[i]De prijsdifferentiatie tussen eerste klas, dominante winkelcentra en ‘secundaire’ winkelcentra neemt steeds verder toe.[/i]
De prijsdifferentiatie tussen eerste klas, dominante winkelcentra en ‘secundaire’ winkelcentra neemt steeds verder toe.
Nettoaanvangsrendementen voor secundaire winkelcentra in de Europese portefeuille van winkelbelegger Corio zijn vorig jaar met 25 tot zelfs 350 basispunten gestegen.
Dat blijkt uit het vorige week verschenen jaarverslag van Corio. De Europese winkelbelegger maakt in zijn portefeuille onderscheid tussen Favorite Meeting Places (FMP’s) en Traditional Retail Centres (TRC’s). Voor die laatste categorie is Corio, dat zich wil concentreren op de Favorite Meeting Places, al enige tijd bezig met een massaal verkoopprogramma.
Dat verkoopprogramma is nu behoorlijk gevorderd en de stroom aan verkopen en biedingen leidt ertoe dat er steeds beter zicht komt op de marktwaarde van kleinere winkelcentra. Een belangrijk deel van de verkopen vond de afgelopen maanden plaats in Nederland. Corio verkocht de afgelopen twee maanden 12 winkelcentra in Nederland en Frankrijk voor een totaal bedrag van € 250 mln. Het gaat om kleine tot middelgrote winkelcentra, meestal buiten de grote stedelijke gebieden.
Inzoomend op de beste (FMP-)objecten in Nederland, komen de taxateurs van Corio (DTZ Zadelhoff, CBRE en Jones Lang LaSalle) op stabiele rendementen voor de ‘meeste eerste klas objecten, zoals de uitbreiding van Hoog Catharijne in Utrecht en Alexandrium in Rotterdam. Toch ging (per 31 december 2013) ook hier het gemiddelde nettoaanvangsrendement (NAR) met 11 basispunten omhoog tot 6,4%. Nederland scoort hierbij volgens Corio wat minder goed dan Duitsland en Frankrijk, waar yields voor ‘prime winkelvastgoed’ juist dalen..
Een heel ander verhaal is te vinden bij ‘niet-primaire’ winkelcentra in de Nederlandse TRC-portefeuille, met als prominent voorbeeld Kopspijker/Stadsplein/Kolkplein (17.700 m²) in Spijkenisse. Bij deze centra steeg het rendement met liefst 318 punten tot 10,5%. ‘Deze stijging werd gedeeltelijk veroorzaakt doordat rekening werd gehouden met geboden prijzen voor diverse objecten die na 31 december 2013 zijn verkocht.’
Corio hanteert in zijn jaarverslag een theoretisch nettoaanvangsrendement (Net Theoretical Yield), dat wordt berekend door het netto theoretische huurinkomen van een winkelcentrum te delen door de nettomarktwaarde. Die nettohuurinkomsten zijn daarbij som van de jaarlijkse contractuele huur (exclusief discounts en incentives) plus omzethuur en ander inkomen minus operationele kosten.
Hanteren van een NAR betekent dat het brutoaanvangsrendement (BAR) hoger ligt. Onlangs berekende PropertyNL de gemiddelde BAR voor het belangrijkste deel van het pakket dat Corio de eerste twee maanden van dit jaar verkocht op 11,2%. De Nederlandse winkelcentra zijn gekocht door de Amerikaanse durfinvesteerder Mount Kellet Capital Management, die daarbij samenwerken met het Nederlandse Sectie5 Investments.
Overigens maakte Corio eind vorige week ook bekend dat voormalig commissaris Jaap Blokhuis vertrekt bij de vastgoedonderneming. Blokhuis kreeg nog geen jaar geleden de leiding over het verkoopprogramma van Corio van de ‘Traditional Retail Centre portefeuille’ van € 1,4 mrd. Blokhuis heeft laten weten van een herbenoeming af te zien en dat hij een andere functie ambieert. Corio heeft inmiddels 27 projecten verkocht voor in totaal € 582 mln sinds de start van het verkoopprogramma.
Gerelateerde artikelen:
