Maximaal een derde van de woningvraag van Nederland kan worden gerealiseerd door bestaande, bebouwde gebieden te transformeren.
Dit lukt uitsluitend met een subsidie van € 3,6 mrd en als er 35% dichter wordt gebouwd. Zo niet, dan kan slechts 10% van de woningvraag worden ingevuld met het transformeren van binnenstedelijke gebieden. Dat zijn de belangrijkste bevindingen van een onderzoek uitgevoerd door Brink Management/Advies, dat woensdag is gepresenteerd tijdens de debatbijeenkomst ‘Transformatiepotentie bestaande stad'. Dit debat is georganiseerd door de vereniging van projectontwikkelaars Neprom en woningontwikkelaar BPD.
Het onderzoek bouwt voort op een eerder onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), dat in 2016 onderzocht hoe groot de theoretische transformatiepotentie van bestaande gebieden in Nederland is. Uit dit vervolgonderzoek blijkt nu dat de werkelijke transformatiepotentie van bestaande gebieden 90.000 woningen is, rekening houdend met factoren als de kwalitatieve woningvraag, de financiële haalbaarheid en de tijd, complexiteit en organiserend vermogen die gepaard gaan met een gebiedsontwikkeling. Uitsluitend door het nemen van extra maatregelen kan de reële transformatiepotentie worden opgerekt van 90.000 woningen (10% van de woningvraag) naar maximaal 314.000 woningen (30% van de woningvraag).
De maximale transformatiepotentie kan worden gerealiseerd door een tweetal maatregelen te nemen:
Subsidie toekennen aan plannen met een tekort
Een subsidie voor plannen met een tekort heeft de meeste invloed op het verhogen van de reële transformatiepotentie. Bij een gemiddelde bijdrage van € 25.000 per woning neemt de potentie toe met 143.000 woningen. Het totaal benodigde subsidiebudget komt daarmee uit op € 3,6 mrd (grofweg € 300 mln per jaar tot 2030).
Meer verdichten
Er kunnen in totaal 80.000 meer woningen worden gerealiseerd als er gemiddeld 35% dichter wordt gebouwd.
Tenslotte levert het versnellen van het ontwikkelproces met 5 jaar 1000 woningen extra op tot 2030.
Manifest
De resultaten die woensdag zijn gepresenteerd, zijn onderwerp voor discussie en verdieping tijdens het debat over de transformatiepotentie van de bestaande stad. Tijdens deze bijeenkomst wordt het ‘Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties' overhandigd aan vier kamerleden van PvdA, VVD, D66 en GroenLinks. In het Manifest is vastgelegd dat steden, marktpartijen en natuurorganisaties de handen ineenslaan voor grootschalige woningbouw op verouderde terreinen binnen de steden. Zij gaan een langjarige samenwerking aan om de woningbouw in de steden te versnellen en op te schalen.
Transformatiepotentie
Steeds sterker klinkt de roep om in bestaande, bebouwde gebieden (van dorpen en steden) plekken te vinden die niet of nauwelijks meer benut worden en die om te bouwen (te transformeren) tot een woongebied. Dit om te accommoderen in de fysieke ruimte die nodig is om onze bevolkingsgroei aan te kunnen. De analyse hoe groot de transformatiepotentie van deze gebieden in Nederland is, leidde in 2016 tot een onderzoek van het PBL, waaruit bleek dat van de woningbehoefte tot 2050 in theorie 35–80% van de benodigde woningen kan worden gerealiseerd. Het onderzoek van Brink Management/Advies, dat een verdieping hierop vormt, geeft antwoord op de vraag: hoeveel woningen kunnen er redelijkerwijs echt in de stad worden bijgebouwd? En dat binnen afzienbare tijd en rekening houdend met de woonmilieus ter plekke? En kan er iets worden gedaan om deze potentie verder te verhogen? Het onderzoek heeft betrekking op te transformeren bedrijventerreinen. Terreinen waar losse, lege gebouwen op staan (zoals kantoorgebouwen) en sportterreinen zijn buiten beschouwing gelaten.
Het onderzoek van Brink Management/Advies is, onder leiding van BPD en Neprom, geëntameerd door een consortium van G32, BNG en de Praktijkstoel Gebiedsontwikkeling. Daarnaast is een brede begeleidingsgroep betrokken in het onderzoekstraject, met vertegenwoordigers van het College van Rijksadviseurs, gemeente Den Haag, Interprovinciaal Overleg, ministerie van BZK, PBL en Stadgenoot.
Foto: het Manifest wordt aangeboden door door Jop Fackeldey (G32) aan Kamerleden Roald van der Linde (VVD), Albert de Vries (PvdA), Suzanne Kröger (GroenLinks) en Kees Verhoeven (D66). Fotograaf Jean van Lingen
