Na enkele slechte jaren zullen de rendementen op retailvastgoed zich vanaf volgend jaar herstellen, aldus Syntrus Achmea.
Wel doen pensioenfondsen en andere institutionele beleggers er goed aan om zich te concentreren op de beste locaties in de sterkste binnensteden, in combinatie met foodgerichte wijkcentra en supermarkten.
Een portefeuille met een combinatie van objecten in de beste binnensteden en wijkcentra geeft op lange termijn de beste rendement–risico-verhouding. Dat blijkt uit onderzoek van Syntrus Achmea Real Estate & Finance in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning. De belegger beheert namens zijn institutionele klanten ruim € 1 mrd euro in retailvastgoed.
Syntrus Achmea verwacht dat na het ‘overgangsjaar 2021’ de sterke binnensteden weer gaan floreren door het herstel van de consumentenbestedingen in combinatie met de bevolkingsgroei, toenemende werkgelegenheid en positieve inkomensontwikkeling. ‘De zoektocht naar beleving en combinatie met cultuur en vermaak, wordt onveranderd het best beantwoord in deze steden’, zegt Jos Sentel, manager Strategy & Research bij Syntrus Achmea. ‘Retailers zullen hier strijden om de beste locaties voor hun flagshipstores. Nu al zien we dat de meest expansieve retailers alleen voor de sterkste binnensteden kiezen. Het gevolg is dat hier meer dan 150 unieke winkels te vinden zijn die consumenten nergens anders in Nederland kunnen vinden.’
Primair zullen de vijf sterkste winkelsteden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Den Haag) het meest profiteren van deze ontwikkeling, met in hun kielzog de vier sterkste regionale steden (Maastricht, Haarlem, Den Bosch en Groningen). In steden die minder populair zijn voor een ‘dagje uit’, neemt de winkelleegstand naar verwachting toe, ook omdat veel consumenten structureel meer online en in hun eigen wijk blijven kopen. De sterkste binnensteden profiteren juist van online winkelen: de daar gevestigde internationale retailers geven hun fysieke winkels en dus hun merk juist een impuls via social media zoals Instagram. ‘De sterkste binnensteden laten met deze retailers en hun aantrekkingskracht een enorme veerkracht zien, en horen dus in een goed gespreide retailportefeuille’, zegt Casper Hesp, director Investment Management.
Behalve de sterke binnensteden zijn ook wijkcentra interessant voor institutionele beleggers. Vooral op locaties daar waar het bestedingspotentieel van de bewoners toeneemt, er een krachtig en compleet foodaanbod is en alle wijkfuncties samenkomen. Hesp: ‘Portefeuilles waarin binnensteden én wijkwinkelcentra worden gecombineerd hebben daarbij, door de diversificatievoordelen, het beste rendement–risicoperspectief. Op termijn verwachten wij voor deze portefeuilles een gemiddeld totaalrendement van 6–7% per jaar.’ In vergelijking met woningen, kantoren en logistiek wordt dit rendement met name gedreven door huurinkomsten (direct rendement).
