Van kantoor naar woning: let op de WOZ-beschikking

Het is voor particuliere woningbezitters altijd een feestje of een teleurstelling: het jaarlijkse moment dat je de nieuwe WOZ-waarde voor je huis terugziet op het aanslagbiljet van de gemeente. Voor de een feestje omdat een lage waarde de (lokale) heffingen drukt of omdat een hoge waarde juist een goed fundament is onder de woning. Een hoge WOZ-waarde betekent andersom echter ook dat de knip wijder open moet voor de belastingverplichtingen aan waterschap en gemeente.

Letter van de wet
Professionele beleggers in het woonsegment hebben zo hun eigen sores met de vaststelling van de WOZ-waarde. Helemaal sinds de advocaat-generaal eind vorig jaar als advies aan de Hoge Raad uitbracht dat beleggers per se de door gemeenten afgegeven WOZ-beschikkingen moeten hanteren voor het bepalen van de huurwaarde. Een volgens de letter van de wet incorrect berekende WOZ-waarde kan ertoe leiden dat beleggers gedwongen zijn om een lagere huur te hanteren of ervoor kiezen om de woning dan maar voorlopig leeg te laten staan.
Nicole Moors, manager Vastgoedbeleggers bij taxatie- en WOZ-specialist Previcus: ‘Als je als belegger bijvoorbeeld een kantoorgebouw wilt transformeren naar woningen, loop je vrijwel altijd tegen dit probleem aan. Stel, je kocht op 1 januari 2021 een kantoorpand en begon een maand later de verbouwing tot woningen, die op 1 december 2021 klaar was. Dan moet je dus tot minimaal 28 februari 2022 wachten voor je volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) een huurprijs kunt bepalen met inbegrip van de reële WOZ-waarde.’

Te lage, geen of foute WOZ
Zo’n 90% van de gemeenten die een beschikking aflevert, doet dat volgens Moors daadwerkelijk op die datum. ‘Maar dit geldt niet voor nieuwbouw- of transformatieprojecten. Hier is over het algemeen geen tijd voor bij gemeenten. Daardoor wordt bijna altijd een foutieve (de WOZ-waarde van het oorspronkelijke kantoorpand), een te lage (in de administratie van de gemeente is de bouw nog niet gereed gemeld) of helemaal geen WOZ-waarde opgelegd. En een WOZ-waarde heb je nodig om te kunnen verhuren. Zeker als je boven de sociale huurgrens wilt verhuren. Zonder WOZ-waarde moet een belegger bij verhuur uitgaan van een minimale WOZ-waarde. Deze minimale WOZ-waarde bedraagt op dit moment € 55.888. Dat de werkelijke waarde van de nieuwe woning misschien wel € 500.000 is, is dan verder niet relevant.’
Het beste is om zo vroeg mogelijk een losse WOZ-beschikking aan te vragen bij de gemeente, stelt Moors. ‘Voor een van onze klanten, een belegger uit Amsterdam die 75 woningen kocht in Kerkrade, hebben we het voor elkaar gekregen dat er daadwerkelijk op 28 februari een actuele WOZ-waarde wordt afgegeven en ze dus per 1 maart marktconform kunnen verhuren. Maar los van het feit dat het probleem bij de gemeenten ligt, is het ook nog ingewikkelde materie. Zonder de juiste kennis is het een onmogelijke opgave.’

Te complex
Geldt voor reguliere woningen de waarde in het economische verkeer op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar; voor woningen in aanbouw of als er sprake is van transformatie hanteert de Hoge Raad de aankoopwaarde (van de grond) plus de bouwkosten als waarde in het economisch verkeer. Wil je als ontwikkelaar of belegger die WOZ-waarde daadwerkelijk voor 100% vertaalt zien in punten binnen het WWS, dan zul je die kosten voor aankoop en bouw moet onderbouwen. Vervolgens kan bij de gemeente met een taxatieverslag worden achterhaald van welk gereedheidspercentage de gemeente is uitgegaan. ‘Op dat punt wordt het dusdanig complex dat het voor bijna niemand meer is uit te rekenen’, aldus Moors.
Daarnaast komt een vastgoedbelegger met zijn WWS-punten ook niet goed uit bij een woning die op 1 januari van dit jaar nog in verbouw was. ‘Het leidt tot de bizarre situatie dat een woningbelegger in Utrecht voor een woning van 50 m² nu de WWS-punten moet rekenen met een WOZ-waarde van € 120.000. Het behoeft geen betoog dat dat voor hartje Utrecht geen reële waarde meer is. En het is nog maar de vraag of deze woning nu voldoende punten heeft om überhaupt in de vrije sector verhuurd te mogen worden.’

Altijd WOZ afwachten
In het verleden kon je als verhuurder in een huurkwestie bij de rechter nog wapperen met een taxatierapport ter onderbouwing van de reële waarde in het economisch verkeer. Door het advies van de Advocaat-Generaal is die uitweg nu echter afgesneden. ‘Het komt er nu op neer dat je als belegger altijd moet wachten op de actuele WOZ-beschikking als je de reële waarde in je huurprijs wilt kunnen meenemen.’
Daar komt nog iets anders bij: wil een gemeente überhaupt een WOZ-waarde kunnen geven, dan moet er sprake zijn van een kadastraal bekend adres. Dat is er bij de start van een transformatie nog niet.
Moors legde de kwestie voor aan de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken. De adviezen die zij kreeg, leidden bij haar tot gefronste wenkbrauwen. ‘Bezwaar aantekenen als er een te lage WOZ-waarde is, is op zich een nuttig advies, alleen duurt het doorgaans een jaar voor dat bezwaar is afgehandeld. Ook het onderhandelen met de gemeente over het rekenen met een hogere grondprijs is geen oplossing, omdat de grondprijzenstaffel al een jaar van te voren bepaald is voor de Wet WOZ. Die kan de ambtenaar dus niet meer aanpassen, en de bouwkosten kunnen ook niet aangepast worden.’

Leegstand
De optie ‘dan maar tijdelijk goedkoop verhuren’ is ook geen echte oplossing, meent Moors. ‘Dat werkt misschien als je één woning wilt verhuren. Maar heb je het over meerdere woningen of een pand dat je voor een paar miljoen hebt aangekocht, dan kan het uiteraard niet meer uit als je die woningen twee jaar voor zeg € 450 per maand moet verhuren, terwijl deze met een juiste WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 800 per maand zouden uitkomen.’
Veel eigenaren van nieuwbouwprojecten of panden die getransformeerd worden tot woningen kiezen er daarom volgens haar daarom noodgedwongen voor om woningen dan maar leeg te laten staan totdat ook het papierwerk is afgeleverd. ‘Je hebt dan ieder geval nog de waardegroei van je pand. Des te opvallender dat een stad als Amsterdam dan nu komt met extra maatregelen om langdurige leegstand van huurwoningen tegen te gaan, terwijl een deel van die leegstand echt te wijten is aan procedures. Het kan ertoe leiden dat beleggers dan maar helemaal afzien van transformatie om gedoe te voorkomen.’

Tegenwerkende regels
De achterstand bij het afgeven van WOZ-beschikkingen of het afhandelen van het bezwaar erop is extra pregnant nu woonminister Hugo de Jonge op het punt staat de beperkte weging van de WOZ-waarde binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS) in te voeren. Als gevolg daarvan mag de WOZ-waarde nog maar voor een derde meetellen bij het bepalen van de huur. Het zorgt ervoor dat veel woningen die nu in de vrije sector vallen, dreigen terug te vallen in het gereguleerde segment.
‘Dit maakt een investering in verduurzaming van een bestaande woning of transformatie van een pand naar woonruimte nog minder aantrekkelijk’, aldus Moors. ‘Wat mij betreft opnieuw een voorbeeld van dat wat de wetgever beoogt – meer woningen – in de praktijk door andere regelgeving wordt tegengewerkt.’