Rotterdam, Zwolle en Leeuwarden staan voor grote stadionontwikkelingen. Met een aantal ontwikkelaars die elders in voetbal investeerden is het niet goed afgelopen.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2017
Vlak voor de zomer nam het gemeentebestuur van Leeuwarden een historisch besluit, dat het aanzien van de stad rigoureus zal veranderen. Jupiler League-club SC Cambuur krijgt een nieuw stadion naast de WTC Expo, in combinatie van tal van commerciële voorzieningen, waaronder een Vue-bioscoop met negen zalen, indoor skihal, speelparadijs en bowlingbanen. Ook verhuizen de supermarkten Jumbo en Lidl naar dit gebied en krijgt bouwmarkt Karwei een nieuw onderkomen in het WTC-gebied.
De combinatie Wyckerveste en bouwgroep Dijkstra Draisma ontwikkelt in totaal circa 100.000 m². Jan Anker, ceo en mede-eigenaar van de Friese kaasonderneming Royal A-Ware, speelt ook een belangrijke rol, omdat hij WTC Leeuwarden overneemt. De gemeente investeert € 4,5 mln in de gebiedsontwikkeling. Overigens is het oude stadion van SC Cambuur sinds 2010 in handen van Leyten.
Feyenoord-stadion
Ook in Rotterdam-Zuid staan grote veranderingen op stapel met het nieuwe Feyenoord-stadion langs de Maas (tweede foto. Hiervoor gaf de gemeenteraad in mei al groen licht. De gemeente tast hier veel dieper in de buidel dan in Leeuwarden. De stad trekt € 135 mln uit voor het icoon aan het water, dat in 2022 gereed moet zijn en in totaal € 365 mln zal kosten, inclusief investeringen in infrastructuur en openbare ruimte. De huidige Kuip wordt gerenoveerd en krijgt een nieuwe bestemming, met onder andere appartementen, een bierbrouwerij en atletiekbaan. Het omliggende gebied wordt eveneens aangepakt met nieuwe woningen, een megabioscoop, hotels en horeca. Het door OMA (Rem Koolhaas) ontworpen Masterplan gaat uit van een programma van gebiedsontwikkeling omvat 325.000 m², waarvan meer dan de helft bestaat uit woningen.
PEC Zwolle
De Lenferink Groep kocht begin juli voor € 45 mln het multifunctionele stadioncomplex van PEC Zwolle van AM RED (derde foto). Het stadion telt 13.250 zitplaatsen en daarnaast is 32.000 m² in gebruik voor andere commerciële functies, zoals horeca, een viersterrenhotel, kantoorruimte, evenementencentrum, fitness, retail en leisure. Tevens is er een casino aanwezig. De Lenferink Groep wil verder investeren in het gehele complex om het complex verder te ontwikkelen, levendiger te maken en de regionale aantrekkingskracht verder te vergroten. De groep wil zo het beleggingsresultaat optimaliseren.
Deze ambitieuze stadionontwikkelingen geven te denken. Zijn ontwikkelaars en gemeenten bereid om zwaar te investeren omdat het een lucratieve business is? Of wordt het maatschappelijke belang van Koning Voetbal zo groot geacht dat onrendabele investeringen gerechtvaardigd zijn? In de haalbaarheidsstudies en financiële paragrafen wordt vooraf alles uiteraard rond gerekend, maar de vraag is hoe het in de praktijk uitpakt. Dan is het interessant om een blik in het verleden te werpen en te kijken hoe stadionontwikkelingen in andere steden hebben uitgepakt. Hebben ontwikkelaars gescoord met hun investeringen in voetbal?
Geen medicijn tegen faillissement
In ieder geval wordt duidelijk dat een positie als stadioneigenaar of hoofdsponsor van een voetbalclub geen medicijn is tegen een faillissement. Een recent voorbeeld is te vinden in Almelo, waar Heracles zijn wedstrijden speelt in het in 2015 totaal vernieuwde Polman Stadion, vernoemd naar de regionaal opererende vastgoedondernemer Pim Polman. Zijn bedrijven Polman Vastgoed en Polman Hanzepoort werden in mei failliet verklaard. Het kantoorpand Weezerstaete dat hij eerder naast het stadion ontwikkelde, wordt samen met nog 29 panden overgenomen door drie lokale ondernemers. Van de 3300 m² staat ongeveer de helft leeg.
Het contract voor de naamgeving loopt volgens Tubantia tot 2019, dus voorlopig blijft zijn naam op de gevel van de Almelose voetbaltempel prijken. Vorig jaar kwamen de voetbalclub en de vastgoedman hierover tot een schikking. Heracles wilde van Polman af, omdat de club meer geld kon verdienen bij andere partijen voor de naam van het stadion. Maar Polman, die al sinds jaar en dag sponsor is van de club, stemde hier niet mee in.
Galgewaard en Gelredome
In 2010 betekende het faillissement van de bedrijven van voormalig FC Utrecht-keeper Joop Leliveld een domper voor de gemeente en financiers Propertize en Rabobank. Een van zijn bedrijven, Memid, was eigenaar van stadion Galgewaard, met de gemeente als financier. Die besloot zich in 2015 er financieel uit terug te trekken en kwam tot een overeenkomst met Rabobank. Midreth was eerder al overgenomen door VolkerWessels. De aannemer bouwde niet alleen het nieuwe stadion van FC Utrecht, maar ook dat van AZ in Alkmaar (in 2006).
Ook voor de shirtsponsor van FC Utrecht viel het doek op het dieptepunt van de economische recessie. Phanos was vanaf 2006 sponsor, totdat de ontwikkelaar in 2012 failliet ging. Het was echter een ander project, het luxe vakantiepark Hof van Saksen, dat Phanos noodlottig werd.
Reddende engel
De bouw van het stadion en evenementencomplex Gelredome (eerste foto), dat in 1998 werd opgeleverd kostte destijds € 75 mln. Toen vlak na de eeuwwisseling zowel Vitesse als de Gelredome zelf in financiële problemen kwam, besloot de gemeente het stadion aan te kopen. Omdat de kosten zwaar op de gemeentelijke begroting drukten, besloot Arnhem de Gelredome weer te verkopen, voor € 16,5 mln. Nu was Ger Visser van Eurocommerce de reddende engel voor het voetbal, totdat ook die in de vastgoedcrisis ten onder ging. Door de ondergang van Eurocommerce kwam de Gelredome in Arnhem in handen van Rabobank (FGH). Dat staat echter niet op de balans, want het stadion van Vitesse is samen met een groot aantal kantoren uit de boedel van Eurocommerce ondergebracht bij een speciaal daarvoor opgericht vastgoedvehikel, Spes Bona. De Telegraaf wist begin dit jaar te melden dat een Amerikaanse investeerder in gesprek is over een overname, maar daar is het tot op heden niet van gekomen.
NAC
En dan Breda en Eindhoven, waar de Bredase ontwikkelaar Heja zich bezighield met vastgoedontwikkeling rondom de stadions van NAC en PSV. Voetbalclub NAC ging in 2010 in zee met een dochteronderneming van Heja om het stadionkwartier te ontwikkelen. De club had na de verhuizing van de Beatrixstraat naar het nieuwe complex langs de noordelijke rondweg de ontwikkelrechten van de gemeente verkregen. Het doel was kantoren, winkels en een Jumbo-megasupermarkt te realiseren. Het bankroet van het bedrijf van Jan Hoppen betekende een financiële strop voor de gemeente en NAC, die allebei nog miljoenen te goed hadden. Van de Ven Bouw en Ontwikkeling (VolkerWessels) bouwde uiteindelijk de supermarkt (4800 m² wvo) af, met Hinke Fongers als belegger. Ook het Stadionkwartier in Eindhoven wordt afgebouwd door VolkerWessels. Dat bestaat uit 501 appartementen en 20.000 m² kantoorruimte.
De gemeente Breda kocht het NAC-stadion in 2003 terug om de club van de ondergang te redden. Volgens BN De Stem zijn er nu vijf marktpartijen die interesse hebben in aankoop. Het gaat onder andere om cateringbedrijf NHG Horeca Group uit Valkenswaard, de huidige uitbater van de horeca in het stadion, vastgoedbedrijf Hinke Fongers uit Baarle-Nassau en het Bredase Westpoort Vastgoed.
Terugblikkend blijkt dat vastgoed en voetbal niet altijd een even gelukkig huwelijk hebben gevormd. Maar behaalde resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, en dat is voor Leeuwarden, Zwolle en Rotterdam weer een hoopvol gegeven.
