Het in drie jaar tijd verduurzamen van alle huurwoningen met een laag energielabel is onder de huidige omstandigheden onhaalbaar.
Dat stelt Vastgoed Belang in reactie op overheidsplannen. De organisatie pleit voor uitstel van de deadline en voor flankerende maatregelen die juridische en fiscale drempels rondom verduurzamen weghalen.
De brancheorganisatie voor de private verhuursector reageert op een internetconsultatie voor een wijziging in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarin staat onder andere dat huurwoningen per 1 januari 2029 verplicht over energielabel D of beter moeten beschikken. Vastgoed Belang wijst erop dat particuliere verhuurders al actief bezig zijn met verduurzaming, maar daarbij tegen grote obstakels aanlopen.
Verduurzamingskosten niet aftrekbaar in box 3
Een van de grootste knelpunten is dat particuliere verhuurders de kosten voor verduurzaming niet kunnen aftrekken in box 3. Bedrijfsmatige verhuurders hebben die mogelijkheid wél, waardoor particuliere verhuurders financieel op achterstand staan. De Wet werkelijk rendement box 3, die kostenaftrek mogelijk maakt, treedt op z’n vroegst pas in 2028 in werking. Dat geeft verhuurders een smal tijdvenster om te investeren, terwijl de verplichting al per 2029 geldt.
Vastgoed Belang pleit ervoor om kostenaftrek in de Wet tegenbewijsregeling box 3 alsnog toe te staan. Als dit tot uitvoeringsproblemen bij de Belastingdienst leidt, kan er ook voor worden gekozen om een vast bedrag of percentage van de huurinkomsten kostenaftrek mogelijk te maken.
Herziening puntenstelsel verduurzaming nodig
De brancheorganisatie pleit daarnaast voor aanpassingen aan de Wet betaalbare huur. De middenhuurregulering zorgt ervoor dat investeringen in verduurzaming in veel gevallen financieel niet uitkunnen, omdat ze een negatief rendement opleveren. Vastgoed Belang stelt dan ook voor om in het puntenstelsel voor huurwoningen meer waardering toe te kennen aan woningen die beschikken over energielabel C of beter.
Ook pleit de organisatie voor het afschaffen van de minpunten die nu worden toegekend aan woningen met energielabel E, F en G. Dit is nodig omdat de huidige Nederlandse energielabelsystematiek op termijn op de schop zal gaan, om te voldoen aan de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD). Als gevolg daarvan bestaat het risico dat veel woningen die nu worden verduurzaamd, na 2030 alsnog terugvallen naar een lager label.
VvE’s verduurzamingsobstakel
Vastgoed Belang roept bovendien op om op zijn minst een langere overgangsperiode voor woningen in een vereniging van eigenaren te introduceren. Verhuurders van appartementen in zo’n VvE kunnen vaak niet eens verduurzamen. Bijvoorbeeld omdat een meerderheid van de VvE tegenstemt. Of omdat een verhuurder zelf over een meerderheid beschikt, maar de overige eigenaar-bewoners een verduurzaming niet financieel kunnen dragen.
De brancheorganisatie wijst er daarnaast op dat huurders niet altijd instemmen met verduurzaming, terwijl dat wel is vereist om de benodigde werkzaamheden door te voeren. Ook waarschuwt Vastgoed Belang dat het ministerie van Volkshuisvesting de kosten en haalbaarheid van verduurzaming ernstig onderschat, zeker bij studentenwoningen. De vereniging roept daarom op om subsidiemogelijkheden te verruimen.
Te harde deadline werkt averechts
Vastgoed Belang onderstreept overigens wel achter het doel te staan om de woningmarkt te verduurzamen. ‘We willen precies hetzelfde als de overheid: lagere energielasten, meer wooncomfort en een snellere verduurzaming van de huurvoorraad,’ zegt algemeen directeur Edward Touw. ‘Maar een te harde deadline zonder passende ondersteuning werkt averechts. Dan verhoogt het plan alleen maar de druk om huurwoningen uit te ponden. En verdwijnen deze woningen dus onverduurzaamd naar de kopersmarkt.’
