Nederland probeert buitenlandse woningbeleggers weer terug te halen, zoals deze week ook bleek tijdens vastgoedbeurs Expo Real in München. Dat kapitaal is hard nodig: volgens JLL resteert voor de bouw van private huurwoningen jaarlijks een financieringsgat van € 2,8 mrd.
De roep om internationaal kapitaal volgt op een scherpe terugval van buitenlandse investeringen in Nederlandse huurwoningen. De vastgoedsector probeerde deze week het tij te keren door Nederland opnieuw als investeringsmarkt onder de aandacht te brengen tijdens de Expo Real in München.
Uit een nieuwe analyse van JLL blijkt tegelijkertijd hoe groot de afhankelijkheid van dat buitenlandse geld is. Volgens de vastgoedadviseur is jaarlijks circa € 6,4 mrd nodig voor de bouw van 16.000 private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers brachten in 2025 ongeveer € 3,6 mrd in. JLL verwacht op basis van cijfers van DNB niet dat pensioenfondsen en verzekeraars hun bijdrage sterk kunnen vergroten. Daarmee resteert jaarlijks € 2,8 mrd die grotendeels van buitenlandse beleggers moet komen.
Vertrek investeerders
Juist die groep heeft zich vrijwel volledig uit Nederland teruggetrokken. In 2022 kwam nog een derde van de financiering van private huurwoningen van internationale investeerders; in 2025 was daar volgens JLL vrijwel niets meer van over. Als oorzaken noemt de adviseur onder meer hogere rente en bouwkosten, huurregulering, betaalbaarheidseisen en fiscale maatregelen.
Het kabinet probeert het investeringsklimaat inmiddels te verbeteren. Per 1 januari 2027 daalt de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen van 8% naar 7%. Vanaf 2029 komt bovendien vijf jaar lang jaarlijks € 100 mln beschikbaar voor nieuwbouw van middenhuur, tot maximaal € 10.000 per woning. Volgens JLL is dat onvoldoende. De subsidie vertegenwoordigt slechts 3,6% van het berekende jaarlijkse financieringsgat.
Fiscaliteit doorslaggevend
JLL rekende de effecten door voor een fictief binnenstedelijk project met honderd woningen in Utrecht. In 2026 komt het aanvangsrendement vóór belasting uit op 3,90%, tegen 2,89% na belasting. Voor 2030 verbetert de businesscase door hogere toegestane huren, de lagere overdrachtsbelasting en de subsidie. Doorslaggevend is volgens JLL echter de aangekondigde fiscale vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen. Zonder die vrijstelling zakt het rendement terug tot ongeveer het niveau van 2026. Het effect daarvan is volgens JLL groter dan dat van de lagere overdrachtsbelasting en objectsubsidie samen.
