MN treedt als pensioen-/vermogensbeheerder niet vaak op de voorgrond. Voor de oplevering van de voormalige V&D in Eindhoven als ‘Department’, aan opdrachtgever PMT, maken Renate Beekhuis en George van Hooijdonk graag een uitzondering.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
George van Hooijdonk is manager strategic partnerships bij MN, pensioenuitvoerder en vermogensbeheerder met een beheerd vermogen van € 175 mrd. Hij herinnert zich nog levendig hoe het er tijdens de ondergang van V&D begin 2016 aan toe ging. ‘Onder leiding van Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield werden alle partijen bij elkaar gezet en werd een gezamenlijke escrow-overeenkomst op papier gezet voor een huurverlaging. Er waren ook genoeg partijen die er wel brood in zagen, waaronder een van de naamgevers van het bedrijf.’
Dat het uiteindelijk niet lukte, ook niet met de 15 filialen waarmee het Canadese Hudson’s Bay verder ging, verbaasde Van Hooijdonk niet. ‘Bij V&D was het duidelijk. Je kunt geen bedrijf runnen met zoveel schulden. Bij Hudson’s ontbrak de specifieke expertise voor het runnen van Europese warenhuizen.’ Na het vertrek van de Canadezen bleven de pandeigenaren volgens hem achter met het bonnetje van enkele honderden miljoenen euro’s aan investeringen in de voormalige V&D-panden. ‘Dat was dan nog eens exclusief huurclaims.’
Vier lege winkelcomplexen
Zelf had MN na de ondergang van het warenhuis vier lege winkelcomplexen. Het team van Van Hooijdonk en ontwikkelmanager Renate Beekhuis verhuurde de vestiging in Hellevoetsluis aan H&M en La Place (de voormalige restauranttak van V&D). Eind oktober vorig jaar werd de oude V&D-locatie in Delft opgeleverd als ‘Bastiaanpoort’, een nieuw wooncomplex met 63 appartementen en onder andere een AH op de begane grond. De winkelruimte in Zoetermeer, een gezamenlijke bezitting van MN en Altera in winkelcentrum Stadshart, zoekt nog een bestemming.
En dan is er nog het gebouw in hartje Eindhoven, waar de V&D al meer dan een eeuw zat. Het was een behoorlijke uitdaging voor MN om voor deze locatie een nieuwe invulling te verzinnen, gelet op de omvang en geschiedenis van het pand. Vanaf de start van de V&D aan de Rechtestraat in Eindhoven in 1908 – als magazijn De Zon – werd het warenhuis steeds meer een doolhof van bestaande gebouwen en nieuwbouw. Vroom & Dreesmann groeide in Eindhoven als kool en uitbreiding was noodzakelijk. Daarvoor werden omliggende gebouwen opgekocht. In 1930 werd de nieuwe V&D na een grote verbouwing onder leiding van huisarchitect Oscar Leeuw in gebruik genomen.
Naar 18.000 m²
Net voor de Tweede Wereldoorlog werd er nog een belendend pand van een apotheker aan toegevoegd. Dit gebouw werd vervangen door een iconische glazen toren, die het wraakbombardement van de Duitsers na de bevrijding in september 1944 overleefde. In 1961 sneefde de toren alsnog toen – opnieuw – werd gekozen voor nieuwbouw. Er kwam een groter en hoger pand van in totaal 11.000 m² vloeroppervlakte. Daar werd in 1971 nog eens 7000 m² aan toegevoegd, waarna Eindhoven korte tijd als het hoofdkantoor fungeerde van Vroom en Dreesmann, voordat dit in Amsterdam werd gevestigd.
Met een team van 3–5 mensen bij MN werd vanaf 2016 gezocht naar een nieuwe bestemming voor de Eindhovense vestiging. Een van de voornaamste uitdagingen bij de transformatie was de bouwtechnische staat van een deel van het gebouw. Beekhuis: ‘Het was een aan elkaar gevlochten, naar binnen gekeerd pand, maar desondanks leende het betonnen casco zich voor hergebruik. Daar waar het casco niet meer bruikbaar was (het achterste gedeelte aan de Vrijstraat) is gekozen voor volledige sloop van de opstallen. Dit terrein valt buiten de herontwikkeling. Het is bovendien een plek waar we woningen kunnen gaan toevoegen, waar Eindhoven ook om zit te springen. De locatie staat benoemd in de Eindhovense hoogbouwvisie voor een flink woonprogramma in de hoogte.’
Veel behoefte aan kantoorruimte
MN heeft vervolgens in samenspraak met zijn opdrachtgever, pensioenfonds PMT (Metaal en Techniek), en onder leiding van projectmanager en ingenieursbureau Abcnova een plan gemaakt waarbij het betonnen geraamte en de kelder werden gehandhaafd. Voor de invulling werd gekozen voor vier kantoorlagen met ruimte voor retail en horeca op de begane grond en eerste verdieping. Beekhuis: ‘Er was en is nog steeds veel behoefte aan turn-key kantoorruimte in Eindhoven. Het is denk ik niet de meest voordehandliggende functie voor het centrum, want het zal de traditionele kantoorgebruiker niet aanspreken vanwege matige bereikbaarheid met de auto, geen eigen parkeergelegenheid etc. Daar staan tegenover de bedrijven die het juist heel aantrekkelijk vinden in het hart van de stad met al haar voorzieningen en levendigheid, en die het OV belangrijker vinden dan de auto.’
Mede doordat Abcnova het bouw- en ontwerpteam aanstuurde, kon er redelijk snel geschakeld worden met de gemeente Eindhoven. Natuurlijk was er goedkeuring van het bouwbudget nodig, in dit geval van opdrachtgever PMT. Van Hooijdonk: ‘We hebben voor ieder fase goedkeuring gekregen, zodat er tussendoor altijd besloten kon worden om toch niet verder te gaan. Een ontwikkelingsproces is per definitie al traag, en bovendien moeten pensioenfondsen zo voorzichtig mogelijk beleggen voor hun achterban. Als pensioenbeheerder moet je daarom niet vijf van deze projecten hebben lopen. Aan de andere kant geldt ook voor alle nieuwbouwprojecten dat je zulke projecten niet binnen twee, drie jaar van de grond krijgt.’
Een transformatie is volgens Van Hooijdonk het managen van problemen. ‘Je komt gedurende het hele proces zaken tegen waar je op in moet spelen. Je hebt te maken met veel meer onzekerheid over de IRR, over de stichtingskosten die je moet maken en de huur die daarbij hoort. En natuurlijk de waardeontwikkeling gedurende de ontwikkeling. Zet dat dan af tegen een mogelijke verkoop.’
Dat is volgens Beekhuis ook de reden dat de hele ontwikkeling is gesplitst in twee fases: ‘In de eerste fase het winkel- en kantoorpand. In de tweede fase zijn we nu samen met de eigenaar van het achterliggende terrein en de gemeente aan het kijken hoe we de plot die door de sloop nu braak ligt, gaan invullen. Dat zouden heel goed woningen kunnen zijn.’
Snelle omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning was in samenspraak met de gemeente snel geregeld. ‘Daar kwamen geen bezwaren op binnen’, aldus Beekhuis. ‘Wat daarbij ongetwijfeld ook heeft geholpen, is dat het gebouw niet hoger kon worden. Nu is de top een luchtig kantoorpaviljoen. Er zijn ook geen extra parkeerplaatsen bijgekomen. In plaats daarvan hebben we gekozen voor een grote fietsenkelder onder het gebouw.’
Wel complicerend was dat aannemer Heerkens van Bavel tijdens de transformatie continu de ogen van architect Winy Maas op zich wist gericht. De man achter onder meer de Markthal in Rotterdam was van 2017 tot maart 2022 de supervisor op de binnenstedelijke herontwikkeling van Eindhoven. ‘Een enorme opgave, als je alleen al kijkt naar de ambities die de gemeente Eindhoven rondom het Centraal Station heeft uitgesproken’, constateert Van Hooijdonk. ‘Wat ons opviel, is dat Maas in het geval van ‘Department’ de nodigde tijd besteedde aan ‘micromanagement’, tot en met de door de bouwer gehanteerde dakopstand waarachter de luchtbehandeling is geplaatst. Verder moest wat hem betreft het betonnen casco van het voormalige pand zichtbaar blijven, omdat er in het centrum van Eindhoven al zo weinig ouds over is. Uiteindelijk heeft het een prachtig gebouw opgeleverd, waar de combinatie van oud en nieuw een verrassend effect heeft opgeleverd.’
Besparing CO2
De keuze voor transformatie met behoud van het betonnen casco leverde een directe besparing op van 10.000 ton aan CO2-uitstoot, gelijk aan wat ongeveer 600 huishoudens per jaar aan CO2 uitstoten. Dat is in het geval van ‘Department’ nog exclusief de doorlopende besparing op CO2-uitstoot door onder meer een laag energieverbruik. ‘Pensioenfondsen zijn natuurlijk zeer geïnteresseerd in verduurzaming, omdat zij naar de lange termijn kijken. Je moet met een goed verhaal komen. In dit geval waren de stichtingskosten zeker niet lager dan als er voor nieuwbouw was gekozen. Maar uiteindelijk is het vooral belangrijk om te weten wat die investering de belegger op korte en lange termijn heeft bespaard vanuit financieel én maatschappelijk perspectief.’
Jammer, maar logisch in de coronatijd, was het afhaken van flexplekaanbieder Microlab als huurder van eigenlijk alle kantoormeters. Inmiddels is op de tweede (kantoor)verdieping na alles verhuurd. Op de begane grond en deels eerste verdieping zitten de winkels Footlocker en Costes en DE Café. Het snelgroeiende digitale marketingbureau Happy Horizon huurt twee kantoorverdiepingen, en CytoSmart Technologies, een bedrijf op het vlak van biotechnologie, huurt er één. Voor de resterende verdieping hoopt MN nog dit jaar een huurder te binden.
Risico herontwikkeling
MN is een asset manager met verstand van direct vastgoed in Nederland. George van Hooijdonk: ‘Alleen grotere asset managers kunnen in opdracht van aangesloten fondsen zulke majeure herontwikkelingsprojecten als V&D Eindhoven aan. Herontwikkeling heeft een hoger risicoprofiel dan regulier beleggen in vastgoed. Het zal dus altijd slechts een beperkt deel van een vastgoedportefeuille van een pensioenfonds kunnen zijn.’MN heeft ruim 70 jaar ervaring in het beleggen in vastgoed en heeft een vermogen van € 3,1 mrd in Nederlands vastgoed belegd. Daarvan is het meeste belegd voor PMT, maar ook een deel voor het bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij.Volgens Van Hooijdonk is vastgoed met een klein deel herontwikkeling een mooi onderdeel van de assetlocatie, waarbij duurzaamheid een zeer belangrijke rol speelt. Daar komt bij dat vastgoedinvesteringen leiden tot meer werk voor de installatiebranche, een deel van de achterban van het pensioenfonds PMT.
