‘Nog honderden miljoenen te gaan’

De hoogste houten wolkenkrabber van Nederland, die primeur gaat volgens planning naar Eindhoven. Daar moeten vanaf volgend jaar The Dutch Mountains verrijzen, twee torens van ongeveer 130 en 100 meter, onderop breed uitlopend in een scharende u-vorm. Met ruim 50.000 m² in de mix, dat wil zeggen wonen, werken, overnachten, eten, een beetje shoppen en sporten.
Het is een van de prestigieuze plannen voor Internationale Knoop XL, de voorgenomen vernieuwing van het stationsgebied van Eindhoven. Het grootste deel bevindt zich ten noorden van het spoor, ter weerszijden van de drukke straat Fellenoord. Samen met het stuk aan de zuidkant, tussen spoor en stadscentrum, komt er in het plangebied in totaal 750.000 m² extra vloeroppervlak bij met kantoren, voorzieningen en vooral woningen. Dat is nog exclusief herontwikkeling en sloop/nieuwbouw.

Visitekaartje
Als vijfde stad van Nederland zoekt Eindhoven ‘nationale allure’, zegt gebiedsmanager Jos Roijmans. De stationsomgeving moet een visitekaartje worden voor hightech-gebied Brainport, de trots van de regio. ‘Het is nu één grote doorgangszone, een lege ruimte die wordt opgeslokt door automobiliteit. Er is geen enkele aanleiding tot verblijf’, aldus Roijmans. Toen het Rijk Brainport twee jaar geleden tot derde Mainportregio uitriep – na de Rotterdamse haven en Schiphol – werd de grondige aanpak van het stationsgebied een van de prioriteiten.
Daarbij zijn kantoor- en woonmeters gewoon hard nodig in de opstomende stad. Als onderdeel van de in 2019 met het Rijk gesloten Woondeal komen rond het spoor naar voorzien 6000 à 7000 nieuwe woningen, in gebouwen van ruim 70 meter en zelfs meer dan 110 meter hoog. De gemeente hoopt begin volgend jaar voor de eerste 2500 woningen op een toewijzing van een deelbudget uit de rijksregeling Woningbouwimpuls van € 23 mln.
Sluiten die woontorens wel aan bij de behoefte? Roijmans: ‘Je kunt wel weer een weilandje omploegen of snoepen van de groene longen rond de stad, maar verdichting is duurzamer.’ Bij hoogbouw moet je uitkijken voor eenzaamheid, erkent de gebiedsmanager. ‘Het is belangrijk dat bewoners elkaar ontmoeten, in een binnenhof of een gemeenschappelijke daktuin. We kijken niet alleen naar hoge naalden, maar ook naar hogere dichtheden, zoals bij Little C in Rotterdam.’ De gemeente wil de volledige ‘woonladder’ bedienen, met 25–30% sociale woningbouw die direct wordt ingepland. Roijmans: ‘Daarmee zullen we zeker niet wachten tot de eerste 1000 vrije sectorwoningen zijn verkocht. Door van meet af aan inclusief te werken, voorkom je ‘nimby’ (not in my back yard)-verschijnselen.’ High end-woningen komen er onder meer voor senioren die nu nog eengezinswoningen bezetten, bijvoorbeeld in het jaren ’70-uitleggebied de Woensel ten noorden van de stad. ‘Zo kunnen zij profiteren van de voorzieningen in het centrum, terwijl elders woningen vrijkomen voor gezinnen. Wat is er mooier?’, aldus de gebiedsmanager.

Smeltkroes in de donut
De nieuwe werkgebouwen en plinten rond het Eindhovense station moeten Brainport representeren, met een combinatie van technologie en design. Die mix bepaalt volgens Roijmans het succes van de stad. ‘We hebben hier de afgelopen tien jaar bovengemiddelde groeicijfers laten zien, zelfs vorig jaar. Dat is volgens mij vooral te danken aan de samenwerking tussen de linker- en rechterhersenhelft, tussen technisch en creatief. Bijvoorbeeld bij het ontwerpen van consumentenelektronica en healthcare-innovaties.’
Als Brainport-achtige bedrijven naar het stationsgebied verhuizen, lopen bedrijventerreinen elders in de stad dan niet leeg? Roijmans maakt zich daar geen zorgen over. De vraag overstijgt volgens hem nog altijd het aanbod. Bovendien gaat het niet om enorme metrages: ongeveer 100.000 van de geplande extra meters zijn bestemd als werkvloer, min of meer gelijkelijk verdeeld over de noord- en de zuidzijde van het stationsgebied.
De overige kantoorlocaties in en rond de stad hebben elk hun eigen signatuur, zegt Roijmans. Zo richt de zuidelijke High Tech Campus zich vooral op R&D, de westelijke Brainport Industries Campus mikt op de maakindustrie, terwijl in het gebied van de Technische Universiteit vlakbij het CS bedrijvigheid rond wetenschappelijk onderzoek domineert. ‘Voor ons is het een logische gedachte dat zich midden in die donut een smeltkroes gaat vormen, die laat zien waar we in Eindhoven voor staan.’

Giga-opgave
Het plan voor het noordelijke deel van Internationale Knoop XL is nog tamelijk pril. In 2018 ging de gemeente met de ontwikkelvisie van start, vorig jaar voorjaar haakte de provincie aan en rond de komende jaarwisseling moet dat uitmonden in een formele publiek–publieke samenwerking. Daarbij draagt elk de helft van de risico’s en benodigde investeringen. Roijmans: ‘We zijn heel blij met deze samenwerking; die geeft aan dat dit project bovengemeentelijk belang heeft. Zo’n giga-opgave kun je als stad niet alleen trekken.’
Gemeentelijke grond in het gebied verkopen, laten ontwikkelen en de buitenruimte vernieuwen, dat gaat volgens de gebiedsmanager allemaal wel lukken. Wat echt complex wordt, is het vrijspelen van extra ruimte. Dat moet gebeuren door de aanpassing van het huidige busstation, dat waarschijnlijk ondergronds gaat, en de versmalling van de Fellenoord tot een autoluwe stadsboulevard. Ook het centraal station zelf gaat op de schop, voor toekomstige elektrificatie en uitbreiding voor internationale treinen naar Düsseldorf, Aken en Brussel.

Zonder Rijk niet haalbaar
Voor de verbinding met Düsseldorf is al rijksgeld toegezegd. Maar het benodigde bedrag van zeker € 770 mln voor de overige infraprojecten in het plangebied is volgens Roijmans voorlopig nog niet binnen. ‘Nog honderden miljoenen te gaan. Dit rondkrijgen is voor de komende jaren de grootste uitdaging. Het Rijk moet er substantieel aan meedoen, anders is het niet haalbaar.’
Zo’n 60–70% van de uitgeefbare grond in het stationsgebied is van particulieren. Met alle ongeveer 40 eigenaren is de afgelopen paar jaar ‘interactie’ geweest, zoals Roijmans het noemt. Zij zijn betrokken bij het opstellen van de gebiedsvisie, waarop binnenkort het gebiedsconvenant volgt. Van eigenaren en ontwikkelaars wordt wel wat verwacht: investeringen in de infrastructuur, een levendige functiemix in de plint en volop aandacht voor verduurzaming. Voor elke toegevoegde vierkante meter vraagt de gemeente een bijdrage van € 40–50 aan het ‘fonds bovenwijks’. In totaal mikt de stad op een bovengrondse bijdrage van ontwikkelaars van ongeveer € 75 mln.

Speculanten
Het duurt nog wel even voordat alle plannen voor het Eindhovense stationsgebied zijn gerealiseerd, volgens de planning 20–25 jaar. Roijmans zelf houdt, gezien eerdere ervaringen met herontwikkelingsgebieden als Strijp S, rekening met een uitloop naar 30 jaar. Ten zuiden van het spoor kan volgend jaar de bouw starten van het cluster Lichthoven en District-E, samen goed voor ongeveer 1250 woningen en 50.000 kantoormeters. Drie van de vier benodigde bestemmingsplannen zijn door de gemeenteraad vastgesteld. ‘We willen nu ook snel beginnen met de percelen aan de noordzijde van het spoor’, zegt Roijmans. ‘Er hebben zich al enkele frontrunners gemeld.’
De interesse is er, constateert de gebiedsmanager. Er zijn genoeg partijen die komen koffiedrinken. En je zou het als een gunstig signaal kunnen beschouwen dat al meerdere speculanten zijn opgedoken die stukken grond of oude gebouwen opkopen om straks hun slag te slaan. Roijmans: ‘Dan hoop ik altijd maar dat die gasten eerst door onze ontwikkelvisie hebben gebladerd, anders kan het wel eens op een teleurstelling uitlopen. Je wilt niet op het hoogtepunt kopen en er later pas achter komen dat het niet is toegestaan om alleen vrije sector-penthouses te bouwen.’

Internationale Knoop XL
Herontwikkelingsgebied ten noorden (Fellenoord) en ten zuiden van centraal station Eindhoven, verdeeld in 11 clusters
Gepland: 750.000 m² nieuw toegevoegd, waarvan
- 100.000 m² kantoren
- 6000–7000 woningen (waarvan 30% sociale sector)
- horeca en andere voorzieningen
Grond: 60–70% particulier, overig: gemeente
Aantal hectare (hele gebied): 55
Investering in infra-opgave: minimaal € 770 mln (exclusief aanpassingen spoor)
Bouw: vanaf 2022
Doorlooptijd: 25–30 jaar

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de reeks gemengde zakencentra deze keer het Stationsgebied van Eindhoven. In vorige afleveringen kwamen de Zuidas in Amsterdam en het Stationsgebied in Utrecht voor het voetlicht.