INTERVIEW Coen van Oostrom: Met techvastgoed de wereld over

Coen van Oostrom, oprichter en grootaandeelhouder van OVG, gaat zijn bedrijf transformeren van OVG naar Edge Technologies. Het nieuwe bedrijf zal een ander businessmodel kennen dan het oude: van vastgoedontwikkelaar zal Edge Technologies meer de kenmerken krijgen van een technologiebedrijf. De bedoeling is kantoorgebouwen te realiseren die een afgeleide zijn van The Edge op de Amsterdamse Zuidas, maar waarin duurzaamheid, gezondheid, design en innovatie nog meer verwerkt zijn. Edge Olympic, het voormalige Olympic Plaza op de Amsterdamse Zuidas, zal de eerste van dit soort gebouwen in Nederland zijn.

Het worden gestandaardiseerde slimme multi-tenant gebouwen, die Van Oostrom in zoveel mogelijk (hoofd)steden wil neerzetten. Het beheer wil Edge Technologies vergaand in eigen hand houden, om de data te kunnen gebruiken die uit de talloze in het gebouw gebruikte sensoren komen. Edge Technologies zal een flexibele verhuurder zijn met een ongekend serviceniveau.

Met de nieuwe onderneming wil Van Oostrom sterk groeien. Momenteel heeft Edge Technologies drie van zulke gebouwen in ontwikkeling, en er zullen er op korte termijn nog acht bijkomen. Er wordt gewerkt aan een fonds als eindbelegger voor de gebouwen.

Hoe verandert de transformatie naar technologiebedrijf het businessmodel van de vastgoedontwikkelaar?

‘Voorheen ontwikkelden we voor de klant en deelde de klant vaak in de winst. De klant bepaalde ook mee wat voor soort gebouw het moest worden. Dat is prima, maar we merkten dat we vaak compromissen moesten sluiten omdat wij vaak verder wilden gaan in duurzaamheid en technologie.

Als je voor een klant ontwikkelt, vraag je wat deze wil. Maar deze redeneert uit het verleden, wat innovaties in de weg staat. Steve Jobs heeft ons geleerd dat je soms alvast de toekomstige wensen van een klant in je product moet vertalen, anders was de iPhone er nooit gekomen.

Het ontwikkelen van multi-tenant kantoorgebouwen betekent dat we op risico gaan ontwikkelen. Dat sluit bovendien aan bij de huidige trend dat grote bedrijven overal kleinere hubs hebben, omdat ze hun werknemers flexibiliteit willen bieden.

Met het oude bedrijfsmodel met de klant als zekere huurder konden we gemakkelijker een eindbelegger en een financiering krijgen. Nu willen we een vast fonds oprichten, dat eindbelegger is van onze gebouwen. Om het voor de belegger aantrekkelijk te maken, huren we het gebouw zelf 10 jaar lang. Inmiddels zijn we in gesprek met een aantal pensioenfondsen, ook internationale, over het oprichten van een dergelijk fonds.

Het veranderen van een vastgoedbedrijf naar een technologiebedrijf betekent bovendien ook iets voor het aantrekken van kapitaal. Met dit andere verhaal praten we ineens met venture capitalists in San Francisco, die een hele andere kijk op kapitaal hebben dan de vastgoedinvesteerder die we gewend zijn.’

Biedt een fonds nog andere voordelen? Een vaste belegger zal toch ook ten koste gaan van de winstmarge.

‘Een vast fonds als afnemer zal niet alleen onze groei faciliteren, maar het scheelt ook een heleboel werk. Het kost veel tijd om voor iedere aparte belegger opnieuw een verkoopproces in te gaan.

Een andere reden om een fonds op te zetten, is dat we zelf betrokken willen blijven bij het beheer van onze gebouwen. Alleen zo kunnen we leren van de data die we verzamelen en de gebouwen steeds aanpassen aan de veranderende technologie.

We hebben enkele jaren terug al geprobeerd om het ontwikkelproces op een andere manier te benaderen, vooral door het meer vanuit de kapitaalmarkt te benaderen. Dat is niet gelukt, vooral omdat de Blackstone’s en Goldman Sach’s van deze wereld daar ontzettend goed in zijn. Zij gebruiken financiële modellen waarmee ze alles terugbrengen tot het rendement op het geïnvesteerd vermogen (IRR). Ze zijn minder bezig met bijvoorbeeld de duurzaamheid van het product.

In dat proces ontdekten we echter ook dat we het eigenlijk ook niet zo leuk vonden. In ons bedrijf zijn we meer allround, waarschijnlijk precies de reden waarom we wel goed zijn in het ontwikkelvak.’

Waarom zo’n groeisprong?

Met een lach: ‘Nou ja, we zijn net sportmannen, we willen graag winnen. Maar schaal wordt een groot voordeel. Nu spreken bijvoorbeeld de systemen van toeleveranciers allemaal een andere ict-taal, maar als we alles in één cloud toegankelijk willen maken, moet dat wel gestandaardiseerd worden. Nu zijn we te klein om dat bij een toeleverancier voor elkaar te krijgen.

We hebben nu een omzet van zo’n € 200 mln over 2017, en dat zal snel stijgen. We willen meerdere objecten en locaties acquireren – waarvan 1 in Nederland – waar we Edge-gebouwen kunnen (her)ontwikkelen. We zoeken in Europese hoofdsteden als Berlijn, Londen en Parijs. Ook willen we Edge-gebouwen realiseren in de VS, waarbij New York voor de hand ligt omdat we daar nu een kantoor hebben.
We zoeken de spreiding over de wereld niet alleen op omdat we huisvesting willen creëren voor de Fortune 500-bedrijven, maar ook omdat het risicospreiding is. Ons bedrijfsmodel moet wat wij de stresstest noemen kunnen doorstaan: als er ergens een vreselijke ramp gebeurt, moet het bedrijf dat kunnen dragen.’

Is de focus op technologie een gamechanger in de vastgoedmarkt?

‘Ja, wel in die zin dat met technologie een ander product op de markt gezet kan worden. Nu is er in feite bijzonder weinig concurrentie tussen gebouwen. Degene die de grondpositie heeft, bepaalt de markt. Dat blijft in bepaalde mate zo; ondanks alle verbeteringen in het product blijft locatie het belangrijkste criterium voor een huurder.

Wij merken echter wel dat gemeenten en stadsbesturen steeds meer beseffen dat de druk op hun steden toeneemt; duurzaamheid en well being komen hoger op hun agenda te staan. Iedereen weet dat gebouwen voor 40% verantwoordelijk zijn voor de CO2-uitstoot.
We verwachten dat we ons product in samenwerking met lokale partners kunnen realiseren, waarbij wij verantwoordelijk zijn voor de uitontwikkeling en de kwaliteit. Met lokale partners – zoals we dat bijvoorbeeld ook in Berlijn hebben – kunnen we ook onze groeidoelstelling gemakkelijker halen.’

Wat zijn voorbeelden van de technologische mogelijkheden van Edge Technologies?

‘Het zijn gebouwen waar overal sensoren zitten die meten hoe het gebouw gebruikt wordt. Niet alleen weten we dan hoe mensen ruimtes gebruiken, maar ook wat invloed op het gebruik heeft. Zo weten we van deze kamer (vergaderkamer in het OVG-kantoor in The Edge in Amsterdam, red.) bijvoorbeeld dat mensen meestal kiezen voor de stoelen die wat verder van het raam afstaan. Daarmee kunnen we in het vervolg rekening houden bij de inrichting.

Met de sensoren kunnen we bijvoorbeeld ook beter meten of de installaties wel goed ingeregeld zijn. Een grafiek liegt niet: als blijkt dat in één ruimte de temperatuur structureel te hoog is, dan is er wat mis. En in de bouw gaat er nog wel eens iets mis.

Via een app kan iedere gebruiker van het gebouw zijn eigen werkplek inregelen. Dat kan in The Edge ook al, maar we hebben gemerkt dat nog niet iedereen de app echt gebruikt. Dat betekent dat de app beter moet. De systemen en applicaties zijn zo gemaakt dat ze in de toekomst altijd aangepast kunnen worden aan nieuwe ontwikkelingen.

In het Spark-gebouw bij Amsterdam Sloterdijk, waar EMA tijdelijk in gaat komen, hebben we al veel van onze technologie uitgeprobeerd, maar niet alles. Daarom noemen we dat geen Edge-gebouw.’

Wat merken de gebruikers nog meer?

‘We willen attractieve gebouwen neerzetten met een begane grond die publiek is. We willen meer dynamiek – de Edge aan de Zuidas is nu te stil. Het is natuurlijk gek: een winkelcentrum doet alle moeite om met allerlei faciliteiten publiek naar zich toe te trekken. Bij ons ís het publiek, maar we bieden ze geen faciliteiten. Met een gym, restaurant en co-working faciliteiten maken we het leuk om er te zijn.

Er moet een hoog serviceniveau komen. Wat dat betreft kijken we naar een organisatie als WeWork, een flexibele kantoorverhuurder die omgevingen maakt waar mensen graag werken en die als doelstelling heeft de productiviteit van mensen te verhogen door een prettige omgeving te creëren. Maar in tegenstelling tot WeWork, die de gebouwen zelf niet echt aanpakt, willen wij dat gaan doen in slimme gebouwen. Daarbij mikken we op de flexibele verhuur aan de Fortune 500-bedrijven.

We hebben in The Edge gemerkt dat Deloitte het een prettig gebouw vindt: er zijn veel meer werkplekken gekomen dan zijzelf in eerste instantie bedacht hadden. Een goed gebouw vergroot de productiviteit van de werknemer. Hoe gek zou het zijn om een huurprijs daarvan afhankelijk te maken? Als een soort omzetgerelateerde huur? We weten nog niet hoe we dat zouden moeten doen, maar spelen wel met de gedachte.’

Wat houdt de verandering van OVG naar Edge Technologies nog meer in voor het bedrijf?

‘Vanaf nu richten we ons bij nieuwe projecten weer helemaal op kantoorgebouwen. Al geacquireerde projecten, zoals het ING-hoofdkantoor, worden gewoon afgemaakt. Op de Zuidas realiseren we nu een gemixt gebouw met veel woningen (The Valley, red.), maar dat blijft een uitzondering.

Het veranderen van vastgoedbedrijf naar technologiebedrijf betekent ook dat we een professionaliseringsslag doormaken. Zo werken we hier niet meer met targets per jaar, waarbij je achterover gaat leunen als je die gehaald hebt, maar met objectives and key results (okr). Bedrijven als Google werken met de okr-methode, waarbij iedereen zijn eigen en gezamenlijke doelen formuleert en er per kwartaal gerapporteerd wordt. Het heeft tot gevolg dat er veel sneller en met meer precisie gestuurd kan worden en dat iedereen betrokken is.’

Van het verzamelen van data kun je op zich al een businessmodel maken. Gaan jullie dat ook doen?

‘Wij weten natuurlijk ook dat de data op zich ook waardevol kunnen zijn voor anderen. Hoe we daarmee zullen omgaan, weten we nog niet. Eerst willen we de beste kantoorgebouwen maken en die uitrollen, dat is ons doel. Een mogelijk databedrijf is daar misschien een spin-off van, maar is nu niet waarop we ons op concentreren.’

Er is u verweten dat u het thema duurzaamheid vooral als marketinginstrument hebt gebruikt. Is de naamsverandering van OVG naar Edge Technologies en de focus op technologie vooral marketing?

‘Ik denk dat een excellent product maken en marketing hand in hand gaat. Als je tientallen gebouwen op dezelfde manier wilt maken, dan ontkom je niet aan branding. Omdat we onze gebouwen in verschillende landen willen neerzetten, moet je met iets extra’s komen om de competitie te kunnen aangaan met de lokale ondernemers. In New York bestieren bijvoorbeeld dezelfde families al decennialang de markt; daar kom je zonder goed merk niet zomaar tussen.

Over duurzaamheid als marketing: natuurlijk heb je verschillende labels en voor alle valt wat te zeggen, maar als je naar gebouwen in Nederland kijkt met een hoog Breeam-label, dan zul je zien dat wij er daarvan veel hebben gerealiseerd.

We zijn niet meer 100% een vastgoedbedrijf, maar worden een technologiebedrijf. Dat betekent dat we ander talent moeten aantrekken, talent dat momenteel zeer gewild is op de arbeidsmarkt. Zulke mensen hebben meestal geen vastgoedbedrijf voor ogen als ze aan een hippe bedrijfstak denken. Wij willen echter dat studenten in Delft bij innovaties niet alleen aan de hyperloop denken, maar hun talent ook aanwenden voor het realiseren van gebouwen.

De bouwsector heeft te lang stilgestaan, maar we merken dat er een nieuwe dynamiek ontstaat. Die dynamiek is een kans die we moeten grijpen. Ik denk dat het slim zou zijn als bouwers zouden investeren in veelbelovende proptech-start-ups. Zelfs al zouden die het niet redden, dan zouden ze wel voordeel hebben van de innovaties die ze meebrengen.’

Over OVG
Als een van de weinige ontwikkelaars publiceert OVG een jaarverslag. Het jaarverslag over 2017 is er nog niet. Vanaf 2011, met uitzondering van 2013, heeft OVG ieder jaar afgesloten met winst. 2016 was tot nu toe het meest lucratieve jaar, met een nettowinst van ruim € 18 mln op een omzet van € 218 mln (8,6% winstmarge). De solvabiliteit lag in 2016 op 27,4%. In 2016 had OVG nog 62 medewerkers; inmiddels is dat opgelopen naar 85.
OVG behoort altijd tot de grootste ontwikkelaars commercieel vastgoed in Nederland. In 2016 en 2017 nam OVG de zesde plek in op de PropertyNL ranglijst Top Ontwikkelaars Commercieel Vastgoed op basis van productie. OVG is onder meer bezig met het hoofdkantoor van Triodos in Zeist, het nieuwe hoofdkantoor van ING in Amsterdam Zuidoost, Edge Olympic op de Fred Roeskestraat in Amsterdam en The Valley op de Zuidas, Fellenoord II te Eindhoven (RvB) en MM25 in Rotterdam.
Coen van Oostrom richtte OVG Real Estate op in 1997 met een specialisatie in kantoorontwikkeling. Het bedrijf is altijd zelfstandig gebleven, ondanks de bijna-overname door AM in 2004. In 2007 kondigde OVG aan duurzaam te gaan ontwikkelen. Rond diezelfde tijd boog het bedrijf zich ook over het realiseren van een megamall in Tilburg, die er nooit is gekomen. Na de crisis liep de productie terug en ging de aandacht van OVG ook naar herontwikkeling van kantoren en mixed use (The Valley). In 2009 zette OVG de eerste stappen in Duitsland, en vorig jaar in de VS, met de herontwikkeling van het Unilever-hoofdkantoor in New York.