Transformatie van winkels of kantoren naar woningen is een snelle oplossing om de woningnood deels op te lossen. Een recent advies aan de Hoge Raad gooit echter roet in het eten.
Vertraging en gesteggel bij de bepaling van de WOZ-waarde zorgen ervoor dat beleggers een pas op de plaats maken bij het transformeren van winkel en kantoren naar woningen. Debet hieraan is een advies dat de advocaat-generaal eind vorig jaar als advies aan de Hoge Raad uitbracht. Hierin staat beleggers per se de door gemeenten afgegeven WOZ-beschikkingen moeten hanteren voor het bepalen van de huurwaarde. Een volgens de letter van de wet incorrect berekende WOZ-waarde kan ertoe leiden dat beleggers gedwongen zijn om een lagere huur te hanteren of ervoor kiezen om de woning dan maar voorlopig leeg te laten staan.
Nicole Moors, manager Vastgoedbeleggers bij taxatie- en WOZ-specialist Previcus: ‘Als je als belegger bijvoorbeeld een kantoorgebouw wilt transformeren naar woningen, loop je vrijwel altijd tegen dit probleem aan. Stel, je kocht op 1 januari 2021 een kantoorpand en begon een maand later de verbouwing tot woningen, die op 1 december 2021 klaar was. Dan moet je dus tot minimaal 28 februari 2022 wachten voor je volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) een huurprijs kunt bepalen met inbegrip van de reële WOZ-waarde.’
Minimale WOZ-waarde
Het ontbreekt gemeenten met name bij nieuwbouw- of transformatieprojecten aan mankracht om tijdig een WOZ-beschikking af te geven. Moors: ‘Daardoor wordt bijna altijd een foutieve (de WOZ-waarde van het oorspronkelijke kantoorpand), een te lage (in de administratie van de gemeente is de bouw nog niet gereed gemeld) of helemaal geen WOZ-waarde opgelegd. En een WOZ-waarde heb je nodig om te kunnen verhuren. Zeker als je boven de sociale huurgrens wilt verhuren. Zonder WOZ-waarde moet een belegger bij verhuur uitgaan van een minimale WOZ-waarde. Deze minimale WOZ-waarde bedraagt op dit moment € 55.888. Dat de werkelijke waarde van de nieuwe woning misschien wel € 500.000 is, is dan verder niet relevant.’
In het verleden kon je als verhuurder in een huurkwestie bij de rechter nog wapperen met een taxatierapport ter onderbouwing van de reële waarde in het economisch verkeer. Door het advies van de Advocaat-Generaal is die uitweg nu echter afgesneden. ‘Het komt er nu op neer dat je als belegger altijd moet wachten op de actuele WOZ-beschikking als je de reële waarde in je huurprijs wilt kunnen meenemen.’
De optie ‘dan maar tijdelijk goedkoop verhuren’ is ook geen echte oplossing, meent Moors. ‘Dat werkt misschien als je één woning wilt verhuren. Maar heb je het over meerdere woningen of een pand dat je voor een paar miljoen hebt aangekocht, dan kan het uiteraard niet meer uit als je die woningen twee jaar voor zeg € 450 per maand moet verhuren, terwijl deze met een juiste WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 800 per maand zouden uitkomen.’
Aanpak leegstand
Veel eigenaren van nieuwbouwprojecten of panden die getransformeerd worden tot woningen kiezen er daarom volgens haar daarom noodgedwongen voor om woningen dan maar leeg te laten staan totdat ook het papierwerk is afgeleverd. ‘Je hebt dan ieder geval nog de waardegroei van je pand. Des te opvallender dat een stad als Amsterdam dan nu komt met extra maatregelen om langdurige leegstand van huurwoningen tegen te gaan, terwijl een deel van die leegstand echt te wijten is aan procedures. Het kan ertoe leiden dat beleggers dan maar helemaal afzien van transformatie om gedoe te voorkomen.’
Meer weten over WOZ-leed na transformatie? Lees meer in ons magazine PropertyNL 2, dat op 26 februari verschijnt.
