‘Een woning van 30 m² is mensonwaardig’

Wim Beelen kocht eind mei via zijn ontwikkelingsbedrijf Larendael voor € 6,5 mln Rivoli, het failliet gegane speelpark van Hennie van der Most. Het moet als ‘Spelen bij Beelen’ een speel- en educatiepark inclusief reuzenrad worden. Inmiddels zijn de deuren al (voor een deel) geopend.

Voorafgaand aan de opening was de publiciteit al enorm. TikTok-video’s trokken miljoenen kijkers en de politieke discussie over de toekomst van het voormalige Rivoli-terrein zorgde voor extra aandacht. Beelen geniet zichtbaar van de commotie. ‘Eigenlijk hoeven wij geen reclame meer te maken’, zegt hij met een glimlach. ‘Ons laatste filmpje haalde binnen een dag meer dan een miljoen views. Blijkbaar spreekt het mensen aan wat we aan het doen zijn.’

Gratis reclame

De publieke belangstelling is ook aangewakkerd door de manier waarop Pro zich in Rotterdam tegen het speelpark heeft gekant, vindt Beelen. ‘Die hebben in de verkiezingscampagne doodleuk gezegd: beste burger, als u op ons stemt, gaan wij dit pretpark slopen om er woningen te bouwen. Maar denk je echt dat daar dan huurwoningen zouden komen voor de mensen uit Zuid? Of zouden er gewoon meer woningen komen voor yuppen met goede baantjes?’

Los daarvan ligt er geen woonbestemming op het terrein, voegt hij eraan toe. ‘En bij de volgende gemeenteraadsverkiezingen is Spelen bij Beelen al volledig operationeel. Dan is er normaal gesproken niemand meer die denkt: dat gaan we nu eens eventjes helemaal slopen.’

Wat Beelen betreft dreigt er dus geen scenario vergelijkbaar met dat van het ADM-terrein in Amsterdam, dat hij uiteindelijk weer terugverkocht aan de gemeente. ‘Nee, de afspraak met de gemeente Rotterdam is gewoon: als je open bent bij het aflopen van het erfpachtcontract in 2030, gaan we praten over verlenging.’ 

Organisch ontwikkelen

Spelen bij Beelen moet veel meer worden dan een nieuw pretpark. Het is volgens hem een uitwerking van een bredere visie op ondernemen, ontwikkelen en de manier waarop Nederland met ruimte omgaat. ‘Je gaat niet meteen alles slopen en opnieuw bouwen. Eerst moet je begrijpen wat zo’n plek nodig heeft. Wij willen dicht bij ons gevoel blijven. Daarom openen we stap voor stap. Eerst een deel, daarna weer een stukje erbij. Zo groeien we uiteindelijk naar het eindbeeld.’

Volgens Beelen is juist dat organisch ontwikkelen iets wat in Nederland steeds zeldzamer wordt. ‘Wij zijn geen ervaren pretparkondernemers. Maar ik ben wel vader en opa. Ik zie iedere dag wat kinderen nodig hebben. Wij luisteren naar onze bezoekers en leren onderweg, in plaats van alles achter een tekentafel te bedenken.’

Overprikkeld

Beelen is wars van de financiële logica die wat hem betreft regeert bij private equity, die steeds meer sectoren in haar greep heeft. ‘Private equity zit inmiddels in de haarvaten van onze maatschappij. Maar private equity heeft uiteindelijk maar één doel: zo veel mogelijk geld verdienen. Dat zie je overal terug.’ Hij wijst naar de grote pretparken, waar volgens hem steeds meer wordt ingezet op spektakel. ‘Er wordt gedacht dat iedere nieuwe achtbaan nóg gekker moet zijn dan de vorige. Daar worden enorme bedragen aan uitgegeven, omdat spreadsheets voorspellen dat dat meer bezoekers oplevert. Maar ondertussen raken mensen alleen maar verder overprikkeld.’

Spelen bij Beelen moet juist het tegenovergestelde worden. ‘Kinderen hoeven niet nóg meer prikkels te krijgen. Ze moeten gewoon kind kunnen zijn.’ Dat vertaalt zich volgens hem niet alleen in de attracties, maar ook in de inrichting van het park. ‘Toen wij het terrein overnamen, waren er nauwelijks goede voorzieningen. Geen fatsoenlijke toiletten, geen goede verbinding met het water, nauwelijks fietsparkeerplaatsen. En dat zijn juist de dingen waar een park mee begint. Wij hebben daarom eerst de basis aangepakt.’

Eerlijk eten

Ook het horeca-aanbod wordt anders dan gebruikelijk. ‘In ons speelpark krijg je straks eerlijk eten tegen eerlijke prijzen. Geen overdosis suiker en fastfood. Dat past niet bij wat wij kinderen willen meegeven.’ Dat verantwoorde aanbod houdt direct verband met het andere grote project waar Larendael mee bezig is.

Hoewel er op de eerste impressies van het park woongebouwen zijn ingetekend, is wonen is niet waar Beelen zich in Rotterdam mee gaat bezighouden. Sterker nog: hij ziet helemaal niets in woningbouw. Tenminste, niet zoals het op dit moment gaat. ‘Ik wil best woningen bouwen. Heel graag zelfs. Maar alleen woningen waar ik zelf ook zou willen wonen. Ik ga niet aan woningbouw doen die geen woningbouw is.’

Hoe hij dat bedoelt? De bouw van vastgoed en woningen wordt niet meer bepaald door de consument, maar door het geld, zegt Beelen. Ontwikkelaars zijn in zijn ogen steeds verder afgedreven van de vraag wat mensen werkelijk nodig hebben. ‘Vroeger bouwden we woningen van minimaal 100 m². Tegenwoordig noemen we 30 of 35 m² ook een woning. Dan vraag ik me af: wonen de mensen die dat bedenken zelf ook zo klein?’

Hij noemt de ontwikkeling mensonwaardig. ‘Een mens heeft ook rust nodig. Even een plek voor zichzelf. Dat geldt voor ouders, voor kinderen, voor iedereen. Als je mensen steeds kleiner laat wonen, moet je niet verbaasd zijn dat ze hun ontspanning ergens anders gaan zoeken. Rondom de woning is alles duur geworden: erfpacht, belastingen, techniek, regelgeving. Ondertussen wordt de woning zelf juist kleiner.’

Beelen ergert zich aan de fraaie artist impressions waarmee nieuwe woonwijken worden gepresenteerd. ‘Daarop zie je overal groen. In de praktijk zie je vooral stenen. Er is geen ruimte meer waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Geen buurtkamers, geen plekken waar een gemeenschap ontstaat. Terwijl dát volgens mij juist de essentie van een woonwijk is.’

Juist daarom ziet hij zichzelf voorlopig geen woonproject realiseren. ‘Als ik vind dat het niet goed is voor mensen, kan ik daar toch niet aan meedoen? Dan zou ik precies hetzelfde doen als waar ik kritiek op heb.’

Maar hoe zit het dan met die ingetekende woningen naast Spelen bij Beelen? ‘Die schetsen hebben vooral betrekking op de gemeentelijke gronden rondom ons terrein. Links en rechts van ons liggen locaties waar bedrijven vertrekken. Daar kun je prachtige woningen bouwen én tegelijkertijd het recreatiegebied versterken. Ons eigen terrein hebben we juist gekocht om daar een leisure-concept te realiseren. Die woningen zijn een suggestie voor de gemeente. Maar wij hebben een erfpachtcontract en een bestemming voor leisure. Dat is precies waarvoor we het gekocht hebben.’

Toegevoegde waarde 

Larendael heeft momenteel drie uiteenlopende projecten onderhanden: de Dutch Superyacht Tech Campus, de Houtense Boerderij en nu ook Spelen bij Beelen. Beelen kiest ze niet vooraf bewust uit: ‘Wij zoeken geen projecten. Projecten komen op ons pad.’ Zo vertelt hij dat Larendael onlangs een bod van € 50 mln uitbracht op de voormalige RIVM-campus in Bilthoven. ‘Dat vonden wij een prachtige plek waar je weer iets nieuws kunt creëren. Maar wij betalen niet de prijs die anderen bedenken. Het is een pand dat leegkomt en is geen € 100 mln waard. Wij wilden die € 50 mln neerleggen. Geen 49 en ook geen 51. Als wij onze creativiteit, tijd en energie ergens in stoppen, willen we ook beloond worden voor die toegevoegde waarde.’

Lees ook: Van sloop- tot leisurekoning: Beelen redt ook Miniworld Rotterdam

Daarmee onderscheidt Larendael zich volgens hem fundamenteel van traditionele vastgoedbeleggers. ‘Vastgoed dat af is, interesseert ons eigenlijk niet. Daar voegen wij niets aan toe. Wij zoeken plekken waar anderen risico zien en wij juist mogelijkheden. Wij zijn geen beheerder, wij zijn een creator.’

Menselijke maat

Uiteindelijk draait het bij Beelen steeds om hetzelfde thema: de menselijke maat. Of het nu gaat over pretparken, woningbouw, voedselproductie of gebiedsontwikkeling. ‘Ik stel steeds de vraag: wat heeft een mens eigenlijk nodig?’

Daarom krijgt Spelen bij Beelen volgens hem geen standaard pretparkhoreca, maar gezond eten uit de eigen biologische boerderij. Daarom investeert hij eerst in toiletten, fietsparkeerplaatsen en een aanlegsteiger voordat hij nieuwe attracties opent. En daarom ergert hij zich aan woongebouwen waarin iedere vierkante meter is geoptimaliseerd voor rendement. ‘Als je kleine woningen maakt, zorg dan ook voor plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Maak gezamenlijke huiskamers, groen, speelplekken en verblijfsruimtes. Dan maak je een gemeenschap. Nu worden blokken simpelweg zo vol mogelijk gestopt. Ik hoop dat mensen hun eigen morele kompas weer gaan gebruiken. Vraag jezelf af: zou ik hier zelf willen wonen? Zou ik mijn eigen kinderen dit gunnen? Als het antwoord nee is, waarom bouw je het dan wel voor een ander?’