Tekort betaalbare huurwoningen houdt aan

Het tekort aan betaalbare huurwoningen zal de komende jaren aanhouden, terwijl er volop kapitaal beschikbaar is om te investeren in Nederlandse huurwoningen

Nederland zal de komende jaren blijven kampen met een tekort aan betaalbare huurwoningen.
Kapitaal om te investeren in Nederlandse huurwoningen is in buiten- en binnenland volop beschikbaar. De vraag is waar het aanbod vandaan zal komen. Tijdens een bijeenkomst van adviseur Capital Value op 8 februari met minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) werd onderstreept dat door de nu bij wet afgedwongen scheiding van gereguleerde en niet-gereguleerde corporatiewoningen kansen ontstaan voor marktmarktpartijen.
Dat is echter niet voldoende: gemeenten, beleggers, bouwsector en corporaties hebben een collectieve verantwoordelijkheid om de tekorten terug te dringen, zo waarschuwde Marijn Snijders, directeur Capital Value.
In een eerste reactie zei Blok een tekortschietend aanbod niet zo’n grote zorg te vinden. Het vooruitzicht op aantrekkelijke beleggingsrendementen en de aanwezigheid van een behoorlijke plancapaciteit zullen er volgens Blok voor zorgen dat het aanbod huurwoningen toch zal verruimen. Blok: ‘Wel moet mentaal de knop om in Nederland: naar aanleiding van de nieuwe recente wetgeving (voor de corporaties, red.) zullen wij als Rijk gemeenten de komende tijd voorlichten en erop hameren dat het belangrijk is dat het middensegment in de huurmarkt goed wordt bediend.’
Woningen zijn ‘hot’. In 2014 is voor een recordvolume van meer € 3 mrd aan Nederlandse woningportefeuilles aangekocht door beleggers, zo blijkt uit het permanente onderzoek van PropertyNL Research. Internationale partijen hebben in 2014 een recordvolume van € 1,5 mrd in Nederlandse woningen belegd. Niet eerder was er zoveel kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen. Uit een enquête van Capital Value onder beleggers blijkt dat Nederlandse pensioenfondsen aangeven voor 2015 een bedrag van meer dan € 1,5 mrd beschikbaar te hebben om te investeren in nieuwbouwhuurwoningen. Nederlandse particuliere beleggers focussen met name op bestaande woningen en hebben ruim € 1 mrd beschikbaar voor 2015. Naar verwachting is er vanuit het buitenland circa € 3 mrd beschikbaar.

Lobby corporaties
Vanuit de corporatiesector is er de afgelopen maanden een sterke lobby geweest om een gedwongen opsplitsing van hun bezit te voorkomen. Marien de Langen, bestuursvoorzitter van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, wees erop dat het spanningsveld waarin minister Blok moet opereren (VVD versus PvdA) in de vernieuwde Woningwet heeft geleid tot een compromis waarbij het aan corporaties wordt overgelaten of ze daeb (gereguleerde woningen) en niet-daeb (vrije sector) juridisch of administratief zullen scheiden. ‘Corporaties zullen ervoor kiezen hun bezit administratief te scheiden en niet juridisch te splitsen. De herzieningswet is geen impuls voor een grote verkoop door corporaties. Ik verwacht wel verkopen tussen corporaties onderling, omdat ze bijvoorbeeld willen focussen op een geografisch gebied.’
De Langen zei dat hem na een peiling bij andere bestuurders van grote corporaties is gebleken dat ze zeer terughoudend zullen zijn met de verkoop van portefeuilles. Complexen zullen wel worden verkocht, maar dan vooral ook aan collega-corporaties. Het vaakst zullen corporaties individuele panden uitponden: ‘Dat is voor een corporatie het meest interessant.’
Toch zal de impact van de scheiding tussen gereguleerde en niet-gereguleerde woningen groot zijn. De vernieuwde Woningwet gaat er namelijk toe leiden dat honderdduizenden woningen van corporaties en grondposities op een andere manier gefinancierd moeten worden. Hierdoor ontstaan kansen voor banken die corporatiebezit kunnen herfinancieren en ook mogelijkheden voor binnen- en buitenlandse investeerders die eigen vermogen kunnen verstrekken.

Miljarden nodig voor herfinanciering
De financiering van deze niet-daeb-woningen inclusief grondposities valt volgens de herziene Woningwet niet meer onder de borging van het WSW, en dus moet de corporatie op zoek naar een alternatief.
Toezichthouder op de corporaties CFV verkende vorig jaar de gevolgen en effecten van de scheiding van het sociale en commerciële vastgoed in de corporatiesector. Uit die verkenning viel op te maken dat van het totale bezit dat de corporatiesector in exploitatie heeft 6,5% niet-daeb-bezit is, terwijl slechts 1% van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. De omvang van het niet-daeb-bezit op basis van marktwaarde in verhuurde staat, is bij initiële scheiding € 13,8 mrd. In het scenario dat daarboven 10% van het gereguleerde bezit wordt overgeheveld naar niet-daeb (als te liberaliseren bezit) bedraagt de omvang van het niet-daeb-bezit € 36,8 mrd, zo stelde het CFV.
Tot nu toe waren corporaties terughoudend met het afstoten van hun bezit naar de markt. De min of meer gedwongen verkopen van instellingen in financieel zwaar weer (Vestia, WSW) trokken veel aandacht, maar waren in feite een uitzondering.
De door Vestia en WIF verkochte portefeuilles tonen aan dat beleggers ook interesse hebben in blijvend gereguleerd bezit. Met name internationale beleggers hebben hier veel belangstelling voor. Dit zijn partijen die veel ervaring hebben met dit huursegment, onder meer in Duitsland. Een van de redenen is dat zij het risicoprofiel voor dergelijke woningportefeuilles zeer laag inschatten en hierdoor ook goede financieringsmogelijkheden kunnen verwerven. Een belangrijke voorwaarde hierbij is wel dat dit blijvend gereguleerd bezit tegen minimaal 75% van de leegwaarde verkocht dient te worden. De bijkomende exploitatieverplichting (7 jaar) en met name de winstdeling (30 jaar) drukken bij verkoop onder 75% van de leegwaarde immers te sterk op de exploitatielast van beleggers.

Privaat kapitaal noodzakelijk
Pensioenfondsen en corporaties alleen kunnen het tekort aan huurwoningen niet oplossen, zo valt te lezen in onderzoek van Capital Value, uitgevoerd in samenwerking met ABF Research
Uit berekeningen van ABF Research komt naar voren dat het bouwvolume tot 2020 circa 125.000 huurwoningen zal bedragen. Het betreft circa 85.000 woningen in de sociale sector. Daarnaast zal privaat kapitaal noodzakelijk zijn voor de realisatie van 40.000 woningen voor het geliberaliseerde huursegment. Door de groei van het aantal huishoudens in Nederland is dit geprognosticeerde bouwvolume, met name in de stedelijke agglomeraties, onvoldoende om de oplopende tekorten aan betaalbare huurwoningen tegen te gaan. Hierdoor zal het aantal huishoudens dat ‘suboptimaal’ woont verder toenemen.
Het is overigens de vraag of het geprognosticeerde volume behaald gaat worden. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen aan corporaties tot een historisch dieptepunt is gedaald naar circa 6000 woningen in 2014. Ook lijken pensioenfondsen onvoldoende nieuwe huurwoningen te kunnen verwerven boven de liberalisatiegrens.

Rol voor gemeenten en markt
De afgelopen jaren is gebleken dat een deel van het beschikbare bedrag van Nederlandse pensioenfondsen niet is geïnvesteerd bij gebrek aan voldoende product. Deze investeerders zijn de belangrijkste aanjager op de nieuwbouwhuurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013 en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3500–4000 woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa € 650 mln beschikbaar kapitaal niet aangewend. Dat het totale beschikbare kapitaal voor 2015 aangewend kan worden is eveneens niet waarschijnlijk.
De bouwsector en gemeenten focussen zich teveel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weer aantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8000 woningen op jaarbasis) over vijf jaar behaald zal worden.
Om voldoende aanbod te creëren is volgens ABF en Capital Value een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. Door kritisch te kijken naar de grondprijzen kunnen zij marktpartijen stimuleren om in nieuwbouwplannen ook huurwoningen te betrekken. Daarnaast kunnen zij zich positief opstellen bij de verkoop van corporatiebezit en zo corporaties de kans geven te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Ontwikkelaars en bouwers spelen een essentiële rol door de focus niet alleen te leggen op koopwoningen, maar ook op inventieve wijze te trachten de komende jaren voldoende duurzame en betaalbare huurwoningen te realiseren.
Kees van Harten, directeur Capital Value: ‘Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest voor investeringen in huurwoningen. Er ligt een collectieve verantwoordelijk van gemeenten, beleggers, bouwsector, en corporaties om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook aanwend kan worden. Bij onvoldoende aanbod op de markt bestaat het risico dat beleggers zich op alternatieve mogelijkheden gaan oriënteren.’

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015