In de grote kantorensteden in het zuiden van het land hebben de meeste gemeenten, waar mogelijk, flink geschrapt en geschoven met de geplande kantoormeters. Toch kan hier de komende vijf jaar nog altijd ruim een half miljoen nieuwe vierkante meters op grootschalige locaties gerealiseerd worden. Maar niet al die locaties zijn direct beschikbaar. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine
In de grote kantorensteden in het zuiden van het land hebben de meeste gemeenten, waar mogelijk, flink geschrapt en geschoven met de geplande kantoormeters. Toch kan hier de komende vijf jaar nog altijd ruim een half miljoen nieuwe vierkante meters op grootschalige locaties gerealiseerd worden. Maar niet al die locaties zijn direct beschikbaar.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine
door Jeroen den Ouden
Eindhoven
Binnen Zuid-Nederland heeft Eindhoven verreweg de grootste planvoorraad voor nieuwe kantoorruimte. Vooral in het snelwegmilieu is het planvolume tot 2010 vele malen groter dan de behoefte. In samenspraak met marktpartijen heeft de gemeente dan ook afgesproken om eerst de ontwikkeling van Flight Forum af te maken. In totaal kan op dit businesspark, dat wordt uitgegeven door Schiphol Real Estate en de gemeente Eindhoven, nog circa 50.000 m2 kantoorruimte worden gerealiseerd. De totale kantoorontwikkeling op Flight Forum komt daarmee op 105.000 m2.
Bij Nimbus stond aanvankelijk ook nog 20.000 m2 kantoorruimte gepland maar deze plannen werden kritisch ontvangen door de provincie. De betrokken partijen zullen daarom opnieuw naar de tekentafel moeten. De gemeente studeert voor de langere termijn al wel op een totaalvisie voor de zogenoemde ‘Kennisas A2’, waar onder meer de toekomstige kantoorlocatie Land Forum deel van uitmaakt.
De tweede locatie, naast Flight Forum, die van de gemeente prioriteit krijgt is het Stationsdistrict. Deze wordt door de gemeente gezien als dé locatie voor landsdeelverzorgende, zakelijke dienstverleners. De zuidkant komt het eerste aan bod. Op deze zogeheten TPG-kavel kunnen BAM en Van Straten tot 2010 circa 20.000 m2 kantoorruimte realiseren. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat eerst de leegstand in het Kennedy Business Center weggewerkt moet worden. Ook afstemming met andere ontwikkelingen acht de gemeente wenselijk. Zo wordt nog circa 4000 m2 gerealiseerd in de Lichttoren en 6000 m2 in de Admirant. Daarnaast staat nog 20.000 m2 gepland in het nabijgelegen Stadionkwartier.
In de fase na 2010 staat een volledige transformatie van het stationsgebied op stapel. Daardoor dreigt wel concurrentie te ontstaat met de tweede fase van Strijp S (2010-2020). Op deze voormalige Philips-locatie hebben de gemeente Eindhoven en Volker Wessels voor de eerste fase circa 8000 m2 kantoorruimte gepland. De overige 82.000 m2 komt pas na 2010 aan bod. Strijp S wordt door Eindhoven gezien als de locatie waarmee de stad in haar behoefte aan een nog ontbrekend hoogstedelijk milieu moet voorzien.
Bij de raming van de nieuwbouwbehoefte in Eindhoven moet echter ook rekening worden gehouden met de vastgoedplannen van Philips. Zo heeft de multinational op de Philips High Tech Campus (HTC) inmiddels de deuren wijd opengezet voor externe gebruikers. In totaal is hier een potentieel van 80.000 tot 100.000 m2 dat voor derden kan worden ontwikkeld, te beginnen met een landmark building van circa 25.000 m2. Hoewel de HTC in principe bedoeld is voor een specifiek segment, kan dit volgens de gemeente concurrentie opleveren voor de locaties die nu in planontwikkeling en realisatie zijn. De gemeente overweegt deze ontwikkeling op de HTC dan ook aan sterke voorwaarden te binden. De door Philips geplande kantoorruimte op Vredeoord zal naar verwachting wel geheel door Philips zelf in gebruik worden genomen.
De plannen voor Flight Forum, het centrumgebied en de High Tech Campus opgeteld, kan in Eindhoven de komende vijf jaar circa 200.000 m2 kantoorruimte worden gerealiseerd.
Den Bosch
In Den Bosch is de nieuwbouwproductie de afgelopen jaren met gemiddeld circa 25.000 m2 per jaar redelijk op peil gebleven, ondanks de economische teruggang. Het grootste deel daarvan werd gerealiseerd in het Paleiskwartier. In deze gezamenlijke ontwikkeling van de gemeente Den Bosch, Volker Wessels, Pensioenfonds Stork en NIB Capital is inmiddels circa 100.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd.
De gemeente Den Bosch heeft de behoefte aan nieuwbouw voor de jaren tot 2010, rekening houdend met het huidige overaanbod aan plannen dat nog in de pijplijn zit en met de leegstand op de kantorenmarkt, becijferd op bijna 21.000 m2 per jaar. De verdere ontwikkeling van het Paleiskwartier heeft prioriteit gekregen. Hier kunnen nog vijf grote kantoren worden gerealiseerd, te beginnen met Het Kabinet in 2006. In de eindsituatie, die daarmee in 2008/2009 wordt voorzien, telt het Paleiskwartier dan circa 170.000 m2 kantoorruimte.
Paleiskwartier is een echte stationslocatie, maar door de aanleg van de Zuidelijke Randweg krijgt het gebied bovendien een rechtstreekse aansluiting op het Rijkswegennet. Het Paleiskwartier is volgens de gemeente vooral geschikt voor middelgrote en grote bedrijven in de profit- en non-profitsector met een (boven)regionale en nationale oriëntatie.
Na afronding van het Paleiskwartier komt Station Oost als tweede locatie voor grootschalige kantoren in beeld. De ontwikkelingspotentie voor die locatie is geraamd op 63.000 m2. Station Oost ligt op de kruising van twee belangrijke stedelijke verbindingsassen en heeft een goede aansluiting op de A2. Deze locatie is vooral geschikt voor middelgrote en grote kantoren in de sfeer van de zakelijke dienstverlening met een lokaal en regionaal verzorgingsgebied. Bij huidige planning zou vanaf omstreeks 2009/2010 met Station Oost een begin gemaakt kunnen worden.
Tot 2011 kan daarmee in Den Bosch naar schatting circa 100.000 m2 nieuwe kantoorruimte worden gerealiseerd op grootschalige locaties. Een echte grote zichtlocatie krijgt Den Bosch pas na 2011 met Avenue2, waar in totaal 300.000 m2 gepland staat.
Breda
Net als in Den Bosch staat ook in Breda de komende jaren een stationslocatie centraal voor grootschalige kantoorontwikkelingen in de stad. Breda realiseert op 160 hectare een nieuw stadsdeel onder de naam Via Breda. In het kerngebied van het nieuwe stadsdeel is ruimte voor internationale zakencentra voor hoogwaardige activiteiten op het gebied van bijvoorbeeld handel, ict en zakelijke dienstverlening. In de overige gebieden is ruimte voor regionale en stedelijke economische activiteiten.
In Via Breda staat in totaal circa 227.000 m2 kantoorruimte gepland. De totale ontwikkeling zal vijftien tot twintig jaar in beslag nemen. De ontwikkeling van het Stationskwartier, dat de motor van Via Breda moet worden, hangt nauw samen met de realisatie van de HSL en de aansluiting van Breda daarop door een shuttle. Verwacht wordt dat deze ontwikkeling de euregionale functie van Breda zal versterken en als daarmee een belangrijke impuls zal geven aan Breda als kantorenstad.
Van het totale programma voor Via Breda kan de komende vijf jaar circa 57.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd worden, verdeeld over twee locaties. De eerste betreft het Stationskwartier, waar NS Vastgoed alvast een aanzet heeft gegeven met de nieuwbouw voor woningbouwvereniging Singelveste. De andere betreft de Interbrew-locatie, waar projectontwikkelaar AM een positie heeft. In de periode na 2010 staat dan nog 170.000 m2 kantoorruimte op het programma.
Via Breda is overigens niet de enige kantoorlocatie in Breda waar nieuwbouw mogelijk is. Op diverse kleinere locaties in de stad kan tot 2011 ook nog bijna 150.000 m2 gerealiseerd worden. Concurrentie voor de ontwikkeling van Via Breda zal dit echter niet opleveren omdat het om verschillende segmenten gaat. Daar waar wel een concurrerend milieu kan ontstaan met Via Breda wordt ingegrepen. Zo heeft de gemeente bijvoorbeeld een rem gezet op de ontwikkeling van kantoren op de reservelocatie Kop van Steenakker.
Tilburg
De ambitieuze groeidoelstellingen die de gemeente Tilburg zich in 2001 stelde voor de kantorenmarkt zijn door de economische kentering noodgedwongen naar beneden bijgesteld. De gemeente gaat er nu van uit dat de economische ontwikkeling pas vanaf 2008 weer aantrekt. Tot 2011 wordt de nieuwbouwbehoefte geschat op tussen de 10.000 en 15.000 m2 per jaar, verspreid over diverse locaties.
Speerpunten bij de ontwikkeling van grootschalige kantoorruimte in Tilburg zijn de Spoorzone en Kempenbaan. De ontwikkeling van de Spoorzone valt uiteen in twee gebieden. Aan de noordzijde van het spoor kan circa 75.000 m2 ontwikkeld worden maar dit komt pas na 2010 tot ontwikkeling. Dit heeft vooral te maken met de uitplaatsing van de NS-werkplaats, waarover nog wordt onderhandeld. Aan de zuidzijde van het spoor zijn ook nog diverse ontwikkelingen mogelijk. Naar eigen schatting kan daar tot 2011 circa 25.000 m2 voor de markt worden gerealiseerd.
De andere locatie voor grootschalige kantoren is de zichtlocatie Kempenbaan. Het plan voorziet in de ontwikkeling van de oostelijke invalsweg vanaf de autosnelweg A58, tot een multifunctioneel gebied. Het kantorenprogramma is onlangs bijgesteld naar 120.000 à 130.000 m2. Maar ook hier kan pas op zijn vroegst vanaf 2008 worden begonnen omdat diverse procedures nog doorlopen moeten worden. Met de ontwikkeling, die vijftien jaar zal duren, wordt gestart aan de westkant van de Kempenbaan, waar totaal circa 100.000 m2 staat gepland. Ontwikkelaars zijn Blauwhoed en AM.
Gerekend met een nieuwbouwbehoefte van 10.000 m2 per jaar kan tot 2011 aan de Kempenbaan circa 25.000 m2 worden gerealiseerd. Als de ontwikkeling de jaren daarna op stoom komt en ook de noordzijde van het stationsgebied ontwikkeld kan worden, beschikt Tilburg gelijktijdig over twee grootschalige kantoorlocaties. Volgens de gemeente zal afstemming tussen Spoorzone (noord) en Kempenbaan dan wenselijk zijn.
Maastricht
De snelle groei die Maastricht heeft doorgemaakt als kantorenstad is ook hier de afgelopen jaren in een aanzienlijke lagere versnelling terechtgekomen. Desondanks ziet de gemeente nog geen aanleiding om het in 2003 geprognosticeerde vraagscenario van 18.000 m2 nieuwbouw kantoorruimte per jaar aan te passen. De gemeente wil bovendien een evenwicht bereiken tussen snelweg- en binnenstadslocatie zodat aan gebruikers meer keuze geboden kan worden.
Als snelweglocatie komt daarvoor eerst de verdere ontwikkeling en verbetering in aanmerking van de reeds bestaande locatie Randwijck, waar met name AM posities heeft. In de Economische Visie van de gemeente is opgenomen dat hier tussen 2004 en 2008 nog circa 50.000 tot 60.000 m2 kan worden toegevoegd. Afhankelijk van de marktvraag wordt dit metrage in de tijd naar achteren geschoven. In latere fasen kan dit metrage volgens de gemeente met nog eens circa 90.000 m2 kantoorruimte worden uitgebreid.
Met Randwijck wordt vooral gemikt op kennisinstellingen en het regionale bedrijfsleven dat gebruikmaakt van de euregionale arbeidsmarkt. De meer lokaal opererende dienstverleners kunnen vooral terecht in de geplande kantoorontwikkelingen bij Geusselt. Hier ligt tot en met 2013 circa 40.000 m2 op de plank.
Een andere ontwikkelingslocatie die in Maastricht op het programma staat is Belvédère. Dit gebied is gelegen aan de noordwest kant van Maastricht en is ongeveer 280 hectare groot. In 2004 sloten de gemeente Maastricht, BPF Bouwinvest en ING Real Estate een samenwerkingsovereenkomst om het gebied opnieuw in te richten. Het masterplan gaat uit van minimaal 75.000 m2 kantoren. Het zwaartepunt ligt bij de Binnensingel, waar de kantoren worden opgenomen in een binnenstedelijke sfeer met verschillende functies.
Gezien de ligging van Belvédère aan de rand van de binnenstad, relatief perifeer gelegen ten opzichte van snelweg en spoor, zal het vooral lokale gebruikers trekken. De realisering van het plan Belvédère gaat 20 tot 25 jaren duren. Bij de eerste fase (tot 2015) hoort de bouw van 40.000 m2 kantoren. Wanneer de ontwikkeling kan starten hangt echter onder meer af van wanneer de daarvoor benodigde locaties vrijkomen. Voor dit onderzoek wordt ervan uitgegaan dat van het in de eerste fase tot 2011 naar schatting 20.000 m2 kantoorruimte kan worden gerealiseerd.
Mogelijke concurrentie van kantoorontwikkelingen bij Maastricht Aachen Airport (MAA) hoeft Maastricht voorlopig niet te verwachten. Door de provincie is de ontwikkeling van kantoren in zowel de A2-zone als op MAA-Oost namelijk beperkt. Op termijn zou de situatie zich echter wel tegen Maastricht kunnen keren als de stad door de ondertunneling van de A2 een periode beperkt bereikbaar zou worden. Welke invloed dat heeft op de nieuwbouwbehoefte op de langere termijn is in dit stadium echter nog niet te bepalen.
Heerlen
In Heerlen staan de nieuwe grootschalige kantoren met name gepland in het Stadspark Oranje Nassau. Belangrijk onderdeel daarvan is het zogenoemde Maankwartier waarvoor door kunstenaar Michiel Huisman een stedenbouwkundig plan is opgesteld. Inmiddels is NS Vastgoed op deze locatie begonnen met de renovatie van De Hoppenhof. Het kantorenprogramma voor het Maankwartier is onlangs aangepast naar 19.000 m2. De bouw kan van start als enkele bouwkundige belemmeringen worden weggenomen. In 2008 zou dan naar verwachting de eerste fase van circa 10.000 m2 van start kunnen gaan. In 2012 zou de ontwikkeling van het Maankwartier afgerond kunnen zijn.
Het geplande kantoorvolume van 47.000 m2 in het Stadspark Oranje Nassau kan daarentegen door AM wel direct tot ontwikkeling worden gebracht. De gemeente heeft voor deze locatie als eis dat er grootschalige kantoren gerealiseerd moeten worden. Daarvoor wordt vooral gemikt op commerciële dienstverleners. De horizon is volledig afhankelijk van de marktvraag. Voor dit onderzoek is het totaal te realiseren metrage verdeeld over tien jaar. Tot 2011 zou dan circa 23.500 m2 gerealiseerd kunnen worden, ofwel 4700 m2 per jaar.
Ook op andere kleinere locaties kan namelijk nog kantoorruimte worden gerealiseerd, zoals in Nieuw Eyckholt en Vak C. Voorwaarde is wel dat zich daarvoor een gebruiker meldt.
