Een makelaar heeft voor de rechter vergeefs geprobeerd een rekening van bijna € 50.000 betaald te krijgen van een vastgoedbelegger. Hij had zich niet duidelijk genoeg als aankoopmakelaar gepresenteerd bij de onderhandelingen over de koop, die pas drie jaar later werd gesloten.
Vastgoedbelegger Dennenstaete exploiteert via een andere vennootschap supermarkten uit de eigen portefeuille, in samenwerking met de franchiseformule van Albert Heijn. Een makelaar wijst een directielid van Ahold in mei 2019 op een woon-winkelpand met tankstation in het Brabantse Erp: is dat geen goede locatie voor een vestiging van Albert Heijn? De makelaar is op het spoor gekomen van het object omdat hij goed contact heeft met verkopend makelaar Steengoed.
Geheimhouding
De daaropvolgende gesprekken leiden echter niet tot een aankoop. De opvolger van het inmiddels vertrokken Ahold-directielid laat in oktober 2020 weten dat mededingingsregels een acquisitie in de weg zitten, maar dat een bepaalde franchisenemer misschien interesse zou hebben in een aankoop.
In december volgt een gesprek tussen de makelaar, Steengoed, de Ahold-directeur en de twee bestuurders van potentiële koper Dennenstaete. Dat leidt tot een geheimhoudingsovereenkomst (afgekort NDA genoemd) over de voorgenomen verkoop, die volgens de stukken uiterlijk op 10 januari 2021 rond moet zijn.
Rollen makelaars onduidelijk
De geheimhoudingsovereenkomst wordt nog een keer aangepast, waarbij de aanduiding ‘aankopend makelaar’ is vervallen – en daar gaat de makelaar niet mee akkoord. Rond de Kerst is er een mailwisseling tussen partijen, waarbij onder meer onenigheid is over wat precies de rol is van Steengoed, die niet wordt vermeld in de geheimhoudingsovereenkomst, en de (vermeende) aankoopmakelaar. Die correspondentie verloopt via de advocaten. Ze komen er niet uit, want op 30 december laat Dennenstaete weten de onderhandelingen te stoppen. Dat wil nog niet zeggen dat de interesse in het pand weg is, want in maart 2023 koopt Dennenstaete het alsnog voor een bedrag van € 2,05 mln.
De zelfbenoemde aankoopmakelaar vindt dat er wel een beloning tegenover die aankoop mag staan en stuurt in oktober alsnog een rekening voor een courtage van een kleine € 50.000, oftewel zo'n 2% van de aankoopsom. Maar Dennenstaete voelt er niets voor om die te betalen.
Wel of geen overeenkomst?
De makelaar stapt naar de rechter: er is een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen en dat er zijn bemiddelingswerkzaamheden uitgevoerd. Dennenstaete heeft het onroerend goed uiteindelijk gekocht en is daarom courtage verschuldigd, bepleit hij voor de rechtbank. Tijdens de bespreking in december 2020 heeft de makelaar naar eigen zeggen duidelijk gemaakt dat hij de (voorheen voor Ahold optredend) aankopend makelaar is. Bovendien is aan het eind van het gesprek aangegeven dat er aankoopcourtage berekend zou worden. Voor Dennenstaete zijn onder meer stukken verzameld en toegestuurd.
Dennenstaete weet echter van geen aanbod tot het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst en stelt gedacht te hebben dat de makelaar juist als verkoopmakelaar optrad. Een aankoopmakelaar was helemaal niet nodig, omdat aankopen altijd zelf worden afgehandeld, zo verweert de belegger zich.
Aanbod en aanvaarding kan in elke vorm
De rechter in Haarlem stelt vast dat aanbod en aanvaarding van een overeenkomst niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden. ‘Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst is echter pas als een aanbod aan te merken wanneer dat voorstel voldoende is bepaald.’ En dat is in deze situatie niet het geval. ‘Voor zover [de makelaar] tijdens de bespreking op 7 december 2020 al duidelijk heeft gemaakt dat hij voor Dennenstaete wilde optreden als aankoopmakelaar en aankoopcourtage verlangde voor zijn rol – wat Dennenstaete betwist – is dat voorstel niet voldoende bepaald, omdat het de kern van de prestaties mist.’ De uitspraken van de makelaar zijn dus niet concreet genoeg om van een aanbod te kunnen spreken. ‘Het voorstel kan hooguit worden opgevat als een uitnodiging om in onderhandeling te treden over nog nader af te stemmen werkzaamheden tegen een nog nader te bepalen courtage.’
Verkeerde indruk gewekt
Eerder met Ahold gemaakte afspraken gelden nog niet voor Dennenstaete, want die is niet aan Ahold gelieerd en wilde diens positie ook niet overnemen. En de bij het gesprek betrokken personen hebben niet met zoveel woorden ingestemd met de rol van de makelaar. Dat er naderhand stukken zijn verstuurd, wil nog niet zeggen dat er stilzwijgend is ingestemd met de rol van de makelaar. Diens rol bleef onduidelijk en Dennenstaete betoogt voor de rechter met succes dat het gebruikelijk is dat een geheimhoudingsverklaring wordt voorgelegd door de verkopend makelaar.
De belegger vindt de hoge boete die de makelaar wilde bedingen bij overtreding van de overeenkomst eveneens ongebruikelijk. ‘Met zijn concept-NDA en correspondentie daarover heeft [de makelaar] dan ook de indruk gewekt op te trekken met de verkopend makelaar en niet als aankopend makelaar van Dennenstaete te handelen.’ Daarom heeft de belegger door het gebruiken van de diensten niet ingestemd met diens rol als aankoopmakelaar en daarmee met een bemiddelingsovereenkomst. De nota van bijna drie jaar na dato hoeft dus niet te worden betaald.
