Column Tom Berkhout: Amsterdam, wanneer is het nu eens genoeg?

Misschien dat een enkele naïeveling, die nog in een maakbare samenleving gelooft, onder de indruk raakt, maar inmiddels zijn we door ervaring heel wat wijzer geworden. Er worden nu al decennialang met een hoop bombarie ik-weet-niet-hoeveel kansloze maatregelen ingezet om maar grip te krijgen op de woningmarkt.

Zo willen de dames en heren beleidsmakers dat onderwijzers, brandweerlieden, verpleegsters en politieagenten in de stad zelf kunnen wonen. Alsof die dat zelf zo graag zouden willen. Misschien vinden ze het veel fijner een eengezinswoning met een tuintje buiten de vuile, propvolle en niet zelden onveilige stad te betrekken.

Maar net zo min als natuurrampen krijgen we de Nederlandse woningmarkt met papieren tijgers of dom bijbouwen onder controle. Die les wordt maar niet geleerd. Een treffende anekdote betreft oud-minister Stef Blok van Wonen, die een decennium geleden unverfroren uitkraaide dat het woondossier gesloten kon worden en het ministerie van VROM kon worden opgeheven. Alle problemen waren opgelost. ‘Ik ben de eerste VVD’er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen!’ Het zoveelste bewijs dat niet altijd de juiste mensen op de juiste plaats zitten.

En nu de zoveelste naïeve maatregel: de zelfbewoningsplicht die Amsterdam gaat invoeren. Veel andere steden volgen dit initiatief van hun grote zuster klakkeloos op. Woningen tot vijf ton moeten minimaal vier jaar bewoond worden door de koper. Klinkt goed, maar op hoeveel manieren kan die regel niet omzeild kan worden? Je kunt bijvoorbeeld op papier die woning bewonen en na vier jaar diezelfde woning alsnog verhuren, met tussendoor eventueel kamerverhuur aan studenten. Er is toch een schreeuwend tekort aan studentenkamers. En er zullen vermoedelijk de nodige ouders, kinderen, broers en zussen op papier naar Amsterdam verhuizen, want je mag de woning ook verhuren aan directe familieleden. Die vier jaar huurderving wordt gewoon in de prijs verdisconteerd. Zo calculerend kom je al snel weer boven die vijf ton uit. De huidige verhuurders kunnen, gniffelend en handenwrijvend, de huren nog wat verder opschroeven wegens gebrek aan aanbod. Misschien dat potentiële huurders nu van lieverlee maar een woning kopen voor een paar jaar. Dat scheelt ze een slordige € 60.000 huur, die ze meteen in de woning kunnen investeren.

Maar afgezien daarvan, moeten particuliere verhuurders nu echt zo ‘hard’ aangepakt worden? Laten we eens bij Amsterdam stilstaan en naar de feiten kijken. In 2021 werd een slordige 30% van de woningen door particulieren verhuurd (137.400); 29% betrof koopwoningen (129.700). Maar bijna 41% van de Amsterdamse woningvoorraad bestaat uit corporatiewoningen, een slordige 183.000 stuks. Die woningvoorraad bevindt zich dus al grotendeels in het sociale domein. In 2021 huurde 86% van de huurders van corporaties een woning met een sociale-huurprijs. Dit percentage lag in 2021 op hetzelfde niveau als dat van 2019, terwijl het in de jaren daarvoor al was gestegen. Er is een aanzienlijk aanbod van woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens (€ 442) en de eerste aftoppingsgrens (€ 633), namelijk 46% in het aanbod van corporaties (22% van het totale huuraanbod in de jaren 2019–2021). De corporaties gaan de komende jaren weer fors bijbouwen, mede geholpen door een welwillende gemeente en de afschaffing van de verhuurdersheffing (€ 1,8 mrd). Gemiddeld betalen Amsterdamse huurders in de vrije sector € 1306 per maand. De vrijesector-huurwoningen van corporaties hebben gemiddeld een lagere huur van € 998. Dit is maar een klein deel van de woningvoorraad (3%). Gemiddeld zijn sociale-huurwoningen van particuliere verhuurders wat goedkoper (€ 533) dan de huurwoningen van corporaties (€ 552).

Kortom, Amsterdam beschikt al over een enorme voorraad goedkope huurwoningen, die voor een groot deel ook nog eens gestut wordt door huurtoeslagen en de gemeente. Ik zou wel eens willen weten wanneer Amsterdam het genoeg vindt. Kunnen ze daar niet eens een neutraal rapport over laten maken?

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit