‘Regels als ‘x-keer-de-huur’ zijn ontoereikend’

Voor zijn afstudeerscriptie toetste hij hoe inzicht in de markthuur de waardebepaling van kantoren kan verbeteren. ‘Bij de waardebepaling van objecten wordt vooral naar de omgeving, de locatie, gekeken. Daar is veel onderzoek naar gedaan. Naar de invloed van de huursituatie nauwelijks. De aanvangsrendementen voor kantoren aan de Amsterdamse grachten liggen bijvoorbeeld heel laag. Dat is alleen te verklaren als er veel potentie in de huur zit. Dat ben ik gaan onderzoeken.’
Soors d’Ancona heeft zijn onderzoek gebaseerd op de BAR/NAR-methode. ‘Ten opzichte van de DCF-methode heeft die als voordeel dat je minder aannames hoeft te doen. Ik had wel veel referentietransacties nodig, maar die kwamen in mijn onderzoeksperiode 2013–2018 steeds ruimer beschikbaar. De markthuur moest ik immers ook kunnen vaststellen.’
Beleggers hebben een uiteenlopende kijk op het vaststellen van de waarde van een kantoorpand. Sommigen gebruiken een vuistregel als ‘zoveel-keer-de-huur’. ‘Dit onderzoek toont aan dat die methode ontoereikend is. Er doen zich grote verschillen voor bij panden die onder of boven markthuur zijn verhuurd. De markthuur is onmisbaar bij het bepalen van de hoogte van het bod in de due diligence-fase. De data voor mijn onderzoek waren afkomstig uit de database van de taxatieafdeling van Cushman & Wakefield, aangevuld met informatie uit externe bronnen, zoals het energielabel.’
Het onderzoek bevestigde wat hij al verwachtte. ‘Ik verwachtte dat verschillen tussen huurinkomsten en markthuur positief correleerden met de transactieprijzen van kantoren. Het is duidelijk dat panden die boven markthuur zijn verhuurd ook een hogere transactieprijs kennen. Het blijkt allemaal goed te analyseren. Het was een lastig onderzoek, doordat kantoren onderling zo verschillen.’