Hotels, nieuwe vijfsterrenbelegging

Hotels waren tien jaar geleden amper een serieuze beleggingscategorie. Met de groei van de economie wordt er echter meer gereisd en zijn steden steeds meer in trek bij toeristen en zakenmensen, waardoor hotels een hogere omzet weten te genereren. Naast toeristen vinden ook beleggers steeds meer de weg naar de grote stedelijke hotels. Tel daar de Amsterdamse hotelstop bij op en de prijzen die beleggers voor Amsterdamse hotels neerlegden gingen sky high. Er mogen weliswaar geen hotels ontwikkeld worden in de binnenstad, maar niemand legt de goed gekapitaliseerde buitenlandse beleggers een strobreed in de weg als ze Amsterdamse hotels aan hun portefeuille toevoegen.

De beleggers laten zich bovendien niet weerhouden door de kamers die in de huidige periode worden toegevoegd aan de markt en de plannen die nog werkelijkheid moeten worden. Het zijn ontwikkelingen waarop de hotelstop geen invloed heeft gehad.
Daardoor was er afgelopen jaar een bijzondere piek te zien in de omvang van hotelbeleggingen. Op een totaal beleggingsvolume van bijna € 22 mrd is het misschien niet zo veel, maar PropertyNL registreerde over 2017 een totaal volume van bijna € 1,5 mrd aan hotelbeleggingen, geschoond van transformatie en herontwikkeling.
Ongeveer € 1,4 mrd van dit volume komt voor rekening van tien tophoteldeals die het afgelopen jaar met name in de Amsterdam plaatsvonden en werden gefinancierd met Aziatisch geld. De meest spraakmakende belegger is de de Chinese verzekeraar Anbang.

Enorme schaarste
Doordat de gemeente Amsterdam besloten heeft dat er in het centrum van de hoofdstad geen nieuwe hotels meer ontwikkeld mogen worden, is er een enorme schaarste ontstaan, die de vraagprijs in 2017 naar ongekende hoogte stuwde. Aan de koopkant is geen Nederlander te bekennen, aan de verkoopkant is de enige vertegenwoordiger van ons land ontwikkelaar COD met de verkoop van het RAI Hotel.
Onder de Aziatische beleggers bevinden zich First Sponsor uit Singapore en Anbang uit China. Eind februari werd echter de bedrijfsvoering van de Chinese verzekeraar Anbang overgenomen door de Chinese staat. De bestuursvoorzitter van Anbang, Wu Xiaohui, wordt in China vervolgd wegens fraude. De Chinese staat grijpt voor minimaal een jaar in, schrijft Bloomberg. De topman werd vorig jaar juni al opgepakt.

Chinese toeristen
Anbang heeft voor ongeveer een € 1 mrd euro aan vastgoed in Nederland, bestaande uit hotels en kantoren. Het bedrijf kocht in 2014 voor $ 2 mrd Waldorf Astoria in New York van Blackstone. Volgens Jeppe de Boer rekende ceo van Anbang op veel vraag van Chinese toeristen die in New York liever overnachten in een ‘Chinees’ hotel. Met diezelfde gedachte zou Anbang in Nederland zijn slag geslagen hebben bij het Double Tree Hilton Amsterdam (foto).
Een usual suspect bij de top-10 hotelbeleggingen is Deka Immobilien. De Duitse institutionele belegger heeft ten behoeve van zijn fondsen afgelopen jaar in Amsterdam het W Hotel en NH Barbizon Palace gekocht voor in totaal € 415 mln. Maar ook kleinere hoteldeals laat de belegger niet aan zich voorbijgaan. De Duitse asset manager kocht in 2016 al hotel Vondel en hotel Roemer in Amsterdam voor een totaalbedrag van circa € 40,8 mln. Voor de hotels heeft Deka een speciaal fonds opgericht. Deka is ook eigenaar van het voormalig kantoor van de Staatsloterij, dat wordt getransformeerd tot een Mövenpick-hotel.
First Sponsor uit Singapore, eigenaar van onder andere Queen Bilderberg Den Haag en Hampton by Hilton in Utrecht, werd eerder dit jaar voor € 50 mln de nieuwe eigenaar van Hilton Rotterdam.

Top-10 Hotelbeleggingen

1. Double Tree Hilton – Amsterdam
€ 350 mln
Bestaand pand
Koper: Anbang – China
Verkoper: Blackstone

2. W Hotel – Amsterdam
€ 260 mln
Bestaand pand
Koper: Deka Immobilien – Duitsland
Verkoper: Stag Europe

3. Queen Bilderberg – Den Haag
€ 171,4 mln
bestaand
Koper: First Sponsor Group – Singapore
Verkoper: Goldman Sachs

4. NH Barbizon Palace – Amsterdam
€ 155,5 mln
Koper: Deka Immobilien – Duitsland
Verkoper: NH Hotel

5. Nhow RAI Hotel – Amsterdam
€ 150 mln
In aanbouw
Koper: AXA IM/Deens pensioenfonds ATP – Frans/Deens
Verkoper: COD

6. Congreshotel Overhoeks – Amsterdam
€ 125 mln
In aanbouw
Koper: IES Immobilien – Oostenrijk
<GEEN VERKOPER>

7. Hyatt Place Amsterdam Airport Hotel
€ 53,3 mln
Bestaand
Koper: Avignon Capital – Verenigd Koninkrijk
Verkoper: Hillgate Investments

8. Olympic Hotel – Amsterdam
€ 46 mln
In aanbouw
Koper: Alex Chang, Kunshang en Wenzhou Tonyong Locks – China
Verkoper: Uhre (Chris Luken

9. NH Hotel Amsterdam
€ 45 mln
Bestaand
Koper: Avignon Capital – Verenigd Koninkrijk
Verkoper: South Axis Hotel

10. Hampton by Hilton – Utrecht
€ 26,38 mln
In aanbouw
Koper: First Sponsor – Singapore
Verkoper: Klépierre

Hotelplannen boven 10.000 m²
1 - Project Adres Plaats Type ontwikkeling Oppervlakte (nieuwe situatie, m²) Projectontwikkelaar
2 - Paleis van Justitie (Prinsengracht 432–436, Amsterdam) transformatie – 20350 m², projectontwikkelaar Aedes Real Estate
3 - Hotel Martinez (Mandelapad, Almere) transformatie – 18888 m², projectontwikkelaar DutchRE
4 - Muzentoren (Wijnhaven, Den Haag) transformatie – 17781 m², projectontwikkelaar Peak Development
5 - 1N2 (Elzenhagensingel, Amsterdam) nieuwbouw – 15.000 m², projectontwikkelaar Blauwhoed en AM
6 - Aloft Utrecht (Brusselplein, Utrecht) nieuwbouw – 14000 m², projectontwikkelaar Being Development
7 - UID (Urban Interactive District/voorheen GETZ) (Arenaboulevard, Amsterdam) Nieuwbouw – 12000 m², projectontwikkelaar AM en Ballast Nedam
8 - Hotel Scheveningen (Havenhoofd, Den Haag) nieuwbouw – 11000 m², projectontwikkelaar Volker Wessels Vastgoed
9 - World Food Center (Nieuwe Kazernelaan, Ede) nieuwbouw – 10000 m², projectontwikkelaar Van Wijnen Projectontwikkeling

Dit zijn de grootste plannen voor hotelontwikkelingen die bekend zijn bij de redactie. Ondanks de vele plannen die al werkelijkheid zijn geworden, blijven er nog genoeg hotelplannen over. Evenals bij de al opgeleverde en in aanbouw zijnde hotels, betreft het ook bij de plannen nog de nodige transformaties: de grootste drie gaan uit van bestaande panden. In tegenstelling tot de in aanbouw zijnde hotels of net opgeleverde hotels, reiken de hotelplannen echter inmiddels verder dan Amsterdam.
 
Grootschalige Amsterdamse hotels, in aanbouw of net opgeleverd:
NHow RAI Hotel (bij de RAI, 650 kamers)
Maritim Hotel (Noord, 580 kamers)
VEN (Sloterdijk, 500 kamers)
Leonardo Hotel (Overamstel, 490 kamers)
Holiday Inn Express (Noord, 438 kamers)
Two Towers (Zuidas, 360 kamers)
Sporthotel (naast Olympisch Stadion, 309 kamers)
City Harbour (Noord, 245 kamers)
QO Hotel (Amstelkwartier, 288 kamers)
Kauwgomballenfabriek (Overamstel, 252 kamers)
Hyatt Regency (Sarphatistraat, 211 kamers)

Alleen met dit lijstje al worden er bijna 4500 kamers in de huidige periode toegevoegd; de kleinere hotelopleveringen nog niet meegerekend.