Top-1001 Adviseurs 2020: Verantwoording

De definities van gebouw, aanbod en transactie zijn in samenspraak met de vastgoedadviseurs ontleend aan onderzoeken van CBS en DNB.

Gebouwen
De database PropertyNL Gebouwen brengt de bestaande voorraad van 9 mln gebouwen in Nederland in beeld, waarvan er 1,1 mln vallen onder commercieel vastgoed (gedefinieerd als alle gebouwen niet zijnde woningen).
De bron voor de database PropertyNL Gebouwen is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), verrijkt door de Calcasa Property Analyzer en de update van de database PropertyNL Transacties met de hieronder beschreven werkwijze.
De PropertyNL database transacties wordt gevoed door de aanboddatabase Ventu.nl, de Kamer van Koophandel, het Kadaster, de dagelijkse nieuwsbrief van PropertyNL en twee andere onderzoeken van PropertyNL: de Top Vastgoedjuristen en Top-101 Projectontwikkelaars.
Het doel is commercieel vastgoed op gebouwniveau inzichtelijk te maken voor wat betreft eigendom en gebruik. Het onderzoek spitst zich toe op gebouwen die eigendom zijn van beleggers en gebruikt worden door huurders. De historie van eigenaren en gebruikers van gebouwen in Nederland wordt weergegeven door ruim 170.000 transacties.
Bij woningen spitst het onderzoek zich toe op het gedeelte huurwoningen en daarbij huurwoningen die worden verhuurd door institutionele beleggers. Dit betreft per 1 januari 2020 200.000 van de 7,9 mln woningen in Nederland.

Aanbod
In de database PropertyNL Aanbod wordt aanbod commercieel vastgoed (huur en belegging) gemeld en afgemeld door ruim 1400 adviseurs. Zij doen dat rechtstreeks via de PropertyNL Servicemodule of via de partijen die de ict-infrastructuur van vastgoedadviseurs geregeld hebben, waarvan RealWorks de belangrijkste is. De meldingen worden aangevuld met aanbod op Nederlandse websites van bijna 600 makelaars die ooit commercieel vastgoed hebben aangeboden. PropertyNL controleert op adres en dubbeltelling, maar metrage en vraaghuur/vraagprijs zijn afkomstig van de meldende vastgoedadviseur.

Transacties
De database PropertyNL Transacties bestaat uit voor een deel uit beleggingstransacties en voor een deel uit gebruikerstransacties. In deze uitgave worden beleggingen in euro’s vermeld en gebruikerstransacties in metrages.
De database met beleggingen bevat portefeuilletransacties met huurwoningen en gebouw- en portefeuilletransacties van commercieel vastgoed (bedrijfsruimten/distributiecentra, kantoren, winkels, horeca en diversen). De ondergrens is € 1 mln. Grondtransacties worden niet meegenomen, wel transacties van gebouwen die bedoeld zijn voor sloop.
De beleggingstransacties commercieel vastgoed worden gecontroleerd op adres in de database gebouwen, de woningtransacties niet. Beleggingstransacties van gebouwen worden getoetst bij het Kadaster of, bij vennootschappelijke transacties, bij de Kamer van Koophandel. Het kan zijn dat meerdere kadastrale nummers bij elkaar worden opgeteld en dat vennootschappelijke transacties vooruitlopend op vermelding in de Kamer van Koophandel worden meegenomen.
Vennootschappelijke transacties tussen juridische entiteiten binnen eenzelfde groep worden niet meegenomen, dit zijn bijvoorbeeld aandelenoverdrachten van houdstermaatschappijen.
De transactiedatabase met beleggingen neemt zowel kadastrale als vennootschappelijke transacties op.
PropertyNL controleert beleggingstransacties en gebruikerstransacties op adres en dubbeltelling. Metrage en gerealiseerde huur- of koopprijs zijn afkomstig van de vastgoedadviseur die de melding heeft gedaan. Of deze adviseur de transactie alleen heeft verricht of dat er collega’s bij betrokken waren, is alleen te achterhalen als de (ver)huurder/(ver)koper of collega-makelaar zich meldt. Dat is niet altijd het geval.
Voor de database PropertyNL Transacties is de datum leidend waarop een transactie is ingevoerd. Als gebruikerstransacties worden opgenomen: huur, koop voor eigen gebruik en verlengingen. Verlengingen die binnen een periode van drie jaar al eerder werden gemeld zijn buiten beschouwing gelaten.
Ingevoerd worden transacties waarbij wilsovereenstemming is van beide partijen. Soms verschilt dit met feitelijk transport, als er fiscale redenen zijn om eerder of later te transporteren. Daarvoor was in het afgelopen jaar geen indicatie.

Cijfers 2019
De database PropertyNL Transacties telde over 2019 12.426 transacties, die over de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 door het team van PropertyNL zijn gecontroleerd op gebouwniveau en dubbeltellingen. Van die 12.426 transacties voldeden er in 2019 11.246 aan de criteria. In 2018 waren dat 13.512 transacties, waarvan er 12.056 voldeden aan de criteria.
Aan het onderzoek over 2019 hebben 476 partijen meegewerkt. Twee belangrijke partijen hebben niet of niet op dezelfde wijze meegedaan als vorige jaren.
CBRE heeft de transacties in het eerste halfjaar 2019 gemeld, maar heeft in het tweede halfjaar alleen de totalen van beleggingstransacties (uitgesplitst naar categorie) en gebruikerstransacties (kantoren, industrieel en winkels) over geheel 2019 doorgegeven. Hierdoor konden in het tweede halfjaar geen controles op gebouwniveau worden uitgevoerd voor de transacties waarbij CBRE als enige adviseur betrokken was. Hierdoor kunnen er dubbeltellingen zijn ontstaan wanneer transacties gemeld zijn door andere vastgoedpartijen, die CBRE niet als mede-adviseur hebben vermeld. Doordat CBRE individuele transacties in het tweede halfjaar niet gemeld heeft, lag het aantal goedgekeurde individuele transacties lager dan vorig jaar, terwijl het beleggingsvolume met € 23,6 mrd juist hoger lag dan vorig jaar (€ 21,6 mrd), net als het volume gebruikerstransacties: 2,8 mln m² kantoren tegen 2,0 mln m² in 2018, 5,7 mln m² bedrijfsruimten tegen 4,5 mln m² 2018 en 0,9 mln m² winkels tegen 0,7 mln m² in 2018.
De totalen voor CBRE voor beleggingen (in euro’s) en gebruikerstransacties (in metrage) in deze PropertyNL Top-1001 komen overeen met de totalen die CBRE heeft opgegeven.
Cushman & Wakefield heeft net zoals CBRE over het eerste halfjaar 2019 alle individuele transacties gemeld. Deze zijn gecontroleerd door PropertyNL. Alle veranderingen zijn doorgesproken met C&W en verwerkt in de database. In het tweede halfjaar van 2019 heeft C&W wel tot en met december gemeld, maar C&W heeft dit jaar te kennen gegeven niet mee te werken aan de controle over geheel 2019. Hierdoor kan het zijn dat het transactievolume van C&W in euro’s en metrage in dit onderzoek anders uitvalt dan de getallen die C&W zelf hanteert. Bij het ter perse gaan van deze editie waren eventuele verschillen niet bekend. Zodra er wel verschillen bekend zijn, zal PropertyNL dit vermelden. PropertyNL heeft immers geen belang bij plaatsing in de ranglijst, maar alleen bij transparantie over gehanteerde onderzoekssystematiek, definities en controle.

Landelijk
Voor de landelijke overzichten worden organisaties met verschillende kantoren onder één noemer geschaard, zoals alle vestigingen van Cushman & Wakefield en CBRE of regionale specialisten met meerdere kantoren. Ook de zelfstandige bedrijven binnen het samenwerkingsverband Dynamis zijn onder één noemer geplaatst.

Regionaal
Voor de regionale overzichten is voor dit overzicht een keuze gemaakt voor de tien grootste Corop-regio’s per segment, gemeten naar absoluut metrage. Het overzicht laat de 10 grootste Corop-regio’s zien in geregistreerde gebruikstransacties per segment in de meetperiode 1 januari tot en met 31 december. Van ieder van de 10 grootste Corop-regio’s is vervolgens de top-10 adviseurs samengesteld per segment, op basis van het absolute metrage waarbij de makelaar betrokken is. De marktposities van zelfstandige bedrijven binnen een samenwerkingsverband (bijvoorbeeld Dynamis) worden in de regionale overzichten op basis van de Corop-indeling apart berekend.

Meer recente informatie over de markt
De Januari 2020 Real Estate Market Outlook 2020 Nederland van CBRE geeft transactiecijfers met een Economische en Monetaire Outlook. De Investment Outlook signaleert over 2019 een record aan beleggingsvolume. Deze trend komt overeen met de signalering in deze editie. Het volume van beleggingstransacties 2019 is bij PropertyNL € 23,6 mrd tegen een totaal in de market outlook bij CBRE van € 20,8 mrd. Vorig jaren was het volume bij PropertyNL ook groter, maar was de trend hetzelfde. Belangrijk: CBRE voorspelt een daling van het beleggingsvolume dit jaar. In de Outlook staat ook een paragraaf over de financierbaarheid van commercieel vastgoed. Naast de traditionele sectoren wonen, industrieel en kantoren is er ook aandacht voor hotels en zorg.

Woningbeleggingsmarkt 2020 Capital Value
Het rapport van 90 pagina’s over de niche woningbeleggingen belooft diepgang en dat krijgt de lezer ook: de woningmarkt is aanzienlijk transparanter dan de markt voor commercieel vastgoed door het aantal waarnemingen en het aantal onderzoeksinstellingen dat zich met de woningmarkt bezighoudt. Dit rapport vat veel andere rapporten samen en completeert dit met een enquête naar investeringsbereidheid. Bijzonder is dat Capital Value al deze kennis gratis aan (potentiële) klanten ter beschikking stelt, terwijl veel makelaars in het verleden hun kennisvoorsprong als belangrijkste USP zagen.