Outlet centers worden gezien als een stabiele belegging, die de veranderingen op de winkelmarkt wel zal overleven
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 21 juni 2019
Terwijl de omzetten in de reguliere winkelstraten dalen en de faillissementen je om de oren vliegen, lijken de outlet centers te ontkomen aan de misère. Uit onderzoek van TH Real Estate, een van de grootste vastgoed investment managers ter wereld, blijkt dat de afgelopen 10 jaar outlet centers als belegging veel stabieler uitpakten dan ander winkelvastgoed. Gedurende de financiële crisis daalden de verkopen in outlet centers slechts met –0,5%, terwijl het Europese gemiddelde uitkwam op –5,4%. De onderzoekers zien outlet centers als defensieve belegging die ook de huidige veranderingen in de retailsector wel zal overleven. TH Real Estate trok zijn conclusies en ging een joint venture aan met outlet-ontwikkelaar- en belegger Neinver.
Goede cijfers zijn ook terug te zien bij het Designer Outlet Roosendaal, het voormalige Designer Outlet Rosada. De recente naamsverandering markeert de ambities van McArthurGlen, dat het centrum in 2017 van Stable International overnam. Stable had vlak voor de verkoop een uitbreiding gerealiseerd; McArthurGlen heeft de leegstand van 25% destijds inmiddels weten terug te brengen naar 14%. Merken als Karl Lagerfeld, Tommy Hilfiger, Hugo Boss, Samsonite, Nikkie en BALR hebben hun deuren hier geopend, en spoedig wordt hier ook een restaurant van La Place geopend. Het bezoekersaantal is met 11% gestegen ten opzichte van 2017. Van de bezoekers is 25% afkomstig uit België.
Chinese toerist
Maar managing director van McArthurGlen, Pieter van Voorst Vader, en François Peeters, center manager van Designer Outlet Roosendaal, weten zeker dat er nog veel meer in zit. Van Voorst Vader: ‘We zijn overtuigd van de potentie van dit centrum. Binnen 60–90 autominuten rijden wonen bijna 20 mln mensen. In de catchment area van ons designer outlet center in Roermond wonen maar iets meer mensen, maar daar is het centrum van 47.000 m² geheel gevuld. Nu komen er 1,5 mln bezoekers per jaar naar Roosendaal, binnen 5–7 jaar moet dat kunnen toenemen naar minstens 3 mln. In Designer Outlet Roermond, het meest toonaangevende outlet center van Europa, hebben wij vorig jaar meer dan 8 mln bezoekers mogen verwelkomen, een groei van meer dan 7% ten opzichte van 2017.’
Evenals voor andere outlet centers geldt voor Roosendaal dat de explosieve groei in het toerisme een belangrijke drijver zal zijn voor het succes. Outlet centers over de hele wereld profiteren van de opkomst van vooral de Chinese toerist. Van Voorst Vader: ‘Zo staat ons outlet center in het Canadese Vancouver niet voor niets bekend als Hongcouver.’ Peeters: ‘Ook in Roosendaal weet de Chinese toerist het centrum te vinden. In Roosendaal willen we ons echter ook nog meer gaan richten op toeristen die naar Zeeland komen en op de Belgische markt. Dat doen we door merken aan te trekken die het Belgische publiek weet te waarderen.’
Online concurrentie
De vraag is natuurlijk of de onderzoekers van TH Real Estate gelijk hebben met hun veronderstelling dat de outlet centers het zo goed doen, dat ze immuun zijn voor veranderingen als vergrijzing en online shoppen. Want online rukt de concurrentie voor outlet centers op: onlangs heeft de Nederlandse start-up Otrium, een online modeplatform voor outlet-collecties en overgebleven voorraden, een kapitaalinjectie van € 7 mln gekregen van investeerders. Van Voorst Vader: ‘Dat zien wij ook. We onderzoeken nu de mogelijkheid of we als outlet center een shipping service kunnen ontwikkelen voor de merken. Consumenten die een product niet in het outlet center kunnen vinden, kunnen het bij de winkel direct online bestellen en wij verzorgen de bezorging.’ Zo loopt de omzet toch via de winkel in het outlet center. Dat is belangrijk, want de huren van outlet centers zijn altijd omzet-gerelateerd, ook in Nederland.
Maar meer dan een shipping service vindt Van Voorst Vader dat outlet centers als voordeel hebben dat ze een ‘dagje uit’ en daarmee een – sociale – ‘beleving’ bieden. Dat is de reden dat er meer wordt ingezet op horeca en er evenementen als een kerstmarkt en VIP-events worden georganiseerd. Van Voorst Vader: ‘In Roosendaal gaan we daarom ook meer samenwerken met het naastgelegen leisure park ‘De Stok’. Dat biedt nu onder meer een zwembad, kartbaan en skydive, maar kan nog sterker als leisure park vermarkt worden. Misschien kunnen we zelfs één toegangspoort maken. De bedoeling is dat hiermee de aantrekkingskracht naar Roosendaal en daarmee ook naar ons outlet center wordt versterkt.’
Niet alleen kijken
Behalve het versterken van de aantrekkingskracht en het verlengen van de tijd die er doorgebracht wordt, let McArthurGlen ook op de conversie in het outlet center. Een kijker moet ook koper worden. In een top-outlet center, zoals Roermond, ligt de omzet per m² rond de € 15.000 per jaar. Van Voorst Vader: ‘Aangezien we per week de omzetcijfers zien, weten we ook welke merken goed lopen en welke minder. Dat delen we met alle huurders. We letten er ook op dat de merken zich optimaal in onze centers presenteren, door bijvoorbeeld aantrekkelijke ‘shop-fits’, goed gekwalificeerd en klantvriendelijk personeel en een optimaal winkelassortiment. Niet alleen de XXL’s of XS-jes in de rekken, maar ook de meer gangbare maten, zodat er voor iedereen een slagingskans bestaat.’
Om Designer Outlet Roosendaal regionaal nog dominanter te maken, is het echter nodig dat het centrum verder wordt uitgebreid. Daartoe vinden er inmiddels verkennende gesprekken plaats met de gemeente. Het centrum, dat nu circa 23.000 m² winkelvloeroppervlak heeft, zal dan 5000 tot 6000 m² groter kunnen worden. Van Voorst Vader: ‘Maar voor het zover is, zullen we allang de 2 miljoenste bezoeker hebben verwelkomd. Die verwachten we namelijk eind 2020.’
McArthurGlen, Neinver en Via Outlets
McArthurGlen is in 1993 opgericht door de Amerikaan Joey Kaempfer, die de eerste Europese outlet eind jaren ’90 realiseerde vlak buiten Londen. In 2013 werd een joint venture gevormd met de Simon Property Group, een van de grootste retail-vastgoedeigenaren in de wereld. Ceo is Julia Calabrese en verantwoordelijk voor onder andere de Nederlandse centers is managing director Pieter van Voorst Vader. McArthurGlen is ontwikkelaar en manager van 25 outlet centers in Europa, waarvan een aantal nog in eigendom zijn. Andere centers zijn in gedeeld eigendom, samen met externe investeerders. In Roermond is bijvoorbeeld APG de grootste partner en in Malaga Sonae Sierra. In februari verkocht McArthurGlen nog twee outlet centers in Frankrijk aan Savills, waarbij het zelf nog gedeeltelijk eigenaar bleef en het management behield. Het laatst bekende omzetcijfer van McArthurGlen is uit november 2017, waarbij het een jaaromzet van € 4,5 mrd communiceerde met 630.000 m² winkelruimte onder beheer en € 1 mrd aan projecten in de pijplijn.
Een andere grote Europese speler is het Spaanse Neinver, dat nu door de familie Losantos in de etalage is gezet. Neinver is eigenaar van 17 outlet centers en zes andere retail assets en heeft met TH Real Estate een joint venture, Neptune, dat 13 outlets in handen heeft. The Style Outlets in Halfweg valt onder Neptune. Neinver rapporteerde over 2018 voor zijn centers een omzet van € 971 mln, een 3% like-for-like groei.
Met 11 outlet centers in Europa in portefeuille behoort ook Via Outlets tot de grotere spelers. Het is in 2014 opgericht en heeft als grote aandeelhouders APG en Hammerson. Operating partners zijn Value Retail en retail asset manager Meyer Bergman. Via Outlets heeft 11 outlet centers in Europa in portefeuille. De winkelomzet in 2018 bedroeg € 1,07 mrd, er kwamen 3,5% meer bezoekers en de gemiddelde uitgave per bezoeker groeide met 5,6% ten opzichte van 2017.
Outlet centers in Nederland
Nederland telt drie bestaande outlet centers, één centrum in aanbouw en één in ontwikkeling. Roosendaal en Roermond zijn in handen van McArthurGlen, Lelystad is eigendom van VIA Outlets. In Halfweg onder de rook van Amsterdam realiseert Neinver voor Neptune The Styles Outlet. Na jaren van touwtrekken is de outlet eindelijk in aanbouw en staat oplevering gepland voor najaar 2020. Voor de 150 winkels op 19.000 m² worden jaarlijks 2 miljoen bezoekers verwacht. Stable International is bezig met de ontwikkeling van een outlet center in Zevenaar langs de A12. Dat moet 17.500 m² groot worden. Andere initiatieven, zo als een outlet center in Assen en bij Stadshart Zoetermeer, zijn gesneuveld.
Gerelateerde artikelen:
