Hoge Raad: Jaarlijkse huuropslag in principe niet oneerlijk

De Hoge Raad sprak haar oordeel uit naar aanleiding van zogenoemde prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. De prejudiciële vragen gaan over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector In  huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector wordt vaak bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI) plus een opslag van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%.

Boze huurders

Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen, nadat huurders hiertegen in verweer kwamen, door een aantal rechtbanken getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken waarin ASR als verhuurder betaling eist van achterstallige huurtermijnen van huurders, (voorlopig) overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. In deze zaken gaat het om een huurprijswijzigingsbeding van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. 

In januari 2024 heeft de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Die oordeelt nu dat er in het algemeen geen sprake is van een oneerlijk beding. Het huurprijswijzigingsbeding moet volgens de Raad worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zodat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent.

Compensatie voor inflatie 

'Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie; het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.'

De Hoge Raad kwam ook met een leidraad voor de rechter als deze in een concreet geval een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt. Dat moet deze verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten. De rechter moet op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurprijsverhogingen.

Einde huurovereenkomst

Deze weging van mogelijk oneerlijke huuropslag door de rechter geldt ook als de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en het gehuurde wil ontruimen wegens achterstallige huurbetaling. 'Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.'