Van de hoofdredacteur: Kabinet gevangen in box 3

Spanning ten top: wat had Mona Keijzer op Prinsjesdag en bij de Algemene Beschouwingen te bieden? Op de vastgoedbeurs Provada kreeg de nieuwe minister van Volkshuisvesting nog het voordeel van de twijfel. ‘Alles beter dan Hugo de Jonge’, zo klonk het. Op die stelling is best wat aan te merken, maar dit maandelijkse stukje is te kort voor nuance en te laat om het imago van De Jonge nog op te vijzelen. Daarom terug naar Mona, met de overdrachtsbelasting die naar 8% gaat, helaas alleen voor woningbeleggingen en met ingangsdatum 2026. Dat betekent dat volgend jaar ook weinig woningtransacties zijn te verwachten – enkele grote deals zoals die van Eres daargelaten.

Ook Keijzer hanteert het mantra van 100.000 woningen per jaar erbij. Onze lezers weten dat de kans dat dit lukt verwaarloosbaar is, maar ze weten ook dat Haags voorspellen geen halszaak is. Keijzer weet best dat ze corporaties, provincies en gemeenten niet aan een touwtje heeft. Ze kan ook zien dat beleggers steeds massaler huurwoningen uitponden om aan normale rendementsverwachtingen te voldoen. Dat ligt aan de ook door haar niet-gewenste Wet betaalbare huur, die de vrije sector marginaliseert en energielabels de middenhuur laat dicteren.

Veel is ook terug te voeren tot box 3, die de belastingdienst nog jaren in zijn greep zal houden. Dé fiscalist van het vorige kabinet, Marnix van Rij – nog even in beeld als alternatief voor Schoof –, verloor de grip op box 3. Zijn opvolger Folkert Idsinga meldt dat hij de voorgenomen reparatie niet in januari 2027 kan invoeren. Dat uitstel kost de fiscus € 2 mrd per jaar. Dat oogt leuk voor vermogenden, maar voor vastgoedbeleggers is het dat niet. In het nieuwe stelsel kijkt de belastingdienst naar vermogenswinst op vastgoed bij verkoop. Tot dan betalen beleggers een fictief rendement. Beleggers die kunnen bewijzen dat het bedrag te hoog is, kunnen teruggave claimen. Dat klinkt leuker dan het is voor woningbeleggers, want in de praktijk zal het niet lukken om uit de huurinkomsten een direct rendement te halen. Je hebt alleen de smaken rentekosten en fiscale kosten. Voor onderhoud, laat staan rendement, is er geen ruimte. Voor rendement moet je uitponden en dat lukt beter dan ooit, gezien de recordwaardestijging van koopwoningen in het afgelopen jaar. Daarmee zijn dus niet de beleggers zielig, maar de huurders, die door het wegvallen van een beleggingscategorie steeds minder keuze hebben.

Door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL