes dan Storage Share, dat negen jaar geleden is opgericht door Julian Doorten en zijn compagnon Niels van Eck. Aanvankelijk als Airbnb voor opslag bij particulieren thuis, maar dat werkte niet, dus weken ze uit naar een ander concept. Anno 2025 zijn er ruim 60 in Nederland. ‘In aantal vestigingen zijn we de nummer 2’, zegt Doorten. ‘Het verschil met de concurrenten is vooral dat wij geen grote dozen langs de snelweg neerzetten met soms wel 1500 ruimtes en meer dan 10.000 m². Wij richten ons op bestaande gebouwen in kleinere steden met tussen de 1000 en 5000 m². Daardoor hebben wij bij het grote publiek nog niet zo’n grote naamsbekendheid. We zitten niet op zichtlocaties.’
Leegstandbeheer
Storage Share is wel de meest actieve aanbieder, zowel online als in het openen van nieuwe vestigingen. ‘Snel doorpakken, dat kenmerkt ons wel. Veel makelaars kennen ons omdat we niet alleen veel deals doen, maar ook veel vragen uitzetten.’ Na het mislukte Airbnb-achtige idee werden Doorten en Van Eck door Annexum en Merin benaderd voor leegstaande kantoorpanden. ‘In eerste instantie was het puur leegstandsbeheer: we betaalden niets en deelden de inkomsten met Annexum en Merin. Daarna zijn we panden gaan huren. Dat ging vaak om autoshowrooms in plaatsen als Hoogeveen en Drachten, maar ook om verdiepingen boven winkels. In plaatsen als Assen en Doetinchem zitten we bijvoorbeeld boven PDV/GDV-locaties. Maar we huren ook bedrijfshallen waar we zelf verdiepingsvloeren in zetten.'
Naast huren ook kopen
Sinds vorig jaar koopt Storage Share in samenwerking met ontwikkelaar Minerva ook eigen opslaglocaties. ‘Vanuit huur hebben we trouwens ook panden gekocht, dus huren fungeert als een soort lead voor ons. Het is moeilijk om vastgoed vanaf nul te financieren; kopen vanuit huur is makkelijker, omdat er al een cashflow in zit.’
De stap naar kopen was logisch, zegt Doorten. ‘Vastgoed vergt veel vermogen, en die investeringen moet je als bedrijf kunnen dragen. Maar we huren ook nog steeds panden, met contracten van gemiddeld 35 jaar. Als wij een onrendabele plek kunnen huren voor een lage prijs en daar ons ‘inbouwpakket’ in kunnen zetten, hebben we nog steeds een mooie marge.’
Doorten is niet bang dat de voorraad leegstaand vastgoed opraakt. ‘Vastgoed is vrij statisch, maar de vraag verandert. Niet elk kantoorpand is geschikt voor wonen, bijvoorbeeld, maar voor opslag hoeft het aan weinig eisen te voldoen. Zulke plekken zullen we altijd blijven vinden. Wat ik het leukst vind, is dat we altijd wel een plek vinden waarvan de vastgoedmarkt denkt: wat móeten jullie hiermee? Wij kunnen iets wat kansloos leek een mooie, langdurige invulling geven. In Assen en Hardenberg zitten we op locaties die sinds de bouw niet in gebruik zijn geweest. En dan heb ik het over twintig jaar geleden.’
Onbemand, niet onbeheerd
Storage Share maakt alle locaties eerst casco en bouwt dan de verdiepingen weer op, inclusief lift en moderne AI-beveiliging. ‘De toegang wordt geregeld via een app. Alles is onbemand. Daarom kunnen we overal in het land vestigingen openen zonder dat we moeite hebben om ze operationeel te houden’, zegt Doorten.
Huurders hebben van 7 uur ’s ochtends tot 11 uur ’s avonds toegang en via slimme camera’s wordt toezicht gehouden. ‘Het gebeurt weleens dat iemand iets in de gang achterlaat. Dat wordt dan gedetecteerd en dan bellen we die huurder met de vraag of hij die bank of kast nog even komt ophalen.’ Helemaal onbemand kan de operatie niet, want er zijn nog altijd mensen nodig om ruimtes af en toe te controleren, schoon te maken of om een lamp op te hangen.
Eigen software
Het aantal locaties is mede door de overname van acht locaties van de failliete concurrent Boxx sterk gegroeid het afgelopen jaar. De teller staat nu op 62. Daardoor is ook de organisatie gegroeid, zegt Doorten. ‘We hebben nu zo’n 20 mensen die dagelijks vanuit Amsterdam met een bus langs de vestigingen gaan voor onderhoud en schoonmaak. Dat waren er anderhalf jaar terug nog maar drie. En we hebben een facilitair coördinator die de planningen maakt. We hebben daarvoor eigen software ontwikkeld. Als de jongens klaar zijn bij een ruimte, bijvoorbeeld met het vervangen van een slot, kunnen ze een foto maken en die uploaden naar een app. Dan wordt de ruimte automatisch vrijgegeven.’
Die automatisering is met name het domein van Doortens compagnon Van Eck. ‘We proberen doorlopend alles verder te automatiseren en slimmer te maken, zodat het ondanks de snelle groei beheersbaar blijft.’
Huurtermijn wordt langer
In de wereld van de tijdelijke opslagruimte is ‘tijdelijk’ een rekbaar begrip. Dat is prettig, want dat levert gaandeweg een steeds stabielere basis op voor Storage Share. Doorten legt uit: ‘Er zit veel variatie in de opslagtijd, maar het gebeurt vaak dat mensen denken maar een paar maanden van ons gebruik te moeten maken en vervolgens hun spullen een jaar opslaan. Gemiddeld is de huurtermijn 16 maanden, en dat neemt toe.’
In Hoogeveen zit Storage Share nu zes jaar, en daar ziet Doorten het aandeel mensen toenemen dat al jaren huurt. ‘De kans dat ze opzeggen wordt daarmee ook kleiner. Voor ons is dat het voorbeeld van een volwassen locatie, waar de uitstroom daalt en mensen langer blijven.’
Van de eerste honderd huurders op een locatie blijft zo’n 10% tot wel 10 jaar. ‘Na een jaar zijn de overige 90 huurders weg. Dat deel moet je opvullen, en van die groep zijn er weer negen huurders die 10 jaar blijven. Zo bouwen we de bezetting steeds verder op.’
Doorten ziet twee soorten klanten bij Storage Share: ‘Enerzijds mensen die thuis te weinig ruimte hebben en anderzijds mensen die een verandering in hun leven doormaken. Denk aan een stel dat gaat samenwonen en nog niet alle spullen wil wegdoen, maar ook aan ouders die overlijden in een verzorgingshuis. Dan moet de kamer in een mum van tijd leeg zijn, en in die tijd ga je niet alle spullen al verdelen.’
Storage Share was volgens Doorten de pionier in onbemand verhuren. ‘We zien dat anderen dat nu ook steeds meer doen. Maar wij bieden bijvoorbeeld ook onbemand bezichtigen, waarbij we iemand toelaten en een ruimte laten openstaan. We hebben ook 3D-tours van het pand en het terrein. Dan weet je precies waar jouw ruimte is en waar je je auto kunt parkeren. Met zulke dingen kun je mensen zelfredzaam maken.’
Binnen 15 autominuten
Storage Share koos er bewust voor om in de meer perifere gebieden te gaan zitten. ‘De leukste plekken zijn de plekken met weinig concurrentie. We kijken daarom naar kleinere steden en het aantal inwoners. Vergelijk het met bouwmarkten: een plaats als Putten heeft er maar één, dus daar gaat iedereen heen. Dat is onze grootste kracht: met ons onbemande concept kunnen we straks landelijke dekking bieden, zodat iedereen heel dichtbij – binnen 15 autominuten – een opslagruimte kan vinden. Dichtbij, dat is het grootste gemak voor klanten. En er zijn nog heel veel plekken waar we kunnen landen. Omdat we kleinere panden kiezen, kunnen we ook sneller ergens van start.’
Van ondernemers- naar geldspel
Storage Share komt dit jaar uit rond de € 10 mln omzet. Nog een stuk minder dan marktleider Shurgard, die vorig jaar op € 85 mln uitkwam en gemiddeld ook grotere locaties bezet, maar de groei is er. Overnames heeft Storage Share niet direct op de planning staan. ‘Boxx was een uitzondering, want ik verwacht geen faillissementen meer. Maar er zal nog wel een consolidatie komen, en dan zijn we zeker in de markt voor single operators met een paar vestigingen. Dat is wel een heel ander spel. We spelen nu het ondernemersspel: met weinig geld zo hard mogelijk groeien. Overnemen is veel meer een geldspel. Daar groeien we wel naartoe.’
