Het transactievolume op de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed is in 2021 iets lager uitgekomen dan in 2020, maar nog steeds boven € 1 mrd.
In totaal werd in 2021 € 1,1 mrd geïnvesteerd. Dat blikt uit onderzoek van Capital Value.
Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen (76%). Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 11%.
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat beleggers voor de komende drie jaar ruim € 7 mrd aan kapitaal beschikbaar hebben om te investeren in zorgvastgoed. De investeringen van de afgelopen jaren nemen het tekort aan zorgwoningen nauwelijks weg. De nieuwbouwopgave in de sector is onverminderd groot, waarbij inzet op meer en kwalitatief hoogwaardige ouderenwoningen noodzakelijk is.
Na een sterk eerste halfjaar met een transactievolume van € 458 mln leek de groei in het derde kwartaal te stagneren. Door een sterk vierde kwartaal is het jaarvolume alsnog boven de € 1 mrd uitgekomen.
transacties in dit kwartaal waren onder meer de aankoop van zorgcomplexen in Hellendoorn en Nijverdal door Cofinimmo en de aankoop door Rubens Capital Partners van een omvangrijke woonzorgportefeuille in Friesland.
In het transactievolume werd ruim € 400 mln (37%) aangekocht door internationale beleggers. Voornamelijk beursgenoteerde zorgvastgoedbeleggers (28%) zijn erg actief op de Nederlandse markt, waaronder de uit België afkomstige investeerders Aedifica en Cofinimmo en NorthWest Healthcare Propertjes uit Canada. Nederlandse beleggers en corporaties waren met € 688 mln goed voor 63% van het totale volume. Dit betreft hoofdzakelijk institutionele en particuliere vastgoedfondsen. Corporaties kochten in 2021 voor € 108 mln (10%) aan zorgvastgoed en seniorenhuisvesting, een jaar eerder betrof dit € 163 mln.
Met een aandeel van 29% waren de zorginstellingen in 2021 de belangrijkste verkopers van bestaand zorgvastgoed. In toenemende mate onderzoeken zorginstellingen de strategische mogelijkheden om een deel van hun bezit niet langer op de balans te behouden, maar wel langjarig door te exploiteren. Veelal zijn dit complexen gelegen op goede locaties met een ouder bouwjaar waar een aanzienlijke renovatie noodzakelijk is om de toekomstbestendigheid te waarborgen. Een sale en leaseback transactie tussen de zorginstelling en een belegger kan dan een goede oplossing zijn.
De transactie tussen Stichting Warande en Fidelity International (twee zorgcomplexen in Bilthoven en Houten) is hier een goed voorbeeld van. De zorginstelling kan de verkoopopbrengst gebruiken om investeringen te doen in de eigen vastgoedportefeuille of om bestaande leningen af te lossen.
Ook ontwikkelaars spelen een belangrijke rol bij de verkoop. In totaal was 34% van het transactievolume afkomstig van ontwikkelaars (25% in 2020). Dit betrof zowel nieuwbouwontwikkelingen als transformaties. Een van de grootste oorzaken is dat zorgwoningen steeds vaker onderdeel zijn van gebiedsontwikkelingen. Dit moet een belangrijke bijdrage leveren aan het reduceren van de landelijk oplopende tekorten van zorgwoningen.
2021 kenmerkt zich door een relatief gebrek aan nieuw beleggingsaanbod en een gemiddeld hoger volume per transactie dan eerdere jaren. Ondanks een stabilisatie in het transactievolume, daalde het aantal transacties met 30% ten opzichte van 2020. Opvallend is dat de omvang van transacties toenam met 25%. Waar in 2020 de gemiddelde omvang per transactie € 7,9 mln betrof, was dit € 9,9 mln in 2021. Bijna 90% van de transacties is kleiner dan € 20 mln. Deze transacties vormen samen net meer dan de helft van het transactievolume. Het toegenomen gemiddelde transactievolume hangt samen met een bredere trend van schaalvergroting. Zowel op de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt is behoefte aan meer schaalgrootte. Dit is onder meer terug te zien in het particuliere woonzorgsegment. In 2021 vonden in dit segment 10% minder transacties plaats dan in 2020, maar bleef het transactievolume nagenoeg gelijk. Een verklaring hiervoor is dat de omvang van particuliere woonzorglocaties is toegenomen. Steeds vaker vormen extramurale woningen onderdeel van het totaalconcept, om een oplossing te bieden voor de toenemende zorgvraag in combinatie met het oplopende personeelstekort bij zorginstellingen. Bovendien is het de verwachting dat het leveren van zware zorg binnen de ouderenzorg en de gehandicaptenzorg vaker bij cliënten thuis zal plaatsvinden. In het regeerakkoord tussen VVD, D66, CDA en CU wordt de inzet op dit onderdeel expliciet benoemd.
Het beschikbaar kapitaal voor de komende drie jaar, vanuit reeds gevestigde en nieuwe investeerders in zorgvastgoed, overstijgt inmiddels de € 7 mrd. Het beschikbare vermogen kan echter niet worden aangewend door een gebrek aan aanbod van voornamelijk bestaand vastgoed. Door het grote verschil tussen het beschikbare kapitaal en de mogelijkheden om te investeren heeft in 2021 wederom een daling van de rendementen plaatsgevonden.
