De combinatie van ontwikkelen en beleggen heeft de toekomst, daarvan is Monique Maarsen overtuigd. Samen met zus Nicole is ze directeur van de Maarsen Groep, een vastgoedbedrijf dat altijd heeft ontwikkeld ten behoeve van de eigen beleggingsportefeuille. door Ronald de Blauw en Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine Nr. 2 - 1 februari 2011
De combinatie van ontwikkelen
en beleggen heeft de toekomst,
daarvan is Monique
Maarsen overtuigd. Samen met zus
Nicole is ze directeur van de Maarsen
Groep, een vastgoedbedrijf dat altijd
heeft ontwikkeld ten behoeve van de
eigen beleggingsportefeuille.
door Ronald de Blauw en Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine Nr. 2 - 1 februari 2011
De kredietcrisis heeft de vastgoedwereld
op de kop gezet en de grote aan banken
of bouwers gelieerde partijen hebben
de wind van voren gekregen. Voor bedrijven
als de Maarsen Groep die altijd meer
in de luwte hebben geopereerd, komt er nu
meer ruimte. Private partijen met een gezonde
verhouding vreemd versus eigen vermogen
zijn beter in staat om te blijven
investeren. ‘Ik geloof niet in het model van de traditionele
ontwikkelaar die op voorhand een project verkoopt aan
een belegger en geen langeter mijnbinding
heeft met het gebouw dat hij realiseert’, zegt
Monique Maarsen. ‘Het brengt een minder goed product
met zich mee, want een ontwikkelaar zal altijd
besparen op de bouwkosten om de winst te optimaliseren.
Dit model blaast zichzelf vroeg of laat een keer
op.’ Als voorbeeld noemt ze de noodzaak om flexibel
te bouwen, bijvoorbeeld gebouwen met een hogere
verdiepingshoogte, vrij indeelbare vloeren en veranderbare
gevels. Hier hangt een behoorlijk prijskaartje
aan, maar als de eerste huurder is vertrokken, blijkt
ontwikkelen op basis van dit soort uitgangspunten
toch meestal voordeliger.
kwaliteit en locatie
Ook de handelwijze om bij nieuwe kantoren hoge huren
te vragen – om de verkoopwaarde op te krikken –
en een deel via incentives terug te geven, spreekt Monique
Maarsen niet aan. ‘Wij zoeken liever huurders
die kiezen voor de kwaliteit van het kantoor en de locatie
en die niet primair kiezen voor de hoogste incentives
en de langste periode huurvrij. Dit soort partijen
vertrekken bijna altijd weer na afloop van de eerste
huurperiode. Wij kunnen zeker zeer scherp aanbieden,
maar dan wel op basis van waardering voor kwaliteit
van gebouw en omgeving, om vervolgens een
langjarige relatie aan te gaan met de huurder.
De Maarsen Groep richt zich bij voorkeur op de bestaande
stad en wil met name binnenstedelijke locaties
(her)ontwikkelen, want ‘daar ligt voor ons als ontwikkelaar
de kans te excelleren en als investeerder de
meeste kans op duurzame waardegroei’. Daarvoor
blijft het bezitten van grondposities of bestaande gebouwen
op echt goede locaties volgens Maarsen noodzakelijk.
Als voorbeeld noemt ze Weenapoint in Rotterdam,
een bijna geheel verhuurd kantorencomplex
van 42.000 m² dat de Maarsen Groep overnam uit de
portefeuille van Corio. Hier worden kantoren (60.000
m²), woningen (30.000 m²) en voorzieningen (20.000
m²) ontwikkeld, aansluitend op de plannen voor Central
District. Een toplocatie, aldus Maarsen. ‘Dit soort
posities blijven onontbeerlijk om te kunnen ontwikkelen
of transformeren. In een vroeg stadium binnenstedelijk
posities innemen betekent vaak meer risico -
bijvoorbeeld een bestemmingsplan dat nog moet
worden gewijzigd - maar dat hoort bij het ondernemen
en biedt de beste kans op werkelijke waardecreatie.
Financiers die gevoel hebben voor vastgoedontwikkeling
begrijpen dit wel.’ alle opties
Maarsen herkent de roep dat afwaarderen noodzakelijk
is om tot herontwikkeling te komen, maar waakt
voor te snel afwaarderen als nog niet alle opties bekeken
zijn. ‘Maar als er echt niets meer mogelijk is,
moet je als belegger je verlies durven nemen. Dat
hebben we bijvoorbeeld gedaan met de Kronenburggebouwen
in Amstelveen, die hebben we moeten slopen
omdat ze niet meer up-to-date te maken waren.’
De afgelopen tien jaar heeft de Maarsen Groep zich
zichtbaarder gepositioneerd als professionele vastgoedinvesteerder
en ontwikkelaar. Aanvankelijk opereerde
het bedrijf meer low profile, maar ‘in deze wereld
is meer transparantie vereist en heb je meer uit te
leggen als vastgoedbedrijf.’ Ze wil met een aantal vergelijkbare
partijen, privaat georiënteerde professionele
ontwikkelaar/beleggers zoals de Kroonenberg
Groep, een discussiegroep oprichten om een ander
geluid te kunnen laten horen over bijvoorbeeld issues
als verdichting en waardering van bestaand vastgoed.
Net als bij veel andere private vastgoedbeleggers is de
verhouding van vreemd en eigen vermogen bij de
Maarsen Groep altijd in balans geweest. Bij projecten
wordt gefinancierd voor niet meer dan 65 à 75% en
voor de gehele portefeuille ligt deze verhouding nog
lager. In de hoogtijdagen voor de kredietcrisis werd
dit als conservatief beschouwd, maar nu is deze verhouding
marktconform. ‘Banken waarderen een gezonde
balans en op deze ratio’s blijft het mogelijk financiering
te regelen.’
De kredietcrisis heeft de vastgoedwereld op de kop
gezet en de grote aan banken of bouwers gelieerde
partijen hebben de wind van voren gekregen. Voor bedrijven
als de Maarsen Groep die altijd meer in de
luwte hebben geopereerd, komt er nu meer ruimte.
Profiel Monique Maarsen
Monique Maarsen heeft bedrijfskunde gestudeerd
aan de Rijksuniversiteit in Groningen om
daarna aan de slag te gaan bij Nestlé International
in Zwitserland. Vervolgens heeft ze gewerkt
bij de beleggingstak van DT Z Zadelhoff
in Utrecht en Londen. In 2001 trad ze in dienst
bij het bedrijf van haar vader om in 2005 de directievoering
van de Maarsen Groep van hem
over te nemen, samen met haar jongere zus
Nicole Maarsen. De directie bestaat nu uit zes
personen, met Monique en Nicole Maarsen als
algemeen directeuren. De familie Maarsen bezit
100% van de aandelen.
