Woningverkopen dalen, nieuwbouw volledig onderuit

Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter Brainbay over het eerste kwartaal van 2023. NVM-makelaars verkochten 28.500 bestaande koopwoningen, 13% minder dan in de laatste drie maanden van 2022. Het woningaanbod is op jaarbasis bijna verdubbeld. Vergeleken op kwartaalbasis ligt het woningaanbod in het eerste kwartaal 2023 9% lager dan in het vierde kwartaal 2022. Bij NVM-makelaars staan ruim 31.000 woningen te koop.

Dalende verkoopprijzen

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt € 394.000, een daling van 3,6% ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Op jaarbasis daalde de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal 2022 met 6%. In het eerste kwartaal 2023 komt de daling uit op 8,2% op jaarbasis. Dit bevestigt het omslagpunt in de markt vergeleken met 2021 toen de prijs met zo’n 20% op jaarbasis steeg.

De prijs van een tussenwoning daalde met 2,7% en komt daarmee uit op € 359.000. Een hoekwoning noteert op kwartaalbasis een daling van 4,1% met een prijs van € 381.000. De 2-onder-1-kap woningen komen met een min van 3,6% uit op € 423.000. Vrijstaande woningen daalden met 4,6% naar gemiddeld € 579.000 en de prijs van appartementen ging in een kwartaal tijd met een min van 3,8% naar € 331.000.

Langer te koop

Bestaande woningen staan langer te koop en er wordt steeds vaker ondergeboden. Daarmee is de tijd van fors overbieden definitief voorbij. In het eerste kwartaal 2023 werd gemiddeld 1,3% minder dan de vraagprijs betaald. In het vierde kwartaal 2022 was dit nog een klein plusje van 0,1%. In het eerste kwartaal 2023 was een woning na gemiddeld 42 dagen verkocht, 12 dagen langer dan drie maanden ervoor.

Nieuwbouw in het slop

NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2023 bijna 4.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dit is een forse daling van 37% vergeleken met een jaar eerder. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2022 is het echter op hetzelfde niveau gebleven. Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 18.500 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 2,9% afgenomen tot gemiddeld € 468.000. Vergeleken met het vierde kwartaal 2022 is de gemiddelde verkoopprijs 2,5% lager.

De dynamiek stokt vooral in de hogere prijsklassen: 36% van de verkochte nieuwbouwwoningen had een koopsom van € 500.000 of hoger, een half jaar geleden was dit nog 45% van de verkopen. In het eerste kwartaal 2023 staan bijna 18.000 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van 91% op jaarbasis en 2% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. In het eerste kwartaal 2023 kwamen bijna 5.400 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 11% lager dan een jaar eerder en 38% lager dan het vierde kwartaal 2022.

De koopsom van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen komt uit op € 532.000. Dat is 7,5% hoger dan een jaar eerder en 0,2% lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Het aandeel appartementen maakt met 44% in het eerste kwartaal 2023 het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Dat gaat ten koste van hoekwoningen (12%), 2-onder-1-kap-woningen (16%) en vrijstaande woningen (7%). Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.

Normale correctie

Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "Voor de woningkoper gaat de markt er wat zonniger uitzien met een prijs die dit kwartaal weer wat is gedaald. Dat is een normale correctie op de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Iedereen voelde wel aan dat een prijsstijging van 20% per jaar niet houdbaar zou zijn. De woningverkopen zijn in het eerste kwartaal van een jaar altijd wat lager. Dat is ook in het eerste kwartaal van 2023 het geval. We zien nu dat het woningaanbod verder verruimt maar van een gezond evenwicht tussen aanbod en vraag is nog zeker geen sprake.”

“Kopers krijgen wel wat meer keuze uit een betaalbaarder aanbod. Daar staat alleen een gestegen hypotheekrente tegenover die doorwerkt in een wat hogere netto maandlast. Een te grote groep lukt het nog niet om goed voet aan de grond te krijgen op de koopmarkt. Kijk ik naar de ontwikkeling van het aankomend nieuwbouwaanbod dat gebouwd en opgeleverd wordt, dan maak ik me zorgen. Die aantallen zijn dramatisch laag terwijl we ze keihard nodig hebben. Want zonder beweging en doorstroming gaat de woningmarkt op slot en dat is funest voor kopers en verkopers.”

Kloof dreigt

Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De ontwikkelingen in de nieuwbouw bleven vorig kwartaal al fors achter. Dat heeft zich versterkt doorgezet. We zien nu in het eerste kwartaal van dit jaar de verkoop van nieuwbouwplannen onderuitgaan. Plannen komen regelmatig niet in verkoop of worden eruit gehaald door achterblijvende verkoopresultaten. Dat trekken we alleen vlot als alle partijen over hun eigen schaduw heen stappen en mee gaan bouwen aan de daadwerkelijke realisatie van de vraag. De prijsafstand tussen nieuwbouw en bestaande bouw dreigt nu een kloof te worden, ook door de gestegen hypotheekrente. Als de nieuwbouw nu stilvalt, creëren we het woningtekort van de toekomst.”

“Uitgebalanceerde nieuwbouwplannen die voldoen aan de lokale vraag, betaalbaar en financierbaar door de ontwikkelaar, bouwer en koper. Daar draait het om. Minister Hugo de Jonge zei daarover tijdens een debat over de woningmarktimpasse in de Tweede Kamer op 30 maart 2023: 'We moeten meer ruimte bieden voor de mogelijkheden die er zijn.' Dat is de kern. Zonder ruimte in regelgeving, grondprijzen, locaties en financiering maken we wel veel toeren maar geen meters. Door die ruimte te bieden gaan alle partijen weer licht zien in de nu duistere nieuwbouwtunnel.”