Thema transformatie 2019: Hoogbouw als een waar puzzelstuk

Op de locatie van het verouderde kantoorgebouw Laakpoort, vlakbij station Den Haag HS, ontwikkelen Movement Real Estate en Van Deursen Group gezamenlijk twee woontorens, een van 180 meter en een van 150 meter. Het programma van The Grace omvat in totaal 1300–1500 woningen, 6000 m² kantoor en horeca en voorzieningen in de 25 meter hoge plint die de torens verbindt. Het streven is om 2020 nog te starten met de bouw.
Rick van Geffen, directeur van Movement, zegt in gesprek te zijn met een internationale belegger die het project The Grace aan de Rijswijkseweg wil overnemen. ‘We realiseren hier veel huurwoningen op een aantrekkelijke plek in de stad, zowel middelduur als sociale huur. De gesprekken met een van de Haagse corporaties lopen nog; ook daar hoop ik binnenkort meer over te kunnen zeggen.’

Betaalbaar
Door kleine, goed uitgeruste woningen aan te bieden met alle denkbare gemeenschappelijke voorzieningen, is het volgens de ontwikkelaar mogelijk de huren van de middeldure appartementen ook betaalbaar te houden. ‘We nemen de maatschappelijke opgave om meer sociale huur en middenhuur te bouwen in Den Haag zeer serieus.’
Onder de voorzieningen zijn bijvoorbeeld logeerkamers, een fitnessruimte, gemeenschappelijke ruimten voor feesten en dergelijke en deelauto’s. Het aantal parkeerplaatsen op deze locatie – nu 275 in een aparte bovengrondse parkeergarage – wordt drastisch teruggebracht, en het gebruik van het openbaar vervoer gestimuleerd. Van Geffen: ‘De huurders van de sociale huurwoningen kunnen dezelfde voorzieningen gebruiken als de bewoners van de andere appartementen. We hopen dat er zo een hechte community ontstaat en dat de bewoners zelf ook gaan delen.’
Er komt een atrium in het middendeel met een centrale ontmoetingsruimte, een restaurant en horeca. Een skybar en restaurant zoals in de top van De Haagse Toren aan de overzijde (het Strijkijzer in de volksmond – een project van Vestia) brengt volgens Geffen te veel risico’s met zich mee. De kantoorruimte op deze plek is een wens van de gemeente. Als er op voorhand geen gebruikers voor te vinden zijn, is het mogelijk om ook dit metrage om te zetten naar woonruimte. ‘Van het totale metrage is maar maximaal 6% kantoor, dus de nadruk ligt op het wonen.’
De huurders van het bestaande kantoorgebouw Laakpoort zijn inmiddels allemaal verhuisd naar andere kantoren in de buurt. Daardoor is de werkgelegenheid niet verdwenen als gevolg van de herontwikkeling van dit pand. Geffen prijst de samenwerking met de vorige eigenaar Jovi. ‘Deze belegger heeft verschillende kantoorpanden, onder andere op de nabijgelegen Binckhorst. Die zijn qua huurprijs scherp geprijsd, dus goed te betalen voor de bedrijven die in Laakpoort zaten. We hebben uitgebreid de tijd genomen voor het uitplaatsen van de huurders. In de meeste panden van Jovi is vanaf 50 m² te huren, dus dat biedt mogelijkheden voor iedereen.’

Mooie uitdaging
De grootste uitdaging ligt volgens Van Geffen in de omvang en de ligging van de kavel, ingesloten door spoor, water en een drukke weg, en de verhouding tussen de gebruiksoppervlakte en brutovloeroppervlakte. ‘Het is een waar puzzelstuk om dit goed te managen, maar ook een mooie uitdaging. De samenwerking met de gemeente Den Haag is heel goed. Dat hebben we ook ervaren met ons vorige project in de stad, de winkelpanden van Marks en Spencer, Zara en H&M aan Grote Markstraat/Wagenstraat.’ Dit 6500 m² grote pand, dat in 2014 werd opgeleverd, was ook een gezamenlijke ontwikkeling van Movement Real Estate en Van Deursen Group, toen nog met Built to Build.
In 2017 hebben de twee ontwikkelaars Laakpoort aangekocht van de Haagse belegger Jovi Investments. Aanvankelijk dachten ze aan transformatie van het 12.600 m² grote kantoorgebouw uit 1975, maar de gemeente had voor deze locatie hoogbouw in gedachten, conform de hoogbouwnota ‘Eyeline en Skyline’. Met een hoogbouwtoren van dit kaliber heeft Van Geffen nog geen ervaring, maar hij verzamelde snel een team met specialisten om zich heen. Zo is het ontwerp gemaakt door Mecanoo, de architect van onder meer de woontoren Montevideo op de kop van de Wilhelminapier in Rotterdam. Een plan van Mecanoo voor de Chinese stad Shenzhen gaat zelfs tot 428 meter de hoogte in. Ook de constructeur Arup weet van wanten, die heeft ook veel ervaring met hoogbouw.

Plannen in Laakhavengebied
De openbare ruimte in het Laakhavengebied gaat de komende jaren ook volledig op de schop. Nu heeft de zone tussen het station en de Haagse Hogeschool en de Rijswijkse weg nog een lage verblijfskwaliteit en is deze vooral ingericht op de auto. Het wordt een groen verblijfsgebied met horeca en een ‘velostrada’, een aparte route voor fietsers. Straks is er vanaf het station een natuurlijke en aantrekkelijke verbinding met de Hogeschool en de nieuwe woontorens.
Naast het project van Movement en Van Deursen is Life Makes Sens bezig met gebiedsontwikkeling HS Kwartier, vijf hoge torens en een entreegebouw direct naast Hollands Spoor. Dit is een samenwerking tussen Sens Real Estate uit Den Haag en de Belgische ontwikkelaar en belegger Life. Een van de nieuwbouwtorens komt op de plek van The Globe, het winkel-, kantoor- en leisurecomplex in een voormalig postgebouw. De totale ontwikkeling zal 240.000 m² omvatten.
Even verderop aan de Waldorpstraat ontwikkelt Bond Development het plan Waldorp Four, drie woontorens van 70 meter en een lagere, goed voor in totaal 800 appartementen.
MRP Development gaat binnenkort met Megastores aan de slag. Bij de vernieuwde entree zullen ook nieuwbouwappartementen worden gebouwd in een eveneens 70 meter hoge toren.
Elders in het Laakhavengebied heeft Movement Real Estate nog een andere ontwikkelpositie verworven, aan de Calandstraat. Daarover volgt later meer.