Volgens Hilde Remøy, jurylid bij de Re-Use Award 2022, laat niet ieder kantoorgebouw zich eenvoudig transformeren. Ook stelt ze dat je niet alleen het gebouw zelf moet aanpakken, maar dat je moet kijken naar het hele gebied.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
Ontwikkelende bouwer Van Wijnen kreeg de Re-Use Award omdat het afgelopen jaar de meeste woningen uit transformatie opleverde. Daarnaast vroeg PropertyNL een vakjury met Hilde Remøy (TU Delft), Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam), Gerben van Dijk (Christenunie Rotterdam) en Robert Paling (PropertyNL) om vijf transformatieprojecten op hun kwaliteit te laten beoordelen. De jury bekeek de projecten aan de hand van kenmerken als de (technische) kwaliteit van de woningen, de duurzaamheid van het project, de betaalbaarheid, de inpassing in het gebied en het getoonde lef om al dan niet als pionier een transformatie te initiëren. Hier kwam BPD als beste uit de bus met haar transformatie van kantoorgebouw in Almere tot woongebouw Plein 54.
Hilde Remøy, universitair hoofddocent Vastgoedmanagement aan de TU Delft, geldt al jaren als dé expert voor de vraag hoe om te gaan met afgedankte kantoren en uitgerangeerde kantorenlocaties. In 2010 deed ze onderzoek naar het toekomstperspectief voor 100 op dat moment leegstaande kantoren in Amsterdam. Ook toen erg relevant, want de Nederlandse economie en de kantorenmarkt in het bijzonder stonden toen nog maar aan het begin van de grote, mondiale financiële crisis.
Transformatiepotentie
Aan de hand van kenmerken als de locatie en de markt voor woningen op de betreffende plek, de gebouwkenmerken en een worst-case scenario voor de kosten, bepaalde ze de transformatiepotentie voor de overbodige kantoren. De harde conclusie toen: ‘slechts’ voor 40% van de onderzochte gebouwen was transformatie op dat moment de beste optie.
Tussen 2010 en de huidige situatie in 2022 zijn er overeenkomsten, maar ook verschillen. ‘De bouwkosten zijn er niet lager op geworden’, stelt Remøy met gevoel voor understatement. Het kan er in veel gevallen nu toe leiden dat transformatie goedkoper uitpakt dan sloop/nieuwbouw, helemaal in vergelijking met nieuwbouw van woningen waarvoor je de grond nog moet verwerven.
‘Bij de beoordeling of een transformatie echt zinvol is geweest ontkom je er vandaag de dag ook niet meer aan om te kijken of er ook rekening is gehouden de duurzaamheid en circulariteit, in enge en in brede zin. In hoeverre is de transformatie tot stand gekomen door daadwerkelijk gebruik te maken van de al beschikbare voorzieningen? Maar ook: in hoeverre dragen woningen uit transformatie daadwerkelijk bij aan de duurzame voorraad of is hergebruik na verloop van een aantal jaar weer mogelijk?’
Ander daglicht
Een belangrijk verschil tussen de crisis toen en de crisis nu is de kantorenmarkt. Ondanks, of misschien wel dankzij de coronacrisis, is er nu nog altijd een flinke behoefte aan hoogwaardige kantoorruimte op goed bereikbare locaties. Door corona is het forenzen naar anonieme kantorenparken buiten de stedelijke centra wel in een ander daglicht komen te staan en dreigt daar de leegstand juist wat op te lopen door het hybride werken.
Toch zijn niet al die perifere kantorenlocaties volgens Remøy op voorhand geschikt om te transformeren tot woonruimte. Sloop voor nieuwbouw is soms uit kostenoverwegingen onontkoombaar, al leidt deze bouwvorm volgens een later onderzoek van haar (2015) juist tot een ongewenst prijsopdrijvend effect voor afgedankte kantoorruimte.
Inclusiviteit
Ze stelt dat het voor een succesvolle transformatie van een monofunctionele kantoorlocatie onontkoombaar is dat niet alleen het gebouw of de gebouwen zelf worden aangepakt, maar dat wordt gekeken naar het hele gebied. ‘In hoeverre sluit het nieuwe woongebouw aan bij de omgeving? Het voordeel van een nieuw ontwikkelde locatie is dat die inclusiviteit vanaf het begin is meegenomen. Als je een van de eersten bent met een woongebouw in een gebied is het ook zaak om nieuw leven te creëren, bijvoorbeeld door een functie toe te voegen die er eerst nog niet was. Gemeenten vinden dat spannend, maar het is niet genoeg om alleen de plint van een gebouw te vullen.’
