Het einddoel, het oplossen van de woningnood, is nog niet bereikt, maar het begin is er om meer woningzoekenden een woning te bieden. En dan komt als een duveltje uit een doosje een pyromaan die het hele bouwwerk in de fik steekt, aldus columnist Johan Conijn.
Stel je voor dat het kabinet ter bestrijding van de urgente woningnood de bouw van 100.000 woningen als een topprioriteit beschouwt. Stel je voor dat je hebt vastgesteld dat vooral woningcorporaties aanmerkelijk meer moeten gaan bouwen dan ze nu doen om dat doel te bereiken. Stel je voor dat het kabinet vier maanden geleden afspraken heeft gemaakt met woningcorporaties om de benodigde nieuwbouw te gaan realiseren. Stel je voor dat woningcorporaties bereid zijn zich financieel tot het uiterste in te spannen om dat doel te bereiken. Stel je voor dat deze afspraken onderdeel zijn van een groter pakket van afspraken met marktpartijen en de andere overheden. Stel je ten slotte voor dat ondertussen blijkt dat de nieuwbouw door woningcorporaties een duidelijke stijging laat zien.
Als dat allemaal gelukt is, zou je toch als kabinet de vlag uit hangen over het bereikte resultaat en dat bereikte resultaat met hand en tand verdedigen? Het einddoel is nog niet bereikt, maar het begin is er om meer woningzoekenden een woning te bieden.
En dan komt als een duveltje uit een doosje een pyromaan die het hele bouwwerk in de fik steekt. Want dat is de consequentie van twee jaar huurbevriezing van sociale huurwoningen. Dat kost op jaarbasis ruim € 1 mrd aan directe inkomsten in de corporatiesector en een veelvoud daarvan aan investeringscapaciteit. Dan is circa de helft van de afgesproken nieuwbouw van sociale huurwoningen financieel niet meer realiseerbaar. En omdat de sociale huur onderdeel is van een gemengd bouwprogramma, dreigt er nog meer weg te vallen. Wat zou je dan doen als kabinet dat met dit vandalisme wordt geconfronteerd? Wat zou je dan doen als minister van Volkshuisvesting die de poten onder haar stoel weggetrokken ziet worden? Een financiële compensatie? Als die tijdelijk is, bijvoorbeeld voor twee jaar, dan blijft het financiële gat nog gapend in de meerjarenprognose zitten en daarmee zijn de gevolgen niet verholpen
Natuurlijk is de veenbrand om inkomensbeleid te voeren ten koste van de volkshuisvesting er al decennialang. Regelmatig leidt dit tot een uitslaande brand. In 2021 was er ook al een huurbevriezing. In de laatste verkiezingsprogramma’s probeerden partijen elkaar zelfs te overtroeven met een huurverlaging. Momenteel ligt er ook al een wetsvoorstel van de oppositie in de Tweede Kamer om de huren dit jaar te bevriezen. Alsof de feiten niet bekend zijn en kennis over de consequenties ontbreekt. Keer op keer is onderbouwd dat huurbeleid geen efficiënt middel is om armoede te bestrijden en bij te dragen aan bestaanszekerheid. Met name bij de lagere inkomens lekt namelijk een groot deel van het voordeel van de huurbevriezing weg door minder huurtoeslag. Ondertussen betalen woningcorporaties het volle pond. En het geld dat de woningcorporatie niet heeft, kan ze niet doorgeven aan de huurders en de woningzoekenden met onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw. Uiteindelijk zijn de huurders en woningzoekenden de klos.
De rol die de Woonbond heeft gespeeld kan hierbij niet onbenoemd blijven. Er lag een afspraak om de huurstijging te koppelen aan de CAO-loonontwikkeling. Die is eind vorig jaar uitgekomen op 6,2%. De Woonbond wilde de afspraak om de huren dit jaar met dat percentage te laten stijgen herzien en wenste 3,5%. Het ministerie en Aedes gingen daar niet in mee en spraken 4,5% af. Vervolgens stapte de Woonbond uit het overleg en ging de boer met de eis van 0%. De actieve lobby van de Woonbond en haar leden heeft succes gehad en ze is blij met twee jaar huurbevriezing. Het zou goed zijn als de Woonbond voortaan een integrale afweging maakt als ze de belangen van huurders en woningzoekenden behartigt en niet een partiele, die alleen kijkt naar de hoogte van de huurstijging.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
