Top-50 Ontwikkelaars 2022: En de winnaar is...Borghese/COD

Onlangs kwam COD in het nieuws bij de definitieve ondergang van de Haagse winkelmall Megastores, nabij Den Haag Hollands Spoor. Het bedrijf heeft samen met co-eigenaar Amvest besloten het gigantische complex te gaan slopen en er een nieuwe woonwijk met 2000 woningen op te ontwikkelen.
PropertyNL kopte dat de ‘tragedie compleet’ was, en Enno Otten, algemeen directeur van COD en Borghese, begrijpt dat best. ‘Het is misschien wat dramatisch aangezet, maar dat we nu moeten slopen is pijnlijk voor iets wat er nog maar 20 jaar staat. Door te kiezen voor sloop kunnen we echter beter invulling geven aan de wens van de gemeente om binnenstedelijk woningen toe te voegen. Tegelijkertijd heeft pakweg de helft van Megastores nog best een functie. Dan heb je het over 40.000 m², waar ook nog regelmatig huurmutaties te zien zijn.’ Het gedeeltelijk handhaven van het complex was echter geen optie. ‘Dan wordt het een wel heel ingewikkelde puzzel, mede door de nu verspreide parkeergelegenheid in het centrum. De toekomstige herbestemming brengt wel met zich mee dat we opnieuw met de gemeente om de tafel moeten over de erfpacht, maar daar komen we wel uit.’

Logistiek onder druk

Andere landmarks van COD in 2022 noemt Otten de oplevering van Het Dok in Amsterdam-Noord, goed voor 449 woningen, en de bouwstart van Kaap in hetzelfde stadsdeel (70 appartementen), waarbij de ontwikkelaar ook samen optrekt met Amvest. Een specifiek Borghese-project waar hij trots op is, betreft een logistiek centrum van 40.000 m² voor ventilatiespecialist M&G Group in Assen, waarvan de oplevering nog in december wordt voorzien. ‘Ik ben er vooral trots op dat we een dergelijk groot logistiek project toch nog van de grond hebben weten te tillen, want het zal voor iedereen duidelijk zijn dat de waarde van logistiek vastgoed het afgelopen jaar steeds meer onder druk is komen te staan. Wat nu wordt opgeleverd of in ontwikkeling wordt genomen, betreft hoofdzakelijk oude deals.’
De markt voor nieuwe logistieke ontwikkelingen staat volgens Otten momenteel nagenoeg stil. ‘Je hoort steeds meer verhalen over deals die niet doorgaan. Logisch, want ik schat in dat logistiek vastgoed de afgelopen tijd zo’n 10–20% aan waarde heeft verloren.’ Ten aanzien van Assen had Borghese nog net het voordeel dat de verkoop aan P3 al in januari 2022 rond was. ‘Maar P3 had gedurende de due dilligence tot juni 2022 nog de ruimte om zich terug te trekken uit de deal. In die periode hebben we, mede in overleg met de huurder, aanpassingen aan de deal kunnen doorvoeren waardoor er voor alle partijen een waardevolle ontwikkeling is toegevoegd, die eind dit jaar wordt opgeleverd.’

Onduidelijke uitgangpunten

Otten stelt dat ontwikkelaars momenteel niet staan te popelen om met nieuwe ontwikkelingen naar de markt te gaan, omdat ze niet weten waar hun waarde ligt. ‘Daarin staan ontwikkelaars echter niet alleen, want bij de Expo Real in München sprak ik ook beleggers die momenteel niet weten wat ze willen, omdat de uitgangpunten en rendementen niet duidelijk zijn.’
De ontwikkeling van de rente beschouwt hij als de meest bepalende factor. ‘Het maakt gelet op de leverage nogal wat uit dat je moet rekenen met een BAR van 4% en een rente van 4,5% terwijl het eigenlijk andersom moet zijn.’ Ontwikkelende beleggers zullen volgens Otten buiten bancaire financiering om andere routes zoeken om projecten toch mogelijk te maken, bijvoorbeeld door full equity te kopen, of door hoog in te zetten met de indexering van huurprijzen op basis van de hoge inflatie. ‘Dat laatste kun je natuurlijk niet onbeperkt doen.’
Hij verwacht dat de markt zich in het eerste of tweede kwartaal van 2023 heeft aangepast aan de omstandigheden. Tot die tijd blijft het volgens Otten lastig om commercieel vastgoed te verkopen. ‘We zijn als ontwikkelaar al 25 jaar actief in de markt. Een periode met tegenwind is geen reden om niets te doen. Een wetmatigheid is namelijk ook dat de economie er over 4 of 5 jaar weer heel anders bijstaat.’

Woningen vluchtheuvel

Woningen, hoofdzakelijk het domein van COD, beschouwt Otten tot op zekere hoogte als een vluchtheuvel voor ontwikkelaars die zich nu nog vooral op commercieel vastgoed richten. ‘Residentieel vastgoed is stabiel in waarde en de vraag is, zeker in ons land, heel erg hoog. Tegelijkertijd heb je ook in dit segment te maken met hoge bouwkosten aan de ene kant en aan de andere kant opbrengsten die steeds meer onder druk staan door verdergaande regulering op het vlak van onder meer betaalbaarheid, duurzaamheid en circulariteit.’
Op dit moment is het volgens hem al zo dat bij de huidige paramaters middenhuur hooguit kostenneutraal gerealiseerd kan worden. ‘Gereguleerde huur is hooguit in de mix te realiseren door commerciële ontwikkelaars als er ook een deel vrije sector bij zit.’
Otten verwacht de komende jaren eerder een afname dan een toename van de woningontwikkeling door commerciële partijen. ‘De waarde blijft onder druk door beperking van de maximale huur door aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel. Ook het optrekken van de liberalisatiegrens helpt niet. Dat zou betekenen dat in veel gemeenten tot 70% van de markt gereguleerd is. Het wordt dan wel heel moeilijk om alleen al een risico-opslag in te bouwen, terwijl ook de overheid nu zou moeten inzien dat die risico’s zeker niet fictief zijn.’
Hij beschouwt het als behulpzaam dat de overheid miljarden gaat uittrekken om nieuw te ontwikkelen woningprojecten te ontsluiten, al draagt dat volgens hem niet per se bij aan een hogere woningwaarde. ‘In een stad als Amsterdam, waar nu al de 40/40/20-regeling geldt, wordt je woning niet meer waard als er een metro voor de deur ligt.’

Geen verschuiving

De regulering van de woningmarkt zorgt er mede voor dat Otten niet snel een verschuiving van de inspanningen van commercieel naar residentieel ziet. ‘Alle segmenten zijn de afgelopen jaren aan de beurt geweest. Kantoorontwikkeling is ook best ingewikkeld geworden, maar tegelijkertijd willen gebruikers toch weer dat hun werknemers naar kantoor komen. In het verleden deden wij aardig wat in hotels, tot Amsterdam een hotelstop aankondigde. Nu trekt die markt weer enorm aan, wat ons ook kansen geeft. De kracht van COD/Borghese is op dit moment ons brede aanbod. We zijn niet de grootste specialist op het gebied van logistiek, kantoren of retail, maar door onze krachten te bundelen kunnen we met verschillende disciplines in een compact team toch inspelen op een veranderende omgeving.’

Twee vastgoedfamilies

De Overijsselse familie Pleijsier is 100% eigenaar van Borghese en Pleijsier Bouw en heeft een aparte tak voor logistieke ontwikkelingen. De bouwtak van het bedrijf kan bogen op een trackrecord van meer dan een eeuw. Rutger Jan van Broekhoven is directeur ontwikkeling van Borghese Logistics en Henk Pleijsier van Borghese Real Estate.

In 2013 neemt de familie een belang van 50% in de Amsterdamse ontwikkelaar COD, een van activiteiten van Timeless Investments, de family office van de familie Van Veggel. Ook het roemruchte Multi Development maakte ooit naam onder de vlag van Timeless. Inmiddels is de family office via drie entiteiten in de VS (ZOM Living, ZRS Management en Stonebridge Investments) een bekende naam voor woninghuurders en beleggers aan de Amerikaanse oostkust en de ‘Sunbelt’ (van Washington DC tot aan Arizona). Tevens is Timeless onder meer oprichter en eigenaar van start-up hub B.Amsterdam. Randy van den Broek is directeur ontwikkeling van COD.

Vanwege de samenhang tussen Borghese en COD delen beide bedrijven de back office. Ze worden bestuurd door Enno Otten en Kees van der Linde.