De Ikeavestiging in Delft is niet zomaar een Ikea. De karakteristieke blauwgele blokkendoos herbergt naast winkel, magazijn en restaurant ook een internationaal scholingscentrum voor Ikeamanagers. Vanwege ruimtegebrek moet de vestiging ingrijpend worden aangepast en uitgebreid. Ook de gemeente begreep: als het met Ikea in de wereld goed gaat, gaat het goed met Delft. Dit wederzijds belang leidde tot een soepele procedure. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 14 april 2005
De Ikeavestiging in Delft is niet zomaar een Ikea. De karakteristieke blauwgele blokkendoos herbergt naast winkel, magazijn en restaurant ook een internationaal scholingscentrum voor Ikeamanagers. Vanwege ruimtegebrek moet de vestiging ingrijpend worden aangepast en uitgebreid. Ook de gemeente begreep: als het met Ikea in de wereld goed gaat, gaat het goed met Delft. Dit wederzijds belang leidde tot een soepele procedure.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 14 april 2005
door Robert van Til
Delft kan tevreden zijn. De uitbreiding van Ikea-Delft levert nieuwe arbeidsplaatsen op, het aantal overnachtingen verdubbelt en rijksweg 13, de drukste verkeersader van Nederland, wordt voorgoed verlost van opstoppingen bij de afslag Delft-Centrum. Drie vliegen één klap.
Ikea zelf zul je ook niet horen mopperen. Want terwijl de consumenten de knip op de beurs houden en liever niet te veel uitgeven aan meubilair en woninginrichting, weet Ikea zijn marktpositie al enkele jaren te versterken. Na nieuwe vestigingen in Barendrecht (2001), Hengelo, Breda (2003) en recent Haarlem zijn ook voor Amersfoort en Leiderdorp plannen ontwikkeld.
Experimenten en testen
De uitbreiding in Delft is een verhaal apart. Als het alleen om de omzetten te doen was, zou een paar duizend vierkante meter volstaan. In Delft wordt echter 15.000 m2 toegevoegd.
Delft wordt, om het detailhandelsjargon aan te houden, een 'pilot-store met voorbeeldfunctie'. Andere Ikeavestigingen halen er hun inspiratie vandaan. Nieuwe systemen en concepten worden eerst in Delft uitgetest. Een groot deel van het extra winkeloppervlak is voor deze functie ingeruimd.
'We hebben als Ikea-Delft een bijzondere positie ', verduidelijkt Ikeamanager Anders Westny. 'In alle vestigingen, waar ook ter wereld, worden manieren bedacht om de verkoop en marketing te verbeteren. Kansrijke oplossingen worden in Delft uitgebreid getest, denk aan het inzetten van een audiosysteem voor het geven van productinformatie. Vervolgens wordt deze kennis hier gedocumenteerd en aan de andere vestigingen overgedragen. Een groot deel van het extra winkeloppervlak is voor deze functie ingeruimd. In de nieuwe winkel zullen wij het publiek nog veel meer kunnen betrekken bij deze experimenten en testen. Jaarlijks worden hier honderden trainingen gegeven voor managers en specialisten vanuit de hele wereld. Wanneer bijvoorbeeld in Dubai een nieuwe winkel wordt opgezet, komt het management eerst naar Delft om te leren hoe zij het Ikeaconcept in de praktijk kunnen brengen.'
Een betere behuizing van het Ikea Business College stond daarom hoog op de verlanglijst. Dit instituut is nu nog verdeeld over verschillende gebouwen. Het nieuwbouwgedeelte zal aan de educatieve taak een nieuwe impuls geven, zo verwacht Ikea. Het instituut biedt in totaal zestien verschillende trainingsprogramma’s aan, waarmee studenten en managers de concepten in de praktijk kunnen uittesten.
Om alle deelnemers te kunnen huisvesten, is in het plan een hotel met 120 kamers opgenomen. Ook een nieuwe parkeergarage met 730 en een parkeerterrein met 220 extra plaatsen maken deel uit van het project, dat in de zomer van 2006 wordt opgeleverd. Het hotel volgt iets later.
Stijgende omzetten
De kans bestaat dat het niet bij deze uitbreiding blijft. Door de gestage expansie die Ikea wereldwijd doormaakt – in 2004 bezat Ikea 202 winkels, vijftig meer dan in 1999 – kunnen de activiteiten in Delft op den duur alleen maar toenemen. Inter Ikea Systems, de holding die het concept en handelsmerk van Ikea bewaakt, is in Delft gevestigd. Ook de stichting Ingka, van waaruit het concern wordt aangestuurd, is officieel in Nederland geregistreerd.
Het assortiment in Delft zal in de toekomst uitbreiden van 7000 naar circa 8.500 artikelen. De 'proeftuin Delft' zal daarom vrijwel zeker meer bezoekers aantrekken. In het in 2003 afgeronde distributieplanologische onderzoek (DPO) van het onderzoeksbureau de Ecorys-Kolpron wordt dit aspect niet verder uitgediept. De discussie in de Delftse gemeenteraad werd voornamelijk bepaald door de milieutechnische en planologische inpassing in het achterliggende landbouw- en recreatiegebied. Het college van B en W had reeds in 2001 medewerking toegezegd. In de latere besluitvorming speelden de distributieplanologische aspecten een ondergeschikte rol.
Ecorys concludeerde dat 'de uitbreiding van een Ikeavestiging in Delft niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verzorgingsstructuur'. De toevoeging van bijna 6000 m2 aan verkoopoppervlak in Delft en de tweede fase van het Woonhart Zoetermeer (circa 12.000 m2) liet volgens Ecorys nog voldoende marktruimte over 'om ook uitbreidingen/nieuwbouw op andere locaties te accommoderen'. De verwachting was toen dat de Ikea weinig omzet bij concurrerende vestigingen zou weghalen.
Kannibalisme
Aan de DPO-cijfers is te zien dat zienswijzen snel kunnen veranderen. Zo verwachtte de gemeente in 2001 nog dat de omzet van Ikea-Delft de jaren daarna zou dalen. Het voedingsgebied vertoont een overlap met de in 2001 geopende vestiging in Barendrecht.
De periode van 'kannibalisme' duurde echter slechts kort. De omzet van € 113,5 miljoen in 2001 was een jaar later inderdaad gedaald tot circa € 102 mln. In de jaren daarna had Ikea-Delft de stijgende lijn al weer snel te pakken. Als de omzetcijfers van de provincies kloppen – het bedrijf zelf doet daarover geen mededelingen – doet Ikea-Delft het veel beter dan eerder was voorspeld.
In 1999 boekte Ikea-Delft een omzet van € 56 mln. Daarmee zakte het op de ranglijst van Zuid-Hollandse winkelgebieden weg naar een 36e plaats. Vorig jaar was de omzet meer dan het dubbele: € 118 mln. Dat betekent een omzetstijging van meer dan 20% per jaar. Ikea-Delft bezet in Zuid-Holland nu de 23e plaats. Het woonwarenhuis laat daarmee menig winkelcentrum achter zich. Hoewel een directe relatie onwaarschijnlijk is, valt wel op dat de winkeliers in het centrum van Delft hun omzet in dezelfde periode zagen dalen van € 198 mln naar € 191 mln. Deze cijfers zijn afkomstig uit het vorig jaar gehouden Koopstromenonderzoek van de provincies Zuid-Holland en Utrecht.
Dat een DPO aanleiding kan geven tot vurige debatten, blijkt ook uit de nog lopende discussie over de nieuwe vestiging in Leiderdorp. De onderzoeksbureaus EIM en Regioplan produceerden twee rapporten, waarin de effecten op de bestaande koopstromen geheel verschillend worden ingeschat. EIM schat in dat de Ikeavestiging € 15 mln van de regionale omzetten in de meubelbranche weg zal snoepen. Regioplan houdt het op € 40 mln. Toch zegt Ikea in het jongste persbericht er vanuit te gaan dat de onderhandelingen in mei kunnen worden afgrond. En het einde is nog niet in zicht. Na de nieuwbouw in Amersfoort en Leiderdorp wil Ikea nog twee nieuwe vestigingen realiseren. Het totaal komt dan op zestien. Ecorys stelde het al eerder vast: binnen het concern is Ikea-Nederland de snelst groeiende tak.
[tekstkader]
Aberdeen neemt stokje over van Catella
Het bouwmanagement voor de Ikeavestiging wordt gevoerd door de Zweedse beleggingsmaatschappij Aberdeen Property Investors. Deze kreeg de opdracht voor Ikea min of meer in de schoot geworpen, toen Aberdeen vorig jaar Catella Property Management overnam. Ook de vijftien grote klanten kwamen daardoor binnenboord. In Nederland schoven beide organisaties in elkaar. In België kreeg Aberdeen voor het eerst voet aan de grond.
‘Wij werken in nauwe samenwerking met de ontwerpers en adviseurs van Ikea’. benadrukt de van Catella overgenomen directeur Loek Langezaal. ‘Het is dus geen ontwikkelingsproject dat we voor eigen rekening doen. Maar er zitten veel aspecten aan waarbij onze deskundigheid goed van pas komt. Tussen de gemeente Delft, Rijkswaterstaat en Ikea is bijvoorbeeld erg lang onderhandeld over een PPS-constructie voor het beheer over de op- en afritten bij de afslag Delft-Centrum. Het eigendom en dus ook het beheer daarvan is in handen van Ikea-Delft. Dat is een unieke situatie, waar je in een soort driepartijenoverleg uit moet zien te komen. En dat is gelukt.'
Een in het plan opgenomen hotel met 170 kamers vormt nog een onzekere factor. Abderdeen is in gesprek met verschillende exploitanten. Het past binnen de expansiestrategie van Aberdeen om ook de aan vastgoed gerelateerde dienstverlening uit te bouwen. Daartoe rekent Aberdeen ook het management van bouw- en ontwikkelingsprojecten.
[tekstkader]
Blokkendoos in geel en blauw
Wat betreft de vorm van de geplande uitbreiding van Ikea-Delft is veel bij het oude gebleven. Een blokkendoos met veel geel en blauw. Te oordelen naar de buitenkant lijken alle Ikea-vestigingen op elkaar. Maar is dat wel zo?
‘Een leek zegt al gauw: die lijken allemaal op elkaar. Maar er zijn wel degelijk verschillen’, zegt John van de Weg van het Amsterdamse architectenbureau Knevel Architecten. ‘Een buitenstaander ziet voornamelijk geel en blauw. Dat is ook de reden waarom wij bij de presentatie van een plan bij de gemeente of welstand de kleuren soms bewust weglaten. Dan komt de aandacht automatisch meer te liggen op de compositie en architectuur van het gebouw zelf. Dat blauw en geel leidt de aandacht te veel af.'
Wie het concept voor de uitbreiding op deze manier bekijkt, zal de nuances niet ontgaan. Zo kozen de architecten van Knevel, overigens in nauwe samenwerking met de Ikeaontwerpers, voor een concept waarin de scheidingen tussen de winkelonderdelen minder accent krijgen. ‘Wat linksonder zit, heeft in andere vestigingen niet veel te maken met rechtsboven. In het nieuwe ontwerp wordt dat hersteld’, aldus Van de Weg. Het resultaat van een dergelijke benadering is al te zien in Breda.
