Na een aantal kort gedingen zijn de eerste twee corona-uitspraken in gewone procedures bekend. De uitspraken wijzen op huurkortingen, met mogelijke consequenties voor beleggingsvastgoed.
Uit de top-10 bekendste vastgoedadvocaten van Nederland vroeg PropertyNL commentaar aan Tomas Steenmetser, partner van Lexence. Uit zijn commentaar blijkt dat de verhuurder allesbehalve kansloos is.
Na een aantal kort gedingen zijn de eerste twee corona-uitspraken in gewone procedures bekend. De uitspraken wijzen op huurkortingen, met mogelijke consequenties voor beleggingsvastgoed. Uit de top-10 bekendste vastgoedadvocaten van Nederland vroeg PropertyNL commentaar aan Tomas Steenmetser, partner van Lexence. Uit zijn commentaar blijkt dat de verhuurder allesbehalve kansloos is.
Het gaat in deze twee zaken om een café en een restaurant. Geen gewone winkels dus. In die uitspraken zijn huurkortingen toegewezen. Dat is uniek, omdat tot nu toe alleen maar opschorting is toegewezen. Dat laatste is overigens logisch, want dat waren allemaal kort gedingen. In een kort geding mag een rechter alleen maar een voorlopig oordeel geven. Het toestaan van een korting past daar niet in, want dat is een definitief oordeel. In die zin zijn de koppen in perspublicaties vaak onjuist, en wordt de lezer op het verkeerde been gezet. Hoe dan ook; in de twee nieuwe uitspraken gaat het niet meer om een kort geding, maar om definitieve oordelen (los van hoger beroep en cassatie uiteraard).
Den Haag
De eerste uitspraak is van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021 en maakt onderscheid in drie tijdvakken: 50% korting in de periode van verplichte sluiting, geen korting in de zomerperiode omdat het omzetverlies kennelijk relatief was en tot slot 25% korting in de periode dat er wel een substantieel omzetverlies werd gemaakt, maar het café open mocht zijn. De percentages lijken enigszins arbitrair. 50% korting in geval van sluiting begrijp ik nog wel. Als er geen enkele omzet wordt gemaakt en je neemt als uitgangspunt dat de ‘pijn gelijkelijk verdeeld’ moet worden, dan is de rekensom makkelijk gemaakt. Maar toepassing van een korting van 25% is lastiger te plaatsen.
Amsterdam
Wat dat betreft geeft het tweede vonnis betere richtlijnen. Dat is pas op 22 januari 2021 gepubliceerd, maar dateert van 15 december 2020 en is afkomstig van de rechtbank Amsterdam,. Deze zaak begon overigens als huurprijsprocedure in de zin van art. 7:303 BW. Het is opvallend dat de rechter corona niet laat meewegen in de vaststelling van de huurprijs. Dat is voor beleggers in ieder geval positief.
Corona
Maar dan de richtlijn ten aanzien van de coronaperiode. Als uitgangspunt geldt dat rechters oordelen dat de pijn vanwege corona en de coronamaatregelen moet worden gedeeld. Die pijn wordt door de rechtbank Amsterdam bepaald aan de hand van de omzetdaling van de huurder. Is de daling ten opzichte van dezelfde periode in 2019 kleiner dan 30%, dan geldt in beginsel geen korting op de huur, tenzij de huurder bewijst dat de daling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen van de overheid. Indien de daling hoger is (in het vonnis werd gesteld dat de daling 70% bedroeg) dan wordt een huurkorting toegepast van 50% van dat dalingspercentage. Oftewel als de daling 70% is, dan beloopt de huurkorting 35%. Er zit logischerwijs een maximum op, want de korting kan nooit meer zijn dan 50%. Op zich is dit richtsnoer beter te volgen dan in de Haagse zaak.
Maar dan zijn wij er nog niet. In een van de laatste zinnen van deze uitspraak overweegt de rechtbank Amsterdam dat de helft van die daling in de huur leidt tot een huurkorting van datzelfde percentage, tenzij er in het specifieke geval sprake is van omstandigheden ‘die tot een andere risicoverdeling nopen’. De vraag is dan waar zoal aan gedacht moet worden.
TVL
Dat brengt mij bij een punt waar rechters tot nu toe niet of nauwelijks in zijn meegegaan: de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Deze tegemoetkoming is bedoeld ter dekking van de vaste lasten van de huurder. In de toelichting van de overheid op de TVL staat duidelijk dat hier zoal mee bedoeld worden de huur, onderhoudskosten, verzekeringen en onroerende zaakbelasting. De TVL is inmiddels aanzienlijk uitgebreid. Tot en met 2020 gold de TVL alleen voor bedrijven met 250 of minder werknemers. Inmiddels geldt de TVL voor alle bedrijven. Aanvankelijk ging het om een maximumbedrag van € 50.000 in het derde kwartaal van 2020, vervolgens € 90.000 voor het vierde kwartaal van 2020 en voor het eerste kwartaal beloopt de TVL maximaal € 330.000 voor bedrijven met 250 of minder werknemers en € 400.000 voor bedrijven met meer werknemers.
Zoals gezegd is de TVL ter dekking van de vaste lasten en kan deze inmiddels aardig oplopen. Veelal zal de huur de grootste component zijn van de vaste lasten. Het overgrote deel van de TVL kan dan ook aan de huur worden toegerekend. Er zullen zelfs situaties zijn, waarbij de TVL alle vaste lasten dekt. Dat brengt mij bij het punt dat de TVL een absolute rol moet spelen bij het vaststellen van de uiteindelijk te betalen huur. Het deel van de te ontvangen TVL dat op huur ziet, moet in mindering moet worden gebracht op de oorspronkelijk te betalen huur. De TVL is immers juist bedoeld om de huur van te betalen. Vervolgens kan dan een korting worden toegepast op het (huur)bedrag dat resteert, oftewel de volgende formule: de huurkorting = (huur – (huurdeel) TVL) x kortingspercentage. Deze systematiek sluit ook aan bij het adagium dat de pijn verdeeld moet worden en de TVL wordt gebruikt waarvoor zij is bedoeld, net als dat de NOW is bedoeld voor de loonkosten. Het wordt echt tijd dat hier aandacht aan wordt besteed.
Andere omstandigheden zijn wat meer casuïstisch. Denk onder meer aan de opstelling van partijen in gesprekken om tot een regeling te komen. Ook de inhoud van de afspraken in de overeenkomst zijn relevant. Zo is het minder logisch om een korting toe te wijzen aan een huurder die het gehuurde tot nu toe nog steeds niet heeft ingericht en derhalve ook zonder corona het gehuurde helemaal niet kon exploiteren. Ook zien wij in de rechtspraak dat van huurders wordt verwacht dat zij de omzetdaling zoveel mogelijk proberen te beperken en dat redelijke alternatieve exploitatiemogelijkheden worden benut. Verder zie je nu ook discussies opkomen of toegenomen online omzetten ook meetellen. Daarover heeft – voor zover ik weet – nog geen rechter zich uitgelaten.
Onvoorziene omstandigheden
Hoe dan ook, het is wel duidelijk dat de rechters tot nu toe bereid zijn om in te grijpen in huurovereenkomsten omdat corona en de maatregelen van de overheid worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden, waarbij het niet redelijk wordt gevonden dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft. Stellingen die verwijzen naar de risicoverdeling in de huurovereenkomsten (veelal een ROZ-model), waarbij de huurder verantwoordelijk is voor de exploitatie en de daarbij behorende vergunningen en ontheffingen, leiden tot nu toe niet tot een ander oordeel van de rechters. Hetzelfde geldt voor de stelling dat niet duidelijk is waarom alleen de verhuurder en niet andere contractspartijen van de huurder een bijdrage moeten leveren. De TVL dekt bijvoorbeeld ook de verzekeringspremies. Waarom worden die niet (ook) gekort? De rechtbank Rotterdam vond dat (bij de huur van een kantoor) in ieder geval onbegrijpelijk, maar dat oordeel heeft tot nu toe geen vervolg gekregen in andere zaken.
De koppeling van de Amsterdamse rechtbank tussen het percentage van de omzetdaling en de huurkorting leidt wellicht tot een aardige, handzame formule, maar is ook gevaarlijk. Want daartegenover staat dan toch een huurverhoging als de omzetten straks enorm toenemen. Ik zie verhuurders daar niet zo snel toe overgaan, maar het laat wel zien hoe lastig deze materie is. Er lijkt zich een richtlijn te ontwikkelen, maar onzekerheid blijft. Hoe dan ook is het verstandig als huurders en verhuurders proberen er onderling uit te komen.
