Het kabinet verzwaart het pakket aan maatregelen gericht op de vrije huursector. Vastgoed Belang noemt de ‘ongekend zware’ ingrepen ‘slecht nieuws voor middeninkomens’.
Onder druk van oppositiepartijen GroenLinks en PvdA, van wiens steun het kabinet afhankelijk is om de woonplannen door de Eerste Kamer te krijgen, scherpt minister Ollongren (wonen) de afgelopen zomer aangekondigde maatregelen aan. Vereniging Vastgoed Belang waarschuwt voor de gevolgen van het pakket aan maatregelen voor de kansen van middeninkomens. Deze groep is afhankelijk van de vrije huursector en die zal naar verwachting krimpen door de opeenstapeling van ingrepen.
Middensegment huur krimpt
De vereniging wijst erop dat met name het woonaanbod in het middensegment huur (€ 740–1000) waarop veel starters en middeninkomens zijn aangewezen zwaar onder druk komt te staan. Directeur Laurens van de Noort: ‘Het slaat nu echt door. De kabinetsmaatregelen struikelen over elkaar heen en zijn alle gericht op de vrije huursector, die nu al de kleinste is van heel Europa. In plaats van meer regels, hebben we meer woningen nodig.’
De Nederlandse woningmarkt bestaat voor bijna 60% uit koopwoningen, 35% uit gereguleerde huurwoningen en voor de overige 7% uit vrije sector huurwoningen. Vanwege de kleine omvang van de vrije huursector liggen prijzen er relatief hoog. Meer aanbod is nodig om de druk weg te nemen en de betaalbaarheid te verbeteren. Het is ook de enige sector die niet met miljarden wordt gesubsidieerd zoals de koopsector (jaarlijks € 10 mrd) en de sociale huursector (jaarlijks € 5 mrd). Van de Noort: ‘Doordat het middensegment door het kabinet zwaarder wordt belast en zwaar wordt gereguleerd steekt het risico op krimp serieus de kop op. Dat is heel slecht nieuws voor middeninkomens.’
Pensioenspaarders
Vereniging Vastgoed Belang waarschuwt ook voor de onevenredige gevolgen voor bijvoorbeeld zelfstandigen die hun pensioen opbouwen in één of twee huurwoningen. ‘Deze groep ziet bijvoorbeeld gemeentelijke belastingen omhoog schieten met 5% dit jaar. Ook andere kosten stijgen hard, bijvoorbeeld voor verduurzaming. Een deel van hun opgebouwde pensioenvermogen dreigt nu te verdampen.’
Overzicht maatregelen:
1. Er komt een opkoopverbod waardoor verhuurders geen koopwoningen meer mogen aanschaffen, het zogeheten buy-to-let. In de periode 2012–2018 verdubbelde het aantal middenhuurwoningen juist met name door woningen die op deze wijze werden toegevoegd.
2. De mate waarin de WOZ-waarde van een woning de maximale huur bepaalt wordt gemaximeerd op een derde. Dat betekent dat met name in Amsterdam huurwoningen in het middenhuursegment de huren sterk verlagen. Dit kan leiden tot een grote aanslag op het rendement of zelfs een negatief rendement waardoor deze woningen naar verwachting worden verkocht en het aanbod (midden)huur afneemt.
3. De overdrachtsbelasting voor verhuurders (corporaties, particuliere en institutionele) wordt verhoogd van 2% naar 8%. Jaarlijks kost dit de sector wel € 600 mln. Dit gaat ten koste van de waarde van huurwoningen en van de investeringsmogelijkheden in onder meer middenhuur en verduurzaming.
4. De huurverhoging in zowel de gereguleerde als de vrije huursector wordt gemaximeerd op inflatie + 1%. Doordat allerlei lasten harder stijgen en er soms jaren niet of beperkt is verhoogd, kan deze beperking leiden tot verkoop van een (midden)huurwoning.
