Tijs Derison, Segro: ‘Logistieke markt rond Schiphol is hot’

Na enkele jaren van relatieve stilte is de Britse beursgenoteerde vastgoedinvesteerder Segro gestart met een nieuwe ontwikkeling. Grenzend aan Schiphol is een distributiecentrum in aanbouw gegaan bij het knooppunt A4–A5. In eerste instantie verrijst hier op risico een gebouw van 10.000 m², maar er is ruimte voor uiteindelijk ruim 100.000 m² aan logistieke ruimte. Segro verwierf deze grond al 10 jaar geleden, maar vlak daarna sloeg de kredietcrisis en vervolgens de eurocrisis toe. Nu alle seinen weer op groen staan, dreunen de heipalen eindelijk op het driehoekige stuk landbouwgebied naast bedrijventerrein De Hoek.

Volgens Tijs Derison, hoofd Benelux van Segro, worden op Segro Park Amsterdam Airport in de eerste fase drie units van elk 10.000 m² gebouwd en komt er in de tweede fase nog eens ruim 11.000 m². Dit Aircargo Logistics Centre biedt ook onderdak aan kleinere gebruikers vanaf zo’n 1500 m². De overige distributieruimte staat voor later op de rol. ‘Zowel grote als kleinere bedrijven kunnen bij ons terecht. Als een huurder dat wenst, zijn de units te schakelen tot ruim 30.000 m².’

Toekomstmuziek
Op het plot waar Segro het nieuwe logistieke complex ontwikkelt, is ook nog ruimte voor ander vastgoed, zoals een hotel en kantoren. Dit is echter nog toekomstmuziek, en zal waarschijnlijk worden uitgevoerd in samenwerking met andere ontwikkelaars. ‘Onze expertise en focus liggen vooral op logistiek vastgoed en de industriële markt, die ook rond Schiphol is opgeveerd.’

De ontwikkelingen rond Schiphol lieten nog enige jaren op zich wachten, pas recent zijn verschillende grootschalige initiatieven onthuld. Zo zijn Borghese en AEW gestart met Green Mountains Logistics Park naast de Aalsmeerbaan (100.000 m²) en ontwikkelen Somerset Capital Partners en AM Real Estate Development een grootschalig logistiek centrum van 60.000 m² op Schiphol Trade Park. Voor al deze projecten geldt dat de huurders nog niet bekend zijn.

De logistieke markt rond Schiphol is hot en ontwikkelaars en beleggers durven weer op risico te bouwen. Volgens Derison is dat ook wel nodig om snel te kunnen schakelen. In de wereld van air cargo logistics geldt een snelle doorlooptijd. Bedrijven willen snel kunnen uitbreiden om te profiteren van onder andere de groei van e-commerce en het stijgende vrachtvervoer door de lucht. ‘We mikken echter niet alleen op dit type gebruikers; ook bedrijven die niet gebonden zijn aan Schiphol zijn welkom. De locatie is strategisch gelegen in de Randstad, waarbij ook de ligging nabij de Amsterdamse haven een voordeel is en de snelle verbinding naar Den Haag en Rotterdam. Voor Amsterdam geldt dat er een paar locaties zijn waar ruimte is voor logistiek, zoals de haven en het gebied rond Schiphol.’

Last mile delivery
Segro werkt niet alleen aan de nieuwe logistieke ruimte onder de rook van Schiphol, maar kijkt ook met interesse naar de trend van ‘last mile delivery’. Dit is een ontwikkeling die wordt gestimuleerd door e-commerce bedrijven en retailers. Maar ook bijvoorbeeld de opkomst van 3D-printing zal hier invloed op gaan hebben, omdat er dankzij deze nieuwe ontwikkeling minder reserveonderdelen hoeven worden opgeslagen. Dit vraagt om een andere inrichting van de logistieke processen en distributiepunten dicht bij de grote stedelijke centra. Segro verdiept zich in goede oplossingen voor de stadsbevoorrading met bijvoorbeeld City Parks: goed toegankelijke distributiecentra van waaruit bijvoorbeeld pakketten kunnen worden overgeslagen en bezorgd kunnen worden bij consumenten en winkels. Derison: ‘In de afgelopen jaren hebben we internationaal al meerdere City Parks gebouwd op binnenstedelijke herontwikkellocaties, zoals verouderde bedrijventerreinen aan de rand van de stad. Deze parken geven de gebieden een kans te revitaliseren. Wij zijn er zeker in geïnteresseerd om in de toekomst ook in Nederland dergelijke strategische posities in te nemen.’

In Engeland en Duitsland heeft Segro al zulke distributiecentra gerealiseerd. Zo is een voormalige staalfabriek in Düsseldorf herontwikkeld tot een mixed-use complex waar onder andere een ‘cross dock facility’ van DHL is gerealiseerd in combinatie met urban logistics units. Hierdoor hoeven goederen niet tijdelijk te worden opgeslagen.

Andere categorieën die Segro onderscheidt zijn de Business Parks en de Logistics Parks. Bij de laatste zijn de te huren units minimaal 10.000 m² groot. Segro Park Amsterdam Airport zal een combinatie zijn van deze twee types en de unitgroottes zullen hier dan ook uiteenlopen van 1500 m² tot een totaal van ruim 30.000 m².

Volgens Derison verschilt de markt rond Amsterdam en Schiphol van logistieke hotspots zoals Tilburg, Venlo en Roosendaal. ‘Daar was vanaf 2012 al een opleving te zien qua logistieke activiteit en zijn veel kavels tot ontwikkeling gebracht. Daardoor droogt het aanbod van beschikbare locaties hier nu enigszins op. In Nederland zijn steeds minder plekken te vinden van enige logistieke importantie waar grote metrages mogelijk zijn.’

Uitdaging
Het blijkt een uitdaging om grootschalige logistieke complexen tot ontwikkeling te brengen, te meer omdat gemeenten eisen dat een deel van de distributieruimte is voorverhuurd voordat ze overgaan tot gronduitgifte. Ze staan geen speculatieve ontwikkelingen toe en willen de regie houden op de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.

Het alternatief voor vastgoedbeleggers is om bestaande of nieuw ontwikkelde distributiecentra te kopen van gespecialiseerde ontwikkelaars. ‘Zo hebben we in 2015 in Tilburg en Den Bosch vier panden gekocht van ontwikkelaar Dokvast voor in totaal ruim € 100 mln. Het pand waar Tesla zijn elektrische auto’s assembleert en het distributiecentrum van Nokia zijn bijzonder duurzaam (Breeam Outstanding) en sluiten goed aan bij onze beleggingsstrategie. Maar bij voorkeur ontwikkelen we ons eigen vastgoed, omdat we dan vanaf de start het eisenpakket van Segro kunnen inbrengen.’

De vastgoedontwikkelaar en -belegger focust zich op het uitbreiden van de Nederlandse portefeuille vanwege het belang van Nederland op logistiek gebied. ‘De goede infrastructuur, de aanwezigheid van de mainports, het gunstige fiscale klimaat en de hoge scholing maken het aantrekkelijk hier te investeren’, aldus Derison.

Om hierin verder te ontwikkelen legt Segro zich inmiddels volledig toe op logistiek vastgoed en bedrijfsruimte. Daarvoor is in het afgelopen jaar de portefeuille in Nederland en België verder geherstructureerd.

Joint-ventures zijn een andere mogelijkheid om nieuwe ontwikkelingen op te starten.‘Er zijn veel lokale partijen die wel grond in bezit hebben, maar niet de middelen hebben om tot speculatieve realisatie te komen. De samenwerking met een internationale partij kan dan het zetje geven om huurders te trekken en de bouw te starten. Segro blijft echter in eerste instantie een vastgoedbeleggingsbedrijf en projectontwikkeling is een middel om tot het doel van beleggen te komen.’

Derison deed ervaring op bij FGH en Hansteen
Sinds twee jaar is Tijs Derison hoofd Benelux bij Segro. Met het Benelux-team bestiert hij een vastgoedportefeuille met een totale omvang van circa 400.000 m². Het Benelux-kantoor, gevestigd in de Ito-toren op de Amsterdamse Zuidas, valt onder de business unit Northern Europe.

Derison heeft ervaring met industrieel en logistiek vastgoed opgedaan bij de Britse beursgenoteerde vastgoedinvesteerder Hansteen, waar hij ook verantwoordelijk was voor de Benelux. Hij hield zich hier vooral bezig met distributiecentra en de aankoop van bestaand vastgoed. Segro ontwikkelt ook zelf, belegt voor een langere termijn in vastgoed op de beste locaties en focust zich op logistiek.

Voor zijn aantreden in 2010 bij Hansteen werkte Derison enkele jaren bij FGH Asset Management, de afdeling die het fondsenbeheer doet voor onder andere Rabobank. Destijds betrof het een echte mixed-use portefeuille waar hij verantwoordelijk voor was, en in deze periode bemerkte Derison al dat hij een latente voorkeur had voor industrieel en logistiek vastgoed.

Geboortegrond van Mars-reep en Thunderbirds
Het hoofdkantoor van Segro staat in Slough, een plaats vlakbij Heathrow Airport, en dit is ook de geboortegrond van het bedrijf. In 1920 kocht een groep Engelse zakenmannen een plot van 243 hectare om te gaan handelen in oorlogsvoertuigen die overbodig waren geworden na de Eerste Wereldoorlog. De naamswijziging in 1926 van Slough Trading Company in Slough Estates duidt op de koerswijziging die werd ingezet. In 1931 werd een tweede bedrijvencomplex aangekocht in Birmingham, Kings Norton Metal Works.

De onderneming richtte zich echter niet alleen op handel en industriële productie. Zo zag de eerste marsreep in 1932 het levenslicht in een fabriek van Slough Estates en werd de science fiction kinderserie Thunderbirds opgenomen in een studiocomplex in Berkshire, zowel de oude serie met poppen tussen 1964 en 1966 als een remake in 2015.

De eerste overzeese locatie van Slough Estates werd in 1949 in Australië geopend in de buurt van Melbourne. In 1962 werd een site in België gekocht. Vanaf 1972 en de daarop volgende twee jaar volgden locaties in Frankrijk, de Verenigde Staten en Duitsland. In 1986 nam Slough Estates Bredero Properties over, een aan de beurs van Londen genoteerd vastgoedbedrijf dat voor de helft in handen was van de Nederlandse Bredero Groep.

De overstap naar Nederland maakte Slough Estates pas twee decennia later, met de overname van de ontwikkelaar en vastgoedbelegger Mainland in 2005. Ook werd in dezelfde periode de buitenlandse ontwikkelportefeuille overgenomen van ingenieursbureau Grontmij (sinds 2016 Sweco).

In 2007 veranderde Slough Estate zijn naam in Segro en werd het een UK real investment trust. Dankzij tal van overnames (waaronder de grote concurrent in het Verenigd Koninkrijk Brixton) en eigen ontwikkelingen is de portefeuille in de loop der jaren gegroeid tot een totale omvang van meer dan 6 mln m² en ruim £ 6,3 mrd (ruim € 7,2 mrd). Daarvan is 68% gelegen in Engeland, 10% in Duitsland, 8% in Frankrijk, 6% in Polen en 8% in de overige landen. Bij Segro werken in totaal ongeveer 250 mensen.

De vastgoedportefeuille in de Benelux meet ongeveer 400.000 m². Het betreft 20 locaties, de meeste in Nederland. Grote distributiecentra staan er onder meer op het Tilburgse bedrijventerrein Vossenberg (Tesla en Nokia, totaal 95.000 m²), het Botlekgebied in de Rotterdamse haven (36.000 m², verhuurd aan Pacorini Metals) en aan de Rijnlanderweg in Hoofddorp (34.500 m²). Een aantal van de logistieke panden in de Benelux is opgenomen in het fonds Selp, wat staat voor Segro European Logistics Partnership. Dit is een joint-venture van Segro en de Canadese pensioen investment manager PSP. Die belegt namens de pensioenfondsen van de Canadese overheid, het leger en de Royal Canadian Mounted Police, de Mounties met de kenmerkende rode jassen en beige hoeden.