Vastned ziet jaar rustig tegemoet

Begin dit jaar werd bekendgemaakt dat moderetailer Forever21 de deuren sluit van de winkel aan de Kalverstraat/Rokin in Amsterdam. Het pand waar Forever21 in zat, samen met Pull & Bear, is eigendom van VastNed. Het gebouw is geheel herontwikkeld, waardoor er ruim 6000 m² retailoppervlakte is gecreëerd. Modemerk Forever21 was in 2016 nog goed voor een bruto-huuromzet van € 2,7 mrd. Pull & Bear, een modelabel van Inditex, blijft.
De nieuwe huurder is al geruime tijd bekend, maar werd tijdens de jaarcijfers door Vastned bevestigd: Uniqlo. Uniqlo is onderdeel van het Japanse Fast Retailing, de op drie na grootste modeverkoper ter wereld. De keten huurt per 1 februari naast winkelruimte ook een kelder en magazijn, waardoor de totale opname uitkomt op ruim 3100 m².
‘De transactie is voor ons neutraal. We winnen er niets mee, maar verliezen er ook niet op’, zegt De Groot. Het onverwachte vertrek van Forever21 betekende voor de retailer echter wel dat het contract afgekocht moest worden. ‘De opbrengst daarvan hebben we in het pand gestoken’, aldus de ceo. Uniqlo opent in de herfst van dit jaar de deuren van het nieuw ingerichte pand. De retailer is al vier jaar lang op zoek naar een geschikt locatie voor zijn flagship store en vond deze aan het Amsterdamse Rokin.

Concurrent van Zara en H&M
Momenteel heeft het label meer dan 40 vestigingen in Europa en het verwacht dit op korte termijn te verdubbelen. De logistiek van het Japanse Uniqlo naar onder andere Europa en Rusland wordt sinds 2014 uitgevoerd door Ceva, vanuit een distributiecentrum op Borchwerf II.
Uniqlo gaat in Europa de concurrentie aan met Zara, waarvan Inditex de eigenaar is. Inditex leverde Vastned in 2016 een bruto-huuromzet op van € 7,4 mln. Ook op online vlak wil Uniqlo agressief groeien. Het afgelopen kwartaal was de omzet uit online nog goed voor 7% van de omzet, maar de retailer wil dat binnen vijf jaar opgeschroefd hebben tot 30%. Het bedrijf groeit sneller dan zijn Europese concurrent H&M, de grootste huurder van Vastned, gemeten in huuromzet (2016: € 12,2 mln).
Het afgelopen jaar realiseerde H&M een omzetgroei van 4% bij een winstdaling van 20%, terwijl Uniqlo zowel winst als omzet dubbelcijferig zag toenemen. Daarnaast oversteeg het afgelopen kwartaal de omzet van van Uniqlo International de omzet uit Uniqlo Japan.
De dramatische cijfers van H&M schudden eerder dit jaar onder andere verhuurder Wereldhave wakker. Dirk van Anbeek, ceo van het winkelcentrumfonds, liet tijdens de presentatie van de jaarcijfers weten de huurder met een schuin oog in de gaten te houden.

De Groot denkt ook dat H&M op mindere locaties vestigingen zal sluiten, maar is daar zelf niet bang voor. Wat De Groot betreft zijn die locaties snel weer snel verhuurd. Naast modemerken en andere retailers azen ook kantoorgebruikers op winkelstraten.

Kantoorruimte aan Rokin
Vastned kocht het pand aan het Rokin in juni 2015 voor € 108 mln van Ivy Group. De bovenste verdieping werd toen al gehuurd door kantoorhuurder Usabilla, die zijn huurovereenkomst dit jaar heeft uitgebreid en nu de bovenste twee verdiepingen boven Uniqlo huurt.
Het flexibel invullen van winkelstraten is niets nieuws. Verderop in de Kalverstraat/Rokin wordt het voormalige V&D-pand herontwikkeld tot kantoorruimte met een omvang van 5000 m². Huurder van de bovenste kantoormeters is Bestseller. Wie denkt dat een belegger bij het verhuren van retailmeters aan een kantoorhuurder moet inleveren op huur, vergist zich.
De vraag naar zulke kantoorruimte in de binnenstad van Amsterdam is zo groot, dat de huurprijzen boven de € 300 per m² per jaar liggen. Daarmee wordt de vierkantemeterprijs voor kantoorruimte vergelijkbaar met of zelfs hoger dan voor winkelruimte op de hoger gelegen verdiepingen.

Minder vastgoed
Vastned zag zijn retailportefeuille het afgelopen jaar slinken tot € 1,592 mrd. ‘We hebben steeds minder vastgoed, maar hebben daarmee de huurstroom op peil gehouden’, licht De Groot toe. Vastned heeft vooralsnog niet de behoefte de portefeuille te laten groeien in volume. ‘Wij gaan voor kwaliteit en voor niet kwantiteit. We zijn heel prudent met acquisities. Wat leeg staat, staat bewust leeg. We gaan de komende tijd de huurder eens lekker vertroetelen’, aldus de topman.
De bezettingsgraad voor de core city assets kwam het afgelopen jaar uit op 99,6%, de like-for-like brutohuur groei was 3,1% en de waarde van deze portefeuille nam met 6,8% toe in 2017. Bij de halfjaarcijfers zei De Groot al de komende jaren meer mixed retail locations te verkopen en het aandeel core city assets te verhogen, maar nu de prijzen voor core-retailvastgoed de pan uit rijzen, maakt Vastned pas op de plaats en richt het de aandacht op huurder. ‘We investeren alleen in het beste winkelvastgoed in de populaire winkelstraten van de grotere Europese steden. De vraag naar zulk vastgoed is de afgelopen jaren sterk toegenomen door de zoektocht naar rendement, terwijl het aanbod beperkt is. Wij verwachten dat de zoektocht naar rendement in 2018 zal blijven en dat de yields laag zullen blijven. Wanneer acquisities geen waarde toevoegen op de middellange termijn, kan het beter zijn om te wachten dan om met de gekte mee te gaan.’

Verkopen op agenda
In de vooruitblik op 2018 van de afgelopen PropertyNL zei De Groot dat verkopen dit jaar vooralsnog op de agenda staat. ‘We hebben de afgelopen jaren grote veranderingen in de portefeuille aangebracht, met desinvesteringen van bijna € 1 mrd en acquisities voor circa € 800 mln. Hierdoor is de kwaliteit van de portefeuille fors verbeterd. In 2018 zullen we de laatste stappen zetten, met desinvesteringen in Nederland voor circa € 50 mln.’
Het afgelopen jaar heeft Vastned voor € 123 mln aan niet-strategisch vastgoed verkocht, waaronder de Turkse portefeuille voor € 30,1 mln. Maar ook in Nederland, Frankrijk en België werden winkelpanden verkocht. Daar tegenover stond een overname van panden in Amsterdam, Antwerpen, Parijs en Utrecht voor ongeveer € 38 mln.