De huidige vastgoedhausse heeft een minder speculatief karakter dan tien jaar geleden en het sentiment blijft positief. Toch is voorzichtigheid geboden
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2018
Bart Verhelst, executive director capital markets bij CBRE, geeft een toelichting op de CBRE Market Outlook 2018. Hierin staat een vergelijking tussen de huidige vastgoedhausse (sinds 2014) en de vorige (tot 2007/2008) centraal. ‘Bijna 70% van alle transacties tijdens de vorige vastgoedhausse betrof kantoren, nu is dat gehalveerd tot bijna 35%. De huidige golf van investeringen bestrijkt een veel breder spectrum van vastgoedsectoren, waaronder woningen, hotels en zorg. Die belangstelling voor ‘nieuwe’ categorieën vastgoed wordt aangewakkerd door structurele veranderingen in de Nederlandse regelgeving en zal daarom belangrijk blijven. Wél valt op dat de transacties zich concentreren op de belangrijkste markten, met name Amsterdam. Tijdens de vorige vastgoedpiek vond circa een vijfde van de transacties plaats in Amsterdam, nu is dat bijna een derde.’
Meer doordachte aanpak
Beleggers kijken volgens Verhelst nu kritischer naar de markt. ‘Tien jaar geleden lieten beleggers hun investeringscriteria los. Tijdens de huidige cyclus hebben ze een meer doordachte aanpak. De concurrentie rond kwalitatief hoogwaardig vastgoed is enorm, en dat zorgt voor historisch lage aanvangsrendementen. Het valt echter op dat beleggers veel minder bereid zijn hoge prijzen te betalen voor secundair vastgoed. Dat geldt speciaal voor winkelvastgoed, dat immers te maken heeft met ‘uitdagende’ marktomstandigheden.’
Die ‘verstandigere’ aanpak valt nog meer op als je transactieprijzen voor kantoren over beide periodes vergelijkt. ‘We hebben als voorbeeld 35 kantoren genomen die in beide vastgoedhausses zijn verhandeld, en daaruit blijkt een groot verschil tussen prime en secundary vastgoed. De 12 A-klasse kantoren stegen gemiddeld 131% in waarde en de 23 secundaire gebouwen daalden 48% in waarde. Dit illustreert de voorkeur die beleggers tegenwoordig hebben voor eersteklas vastgoed.’
Tijdens de vorige hausse waren loan-to-values (ltv’s) hoog (75% en meer), terwijl de huidige opgaande markt wordt gekarakteriseerd door investeringen van eigen vermogen en ltv’s van minder dan 50% voor prime properties, aldus Verhelst. ‘De vorige hausse werd ook gekenmerkt door speculatieve ontwikkelingen, waarbij investeerders gebouwen kochten die nog moesten worden verhuurd. Gekeken over de gehele markt waren de rendementen lager en de rentetarieven hoger, wat betekent dat vreemd vermogen relatief duurder was. In de huidige markt is de kwaliteit van de gekochte objecten over het algemeen groter en is er in toenemende mate sprake van huurgroei.’
Toenemende schaarste
Verhelst ziet echter ook overeenkomsten: de beleggingsvolumes stijgen naar nieuwe recordhoogtes, de prime yields zijn historisch laag en financieringscriteria voor leningen worden soepeler, inclusief de mogelijkheid van aflossingsvrije leningen. ‘Dit betekent dat het belangrijk is scherp te kijken hoe gezond de verhouding vreemd/eigen vermogen is.’
CBRE denkt dat de vraag naar Nederlands vastgoed dit jaar groot blijft, zolang de spread tussen een staatslening en vastgoed maar groot genoeg blijft en internationaal kapitaal beschikbaar is. ‘Er is echter wel sprake van toenemende schaarste. De cruciale vraag is of er dit jaar genoeg aanbod is van hoogwaardig vastgoed. We verwachten dat dit zal leiden tot meer nieuwbouwontwikkelingen in vooral de woning- en logistieke markt. En beleggers zullen creatiever worden in het verhogen van hun exposure naar vastgoed: fusies en overnames en het van de beurs halen van fondsen zullen worden ingezet, zodat beleggers kunnen blijven investeren.’
