Een Franse belegger en de Amerikaanse durfinvesteerder Mount Kellet Capital Management kopen 11 winkelcentra van Corio voor een gemiddeld bruto aanvangsrendement van 11,2 %. Dat blijkt uit een analyse van PropertyNL van de door Corio bekend gemaakte transactie. DEAL Focus 4-2-2014
Een Franse belegger en de Amerikaanse durfinvesteerder Mount Kellet Capital Management kopen 11 winkelcentra van Corio voor een gemiddeld bruto aanvangsrendement van 11,2 %.
Dat blijkt uit een analyse van PropertyNL van de door Corio bekend gemaakte transactie.
DEAL Focus 4-2-2014
Een half jaar geleden kwamen de externe taxateurs van Corio nog een bar van 8 % waartegen de winkelcentra op individuele basis verkocht zouden kunnen worden. Grote verschil is dat Corio nu in één keer in staat is een belangrijk deel van zijn verkoopprogramma door te voeren en daarvoor een forse portefeuillekorting over heeft.
Op basis van de laatst bekende gevevens over de huurstroom, in het jaarverslag over 2012, is de bar hoger, namelijk 12,4 %. Corio liet in een reactie na publicatie van dit percentage weten dat dit te hoog is - in 2013 is namelijk de helft van het Franse winkelcentrum Les Portes de Cheuvreuse verkocht. De totale huurstroom waarop de transactie betrekking heeft komt daarmee volgens berekening van PropertyNL op € 23,91 mln.
In maart vorig jaar trad oud-topman van Redevco Jaap Blokhuis bij Corio aan om het eerder aangekondigde verkoopprogramma van ‘traditonele retail centra’ een impuls te geven. Dat lijkt nu te lukken: Corio maakte bekend 10 middelgrote winkelcentra in Nederland, en één in Frankrijk verkocht te hebben voor een prijs van € 213 mln. Het maken van tempo betekent wel concessies in de prijs: die ligt 27 % onder de getaxeerde waarde van 30 juni 2013, amper een half jaar geleden. DTZ Zadelhoff, CB Richard Ellis en Jones Lang LaSalle zijn taxateurs van de Corio portefeuille. Zij kwamen medio 2013 nog uit op een gemiddelde waarde van bijna € 292 mln voor de 11 winkelcentra die nu zijn verkocht.
De deal laat zien hoezeer de prijsvorming in de retailmarkt momenteel uit elkaar loopt. Wereldhave had onlangs een bar van 5,8 % over voor Vier Meren in Hoofddorp, in een winkelgebied dat naar verwachting de komende jaren qua bezoekersaantal verder gaat groeien.
Het Franse winkelcentrum in de nu verkochte portefeuille, het amper vier jaar oude Les Portes de Cheuvreuse (36.000 m²) nabij Parijs, is overigens niet naar de Amerikanen gegaan, maar naar de Franse belegger Perial. Met enige afstand meest waardevolle objecten in het Nederlandse deel van de portefeuille zijn Corio Center in Heerlen (18.400 m²) en Kopspijker/Stadsplein/Kolkplein (17.700 m²) in Spijkenisse.
De Amerikanen van Mount Kellet werken in Nederland samen met Sectie5 Investments, het bedrijf van Bart Bearda Bakker, Jeroen van Valen en Gerben Vreugdenhil, dat bekend is als aanbieder van winkel-cv’s. Mount Kellett Capital Management, een Amerikaans investeringsbedrijf opgericht door twee voormalige Goldman Sachs-partners, was tot nu toe een onbekende op de Nederlandse markt.
De deal is wederom een illustratie dat Nederland steeds beter in beeld komt bij buitenlandse partijen met diepe zakken, die een kans zien vastgoed tegen aantrekkelijke aanvangsrendementen te kopen. Partner Jeroen van Valen van Sectie5 zei desgevraagd tegen PropertyNL dat bedoeling is de winkelcentra de komende jaren de optimaliseren. De joint venture met de Amerikanen heeft een looptijd van vijf jaar.
Ingewijden zeggen dat het zeker mogelijk is dat de Amerikanen de komende jaren een forse waarde zullen realiseren in de voormalige Corio-centra: ondanks de sombere verhalen over de retailmarkt is de bezetting van de winkelcentra niet slecht: Voor Corio Center (Heerlen) en Kopspijker (Spijkenisse) rapporteerde Corio een jaar geleden een bezetting van respectievelijk 99 en 92 %. Het slechts bezette centrum in de portefeuille was eind 2012 de Kerkstraat (2.800 m2) in Tegelen, met 82 % bezetting.
Gerelateerde artikelen:
