Groep Heylen uit België voert de investeringen in de Nederlandse logistieke markt verder op. Vastgoed is goed voor 40% van de omzet, dit stijgt naar 50%. Heylen heeft in totaal 400.000 m² aan semi-industrieel vastgoed in de pijplijn, twee derde in Nederland en een derde in België.
Groep Heylen uit België voert de investeringen in de Nederlandse logistieke markt verder op. Vastgoed is goed voor 40% van de omzet, dit stijgt naar 50%. Heylen heeft in totaal 400.000 m² aan semi-industrieel vastgoed in de pijplijn, twee derde in Nederland en een derde in België.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2015
‘Ik beschouw mezelf als een Vlaming met Nederlands ondernemersbloed', zegt Wim Heylen, directeur en grootaandeelhouder van Groep Heylen. 'Nederlanders denken en opereren internationaal en weten zichzelf over het algemeen beter te verkopen dan Vlamingen. Groep Heylen heeft ook die ambitie. Qua investeringen in logistiek vastgoed in Nederland gaan we nu op het gaspedaal staan.’
Het begon allemaal 25 jaar geleden met een dierenwinkelketen. De Vlaamse ondernemer Wim Heylen bouwde Amizoo in hoog tempo uit en wist deze rond de eeuwwisseling te verkopen aan de Belgische supermarktgigant Delhaize. Het opbouwen van een winkelketen leverde niet alleen vermogen op om te investeren in andere bedrijven en vastgoed, maar ook kennis van het logistieke proces vanuit het oogpunt van de klant. Inmiddels heeft Groep Heylen een vastgoedportefeuille ter waarde van circa € 220 mln, naast een aantal uiteenlopende bedrijven, van het Italiaanse keukenmerk Boretti tot een heuse muntenfabriek.
Over de acquisitiestrategie is Heylen helder: hij investeert alleen in gezonde ondernemingen voor de lange termijn. ‘Door middel van buy and build proberen we deze uit te bouwen. Maar ook organisch groeien we als organisatie.’ Met ‘we’ bedoelt hij zichzelf als grootaandeelhouder en de directies van de verschillende bedrijven onder de groep, die medeaandeelhouder zijn. Groep Heylen is een private onderneming met inmiddels een flinke portefeuille logistiek en semi-industrieel vastgoed, niet alleen in Vlaanderen, maar ook in Venlo en Roosendaal. Het bedrijf onderscheidt zich daarmee van de drie andere grote Belgische spelers op deze markt: Intervest, WDP en Montea. Dat zijn alle drie beursgenoteerde ondernemingen. WDP en Montea zijn ook actief in Nederland.
Volgens Heylen is de slagkracht van zijn organisatie groter. ‘Om een besluit te nemen over een belangrijke investering, hoeven alleen de ceo, coo en ikzelf als aandeelhouder bijeen te komen. En dat doen we elke maandag. Een investeringsvoorstel hoeft niet voorgelegd te worden aan een speciaal comité, zoals bij beursgenoteerde bedrijven wel vaak het geval is.’
Investeren voor de lange termijn
Hij zegt te investeren met een verre horizon en gaat niet voor de kortetermijnwinst. De meeste panden die Heylen ontwikkelt, houdt de groep in bezit. De bouw blijft ook in eigen hand, door een project niet in zijn geheel aan te besteden aan een hoofdaannemer, maar door zelf de verschillende onderdelen in te kopen en te coördineren. Daarvoor is een apart bouwbureau opgericht, dat uitsluitend voor de groep werkt. ‘Op deze manier zijn we als regisseur van het bouwproces in staat de kwaliteit optimaal te bewaken.’
Wim Heylen hecht sterk aan zowel de architectonische als bouwkundige kwaliteit van de bedrijfsgebouwen die worden ontwikkeld. Een architecturale meerwaarde verdient zichzelf op de lange termijn weer terug. Of een gebouw duurzaam is, hangt in zijn optiek niet alleen af van het materiaal- en energiegebruik, maar vooral van de toekomstwaarde. ‘Je moet ook nadenken over welke invulling een pand over 20 jaar kan hebben. Een mooi voorbeeld zijn de historische pakhuizen in havensteden als Rotterdam, Antwerpen en Hamburg. Die zijn allemaal hergebruikt, als woning, kantoor of iets anders. Dat is pas echt duurzaam.’
Zijn filosofie wordt zichtbaar in twee complexen op een bedrijventerrein in Herentals: Frame21 en Link21. De eerste is niet alleen het onderkomen van Groep Heylen zelf, maar in het ruimtelijke en lichte bouwwerk langs de snelweg van Antwerpen en Luik zijn ook een koffiebar, kantoor- en vergaderruimten en een auditorium ondergebracht. Trendy meubels, kleurige stoelen, veel natuurlijk hout en kaal beton en een levensgrote formule 1 racewagen aan de muur geven het pand smoel. Link21, even verder op hetzelfde bedrijventerrein, biedt onderdak aan een brasserie en pizzeria en eveneens kantoor- en vergaderruimten en een feestzaal.
Monofunctionaliteit doorbreken
In Venlo en Roosendaal wil hij ook dit soort functies toevoegen, om daarmee de monofunctionaliteit te doorbreken die veel bedrijventerreinen kenmerkt. Groep Heylen heeft in Venlo plannen voor twee nieuwe logistieke complexen, een voor de vershandel op Fresh Park Venlo en een op Trade Port Noord. Op Borchwerf II in Roosendaal is het distributiecentrum voor Calvin Klein gerealiseerd, dat in 2010 werd opgeleverd. Op hetzelfde bedrijventerrein kocht het bedrijf twee jaar later een kavel van 12 ha vlakbij de oprit naar de A17. Hier is een plan voor een distributiecentrum van 70.000 m², Agora21.
De ondernemer wil hier ook een 5000 m² groot business- en conferentiecomplex exploiteren naar voorbeeld van Frame21. ‘Het gaat me er ook om dat de werknemers zich hier prettig voelen. Dat zit niet alleen in de aanwezigheid van goede restaurants, kinderopvang en goed openbaar vervoer, maar ook in de inrichting van een pand. Architectuur is ook belangrijk voor bedrijfsgebouwen; Nederland scoort daarin hoger dan België. Architectuur is lange tijd een ondergeschoven kindje gebleven in de logistieke sector en panden moesten vooral functioneel zijn. Ik zie daar nu langzaam verandering in komen.’
Flexibiliteit is het toverwoord bij alle ontwikkelingen van Groep Heylen, zowel in het gebruik als qua gebouwstructuur. Zo moeten de vloeren berekend zijn op extra tussenverdiepingen (mezzaninevloeren) die later worden toegevoegd en nieuwe gebruikers moeten units makkelijk kunnen samenvoegen. ‘We willen ook mogelijk maken dat voorzieningen zoals het restaurant, sanitair en kleedruimte kunnen worden gedeeld door verschillende huurders, om zo kosten te kunnen besparen.’
Heylen begon met het ontwikkelen van vastgoed vanuit een lokale behoefte. Groep Heylen had vaak al een voorgeschiedenis met de klanten voor wie hij bouwde. Er volgden steeds grotere panden, zoals Canal23 in Hagelberg en een campus op bedrijventerrein De Blauwe Toren in Brugge.
Een van de grootste projecten is Antwerp East Port, een ‘multimodale campus’ met eigen bargeterminal. Deze terminal wordt geëxploiteerd door DP World. Er is ruimte voor minimaal 110.000 m² opslagruimte. Inmiddels hebben de eerste gebruikers zich hier gevestigd: de Japanse onderneming Sumitomo met 12.500 m² en Bleckmann met 23.000 m².
Nederland logische keuze
De stap over de grens werd ruim vijf jaar geleden gezet, met de aankoop van een kavel op Borchwerf II in Roosendaal, waar het nieuwe distributiecentrum voor Calvin Klein is gebouwd. Voor Heylen was het verbreden van de activiteiten naar Nederland een logische keuze. ‘De logistieke markt stopt niet bij de grens; je moet in deze markt internationaal opereren. Daarbij komt dat Nederland in de perceptie van logistieke dienstverleners en eindgebruikers een voorsprong heeft op Vlaanderen, dankzij de lagere lonen, belastingen en betere infrastructuur en beschikbaarheid van locaties. Voor een deel is dit alleen perceptie; zo kent België weer een hoge arbeidsproductiviteit en kan men ook hier met de belastingdienst regelingen treffen.’
Hoewel de Vlaamse overheid de ontwikkeling van logistiek als speerpunt heeft benoemd, ziet hij wel een verschil in de houding van de overheid en ondernemers. ‘In Nederland wordt de rode loper uitgelegd voor bedrijven die zich in een stad willen vestigen. Ambtenaren zitten met een positievere houding aan tafel en er is meer mogelijk. De overheid heeft tijdig geïnvesteerd in infrastructuur, zoals de Betuweroute, verbreding van de A2 en goede bargeterminals op bedrijventerreinen.’
Ook is de beschikbaarheid van flexibele arbeidskrachten een voordeel, omdat logistieke bedrijven steeds meer te maken hebben met pieken en dalen in de productie en leveringen. En in België kost het meer als mensen ’s nachts moeten werken. Beschikbaarheid van voldoende personeel en loonkosten wegen door de opkomst van e-commerce zwaarder, omdat er steeds meer mensen komen te werken in distributiecentra. Heylen: ‘Dit stelt ook andere eisen aan de inrichting van onze gebouwen en de voorzieningen zoals voldoende parkeerplekken, goed openbaar vervoer en restaurants.’
De ondernemer uit Herentals blijft investeren in zowel de Nederlandse als Belgische markt. Met een schuin oog kijkt hij ook naar Duitsland, maar van concrete projecten is het daar nog niet gekomen.
Muntjesfabriek en golfclub
Groep Heylen ontwikkelt uitsluitend logistiek & semi-industrieel vastgoed, soms in combinatie met andere functies, en houdt het merendeel in portefeuille. Die heeft een totale waarde van € 220 mln. In Nederland is al 1 complex gerealiseerd: het nieuwe distributiecentrum voor Calvin Klein op Borchwerf II in Roosendaal. Dit in 2010 opgeleverde complex omvat 38.000 m² logistieke ruimte en 5000 m² kantoor. Even verderop op hetzelfde bedrijventerrein wordt Agora21 ontwikkeld, dat ook in delen te huren is. In Venlo werkt Heylen aan twee logistieke complexen: Venlo E-commerce Logistic Campus op Trade Port Noord (140.000 m²) en Logistic Park Venlo op Fresh Park Venlo, een gebied waar 130 versbedrijven uit de voedingssector gevestigd zijn. Voor deze drie ontwikkelingen zijn nog geen gebruikers bekend.
De vastgoedactiviteiten zijn goed voor ongeveer 40% van de omzet van de groep. De overige 60% komt op het conto van verschillende dochterondernemingen. In de toekomst verschuift deze verhouding naar fifty–fifty, doordat vastgoed harder zal groeien dan de andere bedrijfsactiviteiten, aldus Wim Heylen.
Een belangrijk onderdeel binnen het Belgische moederconcern is de retailgroep Connect+. Deze groeide uit de samenwerking met de familieonderneming Lanckriet. De groep voert vier retailbrands: de elektronicaketens Exellent en Expert, Connect-it (leveranciers van ict-oplossingen en hardware voor bedrijven) en Brio (verkopers en installateurs van keukens en badkamers). Ook vallen er twee groothandels onder: Lanckriet en ECK.
Groep Heylen is mede-eigenaar van Golfclub Witbos op de grens van Herentals en Olen. Verder vallen de brasserie, het vergadercentrum en de pizzeria in gebouw Link21 ook onder Heylen en is de groep eigenaar van Coincepts en Mauquoy Token Company, producenten van herdenkingsmunten en munten voor automaten, speeltoestellen en dergelijke.
Een aantal ondernemingen werd eerder verkocht, zoals Amizoo aan Delhaize. Deze winkelketen met huisdierenvoeding en -accessoires in Vlaanderen en Wallonië werd begin jaren ’90 opgezet door Wim Heylen. Na de overname in 2000 werd de keten omgedoopt tot Tom & Co Animal Center.
De eerste ervaring met projectontwikkeling bouwde hij op met Object Project Development. Deze onderneming specialiseerde zich in winkelinrichting en displays, onder meer voor grote namen zoals JBC en Proctor & Gamble. Daar kwam later de (her)inrichting van tankstations bij, met klanten zoals Total, Seca, Jet, Shell en Q8. Deze onderneming werd verkocht aan Shopex International (sinds 2013 opererend als New Store Europe).
De producent van draai- en schuifdeuren Baticon werd in 2008 overgenomen door Boon Edam. Ook deed Heylen Belgian Office Group van de hand, een leverancier van printers en kopieermachines.
In 2007 richtte hij de logistieke dienstverlener Incodis Logistics op, met een eigen vrachtwagenpark en logistieke ruimte. Volgens Wim Heylen was dit geen onverdeeld succes. ‘Deze onderneming was moeilijk te managen en ze past ook niet in de langetermijnstrategie, waarbij de vastgoedportefeuille wordt uitgebouwd. Incodis was namelijk een concurrent van de huurders en potentiële klanten van distributiecentra.’ Dit was reden om het bedrijf in 2012 te verkopen aan Distrilog Group.
Ralph Caspanni verantwoordelijk voor Nederland
Voor de Nederlandse markt ging Groep Heylen een samenwerking aan met Ralph Caspanni, toen nog zelfstandig adviseur. Vorig jaar werd hij partner van Groep Heylen Netherlands. Hij is verantwoordelijk voor de verdere expansie van Groep Heylen op de Nederlandse markt. Als partner is hij ook medeaandeelhouder, net alle andere managers van de vele dochterbedrijven van Groep Heylen. Tot 2013 werkte Caspanni 7 jaar als zelfstandig vastgoedconsultant. Daarvoor was hij onder andere werkzaam voor ABN Amro Bouwfonds en IPMMC Vastgoed.
Als Agora21, de nieuwe ontwikkeling op Borchwerf II in Oud Gastel nabij Roosendaal, gereed is, zal Groep Heylen Netherlands hier zelf ook kantoor gaan houden. Voor Caspanni is dit een strategische locatie, zowel dicht bij het hoofdkantoor in Herentals als bij de Nederlandse ontwikkelingen in Roosendaal en Venlo. In de toekomst volgen mogelijk ook nog projecten in andere steden. De vraag van de klant is daarbij leidend, maar een locatie moet wel toekomstbestendig zijn.
Volgens Caspanni trekt de Nederlandse logistieke markt duidelijk aan. Door het beschikbare investeringskapitaal van beleggers is de concurrentie onder aanbieders groot. ‘Eindgebruikers kunnen hier nu hun voordeel mee doen. Ze hebben een sterke positie en kunnen scherp inkopen en aanhuren.’
Gerelateerde artikelen:
